Что такое долевое строительство


Долевое строительство. Что это такое? Риски долевого строительства : RUcountry

Желание иметь свое собственное жилье по заманчивой цене не покажется особенно оригинальным ни кому из нас. Для многих граждан участие в программах долевого строительства это способ решить жилищный вопрос немного рискованным способом, но по очень выгодной цене, что порой может быть на треть дешевле аналогичных на рынке недвижимости предложений первичного и вторичного рынков готового жилья. Не стоит к выбору застройщика вашего будущего дома подходить безрассудно, ведь это солидные деньги и доверие здесь от финансовых потерь не убережет.

В одноименном федеральном законе, принятом еще несколько лет назад, что регламентирует ответственность застройщиков перед участниками данного долевого строительства, строго все прописано и участники теперь более защищены от разного рода аферистов в сфере недвижимости. Теперь все выглядит более эффективно, если придется в судебном порядке решать какие-то вопросы со своим застройщиком, но все равно в данном регламентирующем акте не все моменты прописаны и не все возможные частные ситуации предусмотрены.

Основной особенностью нового законодательного постановление есть изменение самой сути договорных отношений между застройщиком и дольщиком. Теперь уже договор инвестиционного типа не актуален в юридическом смысле, как было до сих пор. Предусмотрен в данном случае специальный договор, что соответствует всем нормам защиты прав дольщиков. Полномочия на заключение вышеописанных соглашений у застройщика недвижимости наступают после предоставления им в соответствующие проверяющие федеральные службы документов, что подтверждают права на данный участок земли под строительство объекта. Предоставляются кроме лицензий на провидение строительных работ, еще и информация о самой компании, ее коммерческой деятельности в интерактивных информационных средствах, где детально изложена суть задуманного объекта. Разрешение может быть получено не раньше двух недель от начала рекламной компании. Каждое соглашение о долевом участии обязательно регистрируется в государственной проверяющей службе, что позволяет избежать неоднократной продажи одних и тех квадратных метров. В случае с инвестиционным договором этот нюанс упускался, что давало полную свободу действий недобросовестным застройщикам. Дольщики в случае банкротства застройщика являются совладельцами земельного участка и всей уже возведенной постройки. Данное имущество может быть ими продано на публичном аукционе или они могут самостоятельно найти другого застройщика, что сможет закончить начатое строительство.

Термины ввода в эксплуатацию дольщик тоже сам контролирует и в противном случае, если застройщик опаздывает, может обязать его выплатить денежный штраф, в соответствие со сроком опоздания. Сам дольщик имеет в данном случае преимущества, что касается регулярных долевых платежей или вообще может разорвать соглашение по своей единоличной инициативе, что застройщик может позволить себе только после разрешения суда. Дольщик имеет законное право, в период пяти лет после ввода в эксплуатацию здания, решать вопросы претензионного характера со своим застройщиком и если действительно застройщик непрофессионально отнесся к своим взятым обязанностям, суд ему припишет все компенсировать.

В новом законе очень точно и определенно выведены обязанности обеих сторон, дольщик обязан вовремя оплатить услуги застройщика, а тот должен в срок и в должном качестве выполнить свои строительные работы.

Поиск добросовестного и надежного застройщика, задача в наше время не очень то и простая, по этому нужно внимательно изучать данный рынок, анализировать его основных участников, не стесняться консультироваться со специалистами в данной области и прислушиваться к мнению окружающих граждан, что уже прошли через это. Достоверная рекомендация вашего знакомого или близкого человека, что уже по своему опыту может объективно оценить работу конкретной строительной компании стоит не так уж и мало. От собственной глупости, ни какие федеральные законодательные акты ни кого еще не спасали. К решению такого рода вопросов нужно подходить без спешки, нужно внимательно читать все предлагаемые застройщиком пункты и вдумываться в каждое напечатанное слово. Чтобы не попасть на не добропорядочную строительную организацию, наведите о ней справки, о ее разрешении на застройку и дате его выдачи.

Если оно выдано еще до апреля 2005 года, то новый закон на данные отношения между застройщиком и дольщиком не распространяется. Фирма такая работает с участниками долевого строительства, как с обычными инвесторами. Права дольщиков здесь довольно сильно могут быть ущемлены. Рекомендуется попросить у выбранного вами застройщика разрешительные документы на строительство здания, прав на земельный участок под возведение и наличие заверенных проектных бумаг на строящееся здание. Требуйте предоставить только оригиналы всех вышеперечисленных документов. Иногда строительные фирмы предлагают своим клиентам сначала подписать соглашение на резервирование прав собственности в незаконченном строящемся объекте, что снижает уровень материальной ответственности перед клиентами до минимального уровня. Рекомендуется такие предложения избегать. Соглашения предварительного характера и обещания перезаключить договор в другом формате в действительности редко реализуются в как изначально уверялось. Не желательно доверять и предлагаемым соглашениям займа, как и другим хитрым практикуемым схемам недобросовестных застройщиков, ведь они не подпадают под действие нового федерального законодательного положения о регулировании отношений в долевом строительстве.

Строительные фирмы всячески пытают снизить свои издержки на налоговые сборы, и пытаются настоящую цену не афишировать в договоре, а указывают лишь ее часть, к примеру, 65% от фактической цены жилья, а остальную суму оформляют как страховку. Строительство внезапно превращается в долгострой, а вы через суд сможете вернуть лишь прописанную в соглашении суму. Страховку получить обратно на практике будет очень проблематично, если в документе нет соответственного пункта обязательств застройщика. Перед подписанием договора рекомендуется обратить внимание на детальное описание всех характеристик и параметров вашего будущего жилья. Здесь должен быть четко прописан адрес, номер квартиры, ее жилая и общая площадь, количество комнат, наличие лоджии, состояние внутренней отделки и элементов сантехники, если предусмотрено. Безопасней всего работать дольщику с самим застройщиком, чем с объектом, что реализуются посредниками, когда происходить операция переуступки приобретенных ими прав на недвижимость. Здесь может возникнуть масса неприятных неожиданностей для дольщика. Следующее правило состоит в том, что взносы дольщикам безопасней и выгодней платить через официальные финансовые организации, что выдадут вам официальное подтверждение внесенных вами денежных средств на счет застройщика, а не связываться с прямыми оплатами в кассах строительной фирмы. Специалисты советуют проверять у строительной фирмы все возможные инвестиционные соглашения с городской властью, ведь это уже положительно сказывается на имидже данной организации, а вы ей больше можете доверять.

Несмотря на все вышеизложенное человек, что решил вступить в такие долгосрочные отношения, как участие в долевом строительстве должен быть морально и финансово подготовлен к тому, что долевые взносы могут меняться в зависимости от разнообразных экономических факторов, а значить первоначальные ваши надежды могут не совсем реализоваться, такие риски к сожалению всегда присутствуют и от них не уберечься. Все же данные рекомендации могут свести их количество к оптимальному минимуму.

При использовании этой статьи обязательно используйте прямую ссылку на сайт rucountry.ru

rucountry.ru

Что такое долевое строительство | Центр недвижимости «Дом мечты»

Долевое участие в строительстве жилья получило широкое распространение в нашей стране. Строительные и инвестиционные компании привлекают средства дольщиков (инвесторов), и на эти средства строят дом, после чего, квартиры в этом доме переходят в собственность дольщиков. 

Это очень удобно, так как приобретатели жилья имеют возможность оплатить квартиру в рассрочку до окончания строительства. Кроме того, в условиях постоянно растущих цен на недвижимость, это является отличным способом вложения свободных денежных средств, ведь после окончания строительства дома квартиры в нем дорожают весьма существенно.

Казалось бы все просто, понятно, и взаимовыгодно. Однако сегодня в СМИ долевое строительство чаще всего освящается в негативном ключе, в связи с тем что тысячи дольщиков были обмануты недобросовестными застройщиками, так и не получив своего жилья.

Для защиты участников долевого строительства от недобросовестных застройщиков был принят Федеральный Закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30.12.2004г. Данный закон ввел более жесткие требования по отношению к застройщикам, в связи с чем, большинство из них восприняли закон негативно. В настоящее время данный закон является основным нормативным актом, регулирующим отношения в области долевого строительства.

Закон определяет действия застройщика по привлечению в строительство. Застройщик имеет на это право только после приобретения земельного участка или его аренды. Должен зарегистрировать свое право на него, получить разрешение на строительство.

Если вы собираетесь приобрести жилье в новостройке путем участия в долевом строительстве, вам будет полезно ознакомиться с рекомендациями, которые помогут вам избежать проблем с недобросовестными застройщиками.

Заключаем договор долевого строительства

Итак, на что следует обратить внимание при заключении договора долевого строительства:

1. В первую очередь выбираем застройщика и объект строительства. Не нужно быть профессиональным юристом или риэлтером, чтобы понимать простую вещь — самая объективная оценка застройщика или инвестора это уже реализованные ими объекты. Если в вашем городе, уже много лет, работает строительная компания, имеющая ряд успешно реализованных объектов, это хороший аргумент в пользу того, чтобы заключить с ней договор. Отсутствие же у компании реализованных объектов в области строительства, по меньшей мере, повод для раздумий относительно способности компании завершить проект.

2. Обратите внимание на название договора. Закон о долевом строительстве распространяется на договоры участия в долевом строительстве. Если вам предлагают заключить договор, который называется «Договор инвестирования», «Инвестиционный договор на строительство жилого дома» и т.п., а вы в таком договоре называетесь «Инвестор», значит застройщик, таким способом, пытается избежать распространения на договор требований Законов «О долевом строительстве» и «О защите прав потребителей», что для вас может оказаться негативным моментом. Хотя судебная практика и указывает на то, что если строительство велось для личных нужд, вышеуказанные законы распространяются на такие договоры, лучше не рисковать. Ведь вы хотите купить квартиру, а не стать участником судебной практики.

3. Прежде чем заключать договор попросите застройщика предъявить разрешение на строительство, а так же выясните где и как им опубликована или размещена проектная декларация. Последнее является его прямой обязанностью на основании п. 1 ст. 3 Закона о долевом строительстве. Ознакомьтесь с проектной декларацией.

4. Помните, что договор на участие в долевом строительстве считается заключенным с момента государственной регистрации.

5. Договор обязательно должен содержать следующие условия: определение (описание) подлежащего передаче объекта долевого строительства, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства, цену договора, сроки и порядок ее уплаты, гарантийный срок на объект долевого строительства. При отсутствии хотя бы одного из этих четырех условий договор будет считаться незаключенным.

Если компания продлевает строительство объекта, или отказывается дать квартиру — смело подавайте в суд. Есть небольшой секрет страховки от таких случаев — указание в договоре неустойки в определенном размере (как правило 3-5%) за один день рассрочки сдачи дома в срок, или передачи квартиры. Это хороший способ получения денег с застройщика- нарушителя, при том с сохранением шанса получить квартиру.

Долевое строительство — возможные проблемы

Наша современная жизнь наполнена событиями, которые сменяют друг друга с бешеной скоростью. Заботы наши подобны водовороту, который затягивает в себя и уже не дает шансов спастись. В бесконечной череде проблем сложно уследить за изменениями, которые происходят в политической, административной, юридической сферах. Зачастую мы сталкиваемся с вопросами, которые требуют быстрого и компетентного решения. В таких случаях наиболее верным решением будет обратиться к квалифицированному юристу, который сможет дать независимую оценку ситуации и подсказать путь решения проблемы. Конечно, кто-то скажет, что проще самому разобраться, спросить друзей, посоветоваться с близкими людьми. Но это так же неверно, как если бы при серьезном заболевании вы предпочли врачу «домашнюю медицину». Можно только представить, сколько людей поплатились за свою наивность и безграмотность в юридических вопросах.

Предположим, вы решили купить квартиру и не знаете услуги какой организации выбрать. «У той, чьи цены ниже», — наверняка скажет обыватель, плохо разбирающийся в вопросе. Это в корне не верно. Попытаемся рассмотреть вариант покупки жилья в новостройке. Риск приобретения недвижимости в строящемся объекте в нашей стране все ещё остается достаточно высоким. Ведь посмотреть на дом, который в лучшем случае существует только «на бумаге» не представляется возможным. В то же время, когда дом будет уже построен, квартиры для вас в нем может элементарно не оказаться. В подобной ситуации каждый сам решает, готов ли он пойти на такой риск и стоит ли выбранная игра «свеч». Если же вы решили прибегнуть к услугам компании-застройщика вам следует соблюдать некоторые меры предосторожности, речь о которых пойдет ниже. Первым делом необходимо выяснить какой опыт компания-застройщик имеет в строительстве той категории зданий, которая вам нужна. Обращаться следует в те фирмы, которые уже не один год работают и имеют определенную репутацию на рынке.

Нелишним будет поинтересоваться, какие объекты застройщик собирается разрабатывать в ближайшее время. Наличие четких планов -показатель профессионализма. Далее следует узнать о банке, с которым работает выбранный вами застройщик. Ни один, уважающий себя банк не станет обслуживать фирму, которая была уличена в обмане клиентов или невыполнении своих обязанностей. Категорически не рекомендуется торопиться с подписанием каких-либо юридических бумаг. Настойчивые требования о внесении каких-либо взносов или предоплат также должны вызывать подозрение. Следующим шагом должно стать подробное ознакомление с проектной документацией. Вам должно быть дано право вносить незначительные изменения в проект.

Так же не лишним будет попросить смету на строительство. Если застройщик пытается найти причину не выдать её вам то, скорее всего, вы попали к мошенникам. Последним шагом, на котором невозможно обойтись без помощи юриста, должно стать подробнейшее ознакомление с договором, правильностью его составления. В случае вашего долевого участия в строительном проекте, застройщик обязан предоставить вам пакет документов включающий в себя: разрешение на строительство на выбранном участке, нотариально заверенный документ, подтверждающий права застройщика на нужный земельный участок, проектную документацию и заключение гос.экспертизы по отношению к правильности проектной документации. Если хотя бы один из вышеперечисленных документов не был вам предоставлен или его подлинность вызывает у вас сомнения — лучше отказаться от услуг данной фирмы.

Как говориться, береженого Бог бережет. Вот вкратце пункты о которых необходимо помнить человеку вступающему в долевое строительство. Следует помнить, что, несмотря на общую стабилизацию рынка недвижимости в нашей стране, ещё остаются недобросовестные застройщики, которые могут, например, собрав деньги у дольщиков на строительство одного проекта, начинать строить дом в совершенно другом районе или даже городе. Чаще всего происходит так, что застройщик, набрав солидную сумму с дольщиков просто скрывается. В данной ситуации дольщик оказывается в положении «козла отпущения». Самое неприятное, что оказавшись в таком неприятном положении, обманутый гражданин едва ли может рассчитывать на помощь властей (фирмы регистрируются на так называемые «подставные» документы, не содержащие сведений о реальных организаторах мошеннической схемы).

Если вы работаете с грамотным специалистом в юридической сфере, подобного с вами вряд ли сможет случиться. Конечно, большинство людей, в силу типа их характера или склада ума, считают что лучше принять решение пытаются принимать решения самостоятельно, основываясь на собственном опыте или (в лучшем случае) на опыте других. Стоит отметить, что советы профессионала и собственные умения анализировать и оценивать ситуацию дадут в высшей степени эффективный результат.

Понятие долевой собственности.

Понятие долевой собственности. Доля в праве. Порядок пользования общим имуществом. Способы прекращения долевой собственности.

В настоящее время понятие собственность прочно вошло в жизнь каждого человека. В результате приватизации очень многие стали собственниками своих квартир, домов, земельных участков. Когда собственник один, он сам владеет, пользуется и распоряжается своим имуществом. Если же собственников несколько, то такая собственность называется общей и очень часто при пользовании и распоряжении таким имуществом появляются проблемы и споры. Общей собственности в Гражданском Кодексе РФ посвящена 16 глава.

Общая собственность бывает 2 видов: совместная, когда доли каждого из сособственников не определены, и долевая, когда каждому совладельцу принадлежит определенная доля.

Очень часто сособственники неправильно истолковывают понятие «доля», считая, что доля имеет конкретное имущественное выражение. Но это не так. Доля — понятие идеальное, она представляет собой долю в праве, т.е. некую часть правомочий, составляющих понятие право собственности. Долю в праве нельзя потрогать. Порядок пользования общим имуществом сособственники устанавливают сами, договариваясь между собой или обращаясь за помощью в суд, если не удается достичь согласия. Каждый участник долевой собственности вправе требовать, чтобы ему было предоставлено в его владение и пользование часть общего имущества, соразмерная его доле в праве. Если же доля сособственника настолько незначительна, что ему невозможно предоставить часть имущества, то он вправе требовать у других собственников, которые пользуются этим имуществом, компенсацию за это.

Некоторые ошибочно считают, что определив порядок пользования, они прекратили долевую собственность и теперь имеют право самостоятельно владеть, пользоваться и распоряжаться этой частью, которая выделена им в пользование. Следует различать определение порядка пользования и раздел имущества, находящегося в долевой собственности (либо выдел из него доли). Само по себе определение порядка пользования общим имуществом, даже если этот порядок был определен решением суда, не является основанием прекращения долевой собственности и все ограничения по распоряжению этим имуществом сохраняются. Собственник, разумеется, может продать свою долю, но при продаже постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по той цене, за которую продавец хочет ее продать, и на прочих равных условиях. Таким образом, если один из сособственников решить продать свою долю, то закон его обязывает известить в письменной форме остальных собственников о своем намерении с указанием всех условий продажи. Если они откажутся либо никак не отреагируют на это извещение в течение месяца, если речь идет о недвижимом имуществе, и в течение 10 дней, если продается доля в движимом имуществе, то продавец может совершать сделку с любым лицом, но только на тех условиях, которые предлагал своим совладельцам. Если же продавец меняет условия продажи (например, снижает цену), то он снова должен извещать своих совладельцев. Для защиты права преимущественной покупки законодательно предусмотрен срок в 3 месяца после продажи доли, в течение которого сособственник, который считает, что его право нарушено, может обратиться в суд с требованием перевести на него права и обязанности покупателя.

Для прекращения долевой собственности необходимо разделить общее имущество. Это можно сделать по соглашению всех сособственников. Если же такое соглашение не достигнуто, то участники долевой собственности обращаются в суд. Участник долевой собственности также вправе требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества, если остальные сособственники не хотят прекращать общую собственность. В случае, если выдел доли в натуре невозможен, выделяющийся сособственник имеет право на выплату ему стоимости доли другими участниками. Таким образом собственник доли становится единоличным собственником только после раздела имущества или выдела из него своей доли. После этой процедуры собственник вправе пользоваться, владеть и распоряжаться своим имуществом (которое ранее было частью общего) по своему усмотрению.

m-dom.com

Долевое строительство - это... Что такое Долевое строительство?

Долевое строительство (англ. equity construction, исп. construcción de la equidad — «строительство по справедливости») — форма инвестиционной деятельности в строительстве, при которой строительная или инвестиционная организация (застройщик) привлекает денежные средства граждан и юридических лиц (участников долевого строительства, «дольщиков») для строительства объектов недвижимости. После получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства участникам долевого строительства.

Участники долевого строительства («Дольщики») — граждане и юридические лица на основании договора участия в долевом строительстве, вступившие в отношения связанные с привлечением денежных средств для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (согл. ч. 1 ст. 4 ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»[1]).

Застройщик (в контексте статьи) —

юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство; (ст. 2 ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ[1]).

Долевое строительство возникло в Аргентине.

Схема считается удобной благодаря тому, что покупатели имеют возможность расплатиться за жилье в рассрочку вплоть до окончания строительства. Таким образом, это эффективный способ вложения средств в виду значительного повышения цен на жилье по окончании строительства.

На сегодняшний день долевое строительство получило широкое распространение в Российской Федерации. В СМИ явление зачастую освещается в негативном свете в силу сложившихся обстоятельств: все большее количество дольщиков оказываются обманутыми застройщиками.

История

Период правления президента Аргентины Рауля Альфонсина (10 декабря 1983 — 8 июля 1989) характеризовался крайней нестабильностью финансовой сферы, гиперинфляцией, обусловившей положение большей части населения за чертой бедности, постоянно вспыхивавшими военными конфликтами. В свете экономического краха были предприняты тщетные попытки стабилизации положения путем замены обесцененной денежной единицы песо на аустраль. Это не дало положительных результатов, и аргентинские граждане оказались в весьма затруднительном положении. Новая валюта продолжала девальвироваться; за семь лет своего существования аустраль испытал 12 деноминаций. В такой ситуации аргентинские банки отказались выдавать любые долговременные кредиты. В национальной валюте при такой инфляции они были убыточны для банков, а выдавать кредиты в иностранной валюте тогда было запрещено аргентинским законом.[2]

Поэтому Рауль Альфонсин в 1985 году дал жизнь программе «Строительство по справедливости». Специально созданное акционерное общество (исп. SA, sociedad anónima) принимало взносы населения, которые шли на поддержку строительства жилья компанией-застройщиком. Внесённая сумма становилась эквивалентной определённой площади в квадратных метрах, в которых выражались и номиналы акций. Подобная сделка регистрировалась с помощью акций, накопив достаточное количество которых, человек мог обменять ценные бумаги на квартиру.

Раулю Альфонсину удалось повысить число собственников жилья с 2 % до 21 %.[2]

Положительный опыт долевого строительства в Аргентине стал предпосылкой использования данной схемы и в других странах. В Чили, например, дольщики успешно вкладывали средства в строительство так называемых «доходных домов» для получения прибыли. А вот в Сальвадоре привлечённые инвесторы оказались в ловко спланированной западне — финансовые махинации, проведенные под видом долевого строительства, оставили без денег и крова многочисленные семьи.

Новый качественный этап начинается по пришествии схемы в Великобританию. По инициативе британских финансистов идея сразу же распространилась в Египте, Кувейте, ОАЭ, где многие британские строительные компании возводили разнообразные объекты недвижимости. Британские компании не стали создавать специальных акционерных обществ или кооперативов, продавали не акции, доли или паи, а сразу же квадратные метры конкретного будущего жилья. Это было гарантией окупаемости ещё не начатого строительства. Схема оказалась действенной, что подтверждается опытом ныне существующих компаний, чья специализация — долевое строительство.[2]

Долевое строительство в России

При доказанной принципальной правильности идеи, реальные схемы порой оказывались в российской практике порочными. Имели место обманы инвесторов недобросовестными застройщиками. Впрочем, чаще это была неосмотрительность застройщиков, неоправданно надеявшихся на преодоление трудностей за счет новых дольщиков (что создавало риск раскручивания «пирамид»).

Чтобы уменьшить негатив, ограничив сложившиеся на практике схемы, был принят Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», вступивший в силу 1 апреля 2005 года.[1] Закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц на основании договоров участия в долевом строительстве.

Согласно закону, застройщик — это юридическое лицо, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства для создания на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

Объект долевого строительства представляет собой жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

По договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства. В свою очередь участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Закон улучшил положение, но решить проблему кардинально не смог. В России были созданы и продолжают работу комитеты для помощи пострадавшим дольщикам. Такие организации не только ведут учет новых строительных объектов, но и собирают статистические данные о каждом из них, об администрации соответствующего региона, а также о недобросовестных застройщиках.

Примечания

Ссылки

См. также

biograf.academic.ru

что обязательно нужно знать дольщику!

 

Долевое строительство: что о нем нужно знать: 1. Что такое долевое строительство 2. Законодательные акты 3. Преимущества долевого строительства4. Недостатки долевого строительства

Что такое долевое строительство?

Долевым строительством называется форма инвестиционной деятельности в области строительства, при которой компания-застройщик привлекает средства физических и юридических лиц для строительства недвижимости, в частности, многоквартирных жилых домов.

 Дольщики – это граждане или организации, вложившие свои средства в строительство того или иного объекта, и заключившие соответствующий договор, согласно которому застройщик обязан передать в пользование их долевую собственность сразу после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, завершенного строительством.

 Договор долевого участия – это документ, определяющий права и обязанности застройщика и дольщика, в котором досконально указываются обязательства обеих сторон и все основополагающие моменты: предмет договора (квартира), метраж, условия оплаты, сроки сдачи объекта и т.д.

Законодательство в области долевого строительства

Главным законодательным актом, регулирующим область долевого строительства жилой недвижимости, является Федеральный Закон Российской Федерации от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ « Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». В нем прописаны все положения, связанные с привлечением инвестиций частных лиц, либо организаций в долевое строительство на основании заключения договоров участия в долевом строительстве.

Несмотря на принятие этого закона, практически в каждом городе России возникали неприятные случаи с обманутыми дольщиками, когда строительные компании создавали финансовые пирамиды, банкротились или вообще исчезали с деньгами вкладчиков.

Чтобы обезопасить дольщиков от потери вложенных средств, 1 января 2014 года был принят Федеральный Закон РФ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (№294-ФЗ), согласно которого, строительные компании обязаны страховать все возможные риски долевого строительства. Закон предусматривает, что компании-застройщики могут регистрировать договора долевого участия только при оформлении поручительства за соблюдение сроков и качества строительных работ, а также при наличии договора о страховании гражданской ответственности.

На деле все оказывается гораздо сложнее. Во-первых, некоторые застройщики продолжают работать в обход закона о долевом строительстве, предлагая своим вкладчикам вместо договоров долевого строительства договора предварительной купли-продажи, договора паенакопления и другие формы договоров. При таких формах взаимодействия с вкладчиками необходимость у застройщиков обращаться в страховую фирму отпадает, ведь договоров долевого строительства как таковых, у них не имеется.

Во-вторых, страховые компании со своей стороны также не спешат осваивать эту сферу в силу того, что на практике сроки сдачи объектов в эксплуатацию не выдерживаются и вообще при существующей в стране ситуации в сфере строительства жилья и несовершенстве законодательной базы, риски для страховых компаний очень высоки.

Преимущества долевого строительства

1. Основным преимуществом участия в долевом строительстве является существенная экономия средств на приобретение жилья. Ни для кого не секрет, что квартира, купленная на стадии строительства, обойдется покупателю гораздо дешевле, чем готовая. И чем раньше покупатель заключает договор долевого участия, тем меньше в итоге окажется стоимость жилья. После сдачи объекта в эксплуатацию цены на квадратные метры значительно возрастают.

2. В отличие от покупки готовой квартиры в новостройке или на рынке вторичного жилья, оплата строящегося жилья как правило, происходит поэтапно, согласно условиям договора долевого строительства.

3. Заключив договор долевого строительства и ознакомившись с планировкой будущего дома, покупатель может выбрать понравившуюся ему квартиру, планировку и этаж из нескольких вариантов.

4. Покупатель на свое усмотрение может решить, с какой отделкой будет принимать квартиру. Если он согласен на черновую, то стоимость квартиры еще снизится, а выбор чистовой отделки избавит от необходимости сразу делать ремонт. Правда, реалии нашей жизни таковы, что очень часто новоселам приходится переделывать за строителями и чистовую отделку. Ну, тут уж кому как повезет.

5. Став дольщиком, можно получить приоритет в таком важнейшем вопросе, как парковочное место для автомашины. Ведь далеко не каждая новостройка предполагает равное соотношение количества квартир и парковок. А если учесть, что машина сейчас есть практически в каждой семье, вопрос с парковкой является очень актуальным.

Недостатки долевого строительства

1. Главным недостатком долевого строительства являются, конечно же, риски, с ним связанные. Самое главное, что нужно сделать будущему дольщику – выбрать проверенного, авторитетного застройщика с большим стажем в сфере строительства и хорошей деловой репутацией. В принципе, это сделать не так уж и сложно, если подходить к делу со всей серьезностью. Когда выбор будет сделан, необходимо удостовериться, что у застройщика имеются все необходимые документы, в том числе, разрешение на строительство, на земельный участок и так далее. Это очень важные вопросы, поэтому будьте бдительны!

2. Использование при реализации строящегося жилья «серых» схем. Не соглашайтесь на договора предварительной купли-продажи, либо какие-то другие. Помните, что застройщик, привлекающий деньги покупателей-инвесторов, должен оформлять свои отношения с ними только согласно закону № 214-ФЗ. Изучите этот закон досконально, прежде чем пойдете заключать договор со строительной компанией.

2. Если выбран надежный застройщик, все остальные недостатки долевого строительства будут уже не столь существенны, хотя и неприятны. К ним можно отнести такое очень распространенное в нашей стране явление, как несоблюдение сроков сдачи объекта в эксплуатацию. Опоздание со сроками в районе полугода считается даже нормой. От этого не застрахованы даже застройщики с хорошей репутацией, так как не все зависит только от них. Проволочки могут возникнуть из-за недостатка финансирования, чиновничьей бюрократии при оформлении документации, различных служб, принимающих объект и так далее.

В целом, долевое строительство – это очень хороший способ приобрести недорогое жилье или просто инвестировать свободные средства в недвижимость. Главное, знать свои права и стараться быть компетентным во всех важных вопросах в этой сфере.

biz-novostroy.ru

Что такое долевое строительство? - Татьяна Гольден

Покупка квартиры по договорууступки прав долевого инвестированияВ вопросах  и ответах

 Мне предлагают купить квартиру по договору уступки прав долевого инвестирования. Что это за договор и стоит ли с ним связываться?

 Этот договор используется при продаже квартир на этапе строительства. Стоит ли его заключать – решать вам. По таким договорам, как правило, передается право требовать от застройщика после окончания возведения дома некий эквивалент вложенных денег. При этом конкретная квартира не определяется. В таком договоре сложно точно определить и метраж квартиры: обычно в нем указывают лишь примерную площадь. При этом нередко встречается условие, что в случае фактического увеличения площади квартиры после сдачи дома покупатель обязан произвести оплату.__________________________________________

  Если в исходном инвест. договоре стоимость квартиры в 2 раза меньше, чем сейчас нам необходимо заплатить, то в случае возникновения в будущим каких-либо проблем с получением квартиры, можно ли потребовать возврата денег за квартиру по рыночным ценам?

Можете, но только в судебном порядке и это будет не цена за кватиру, а ваши убытки, в связи с приобретением квратиры.

Что такое долевое строительство?Как приобрести квартиру путем участия в долевом строительстве многоквартирного дома?

В одной и той же строительной организации наша семья подобрала несколько вариантов квартир в разных строящихся домах. Однако договор на одну из квартир нам предложили просто подписать, а на другую – еще и зарегистрировать в органах юстиции. Будет ли законным простой письменный договор участия в долевом строительстве или все же предпочтительнее заключать договоры через их государственную регистрацию?

Подскажите, пожалуйста, перечень документов, необходимых для получения свидетельства о праве собственности на квартиру в новостройке по договору инвестирования, который не регулируется Законом об участии в долевом строительстве и не регистрировался в Росрегистрации.

Купила квартиру в новостройке по договору инвестирования. После заключения договора оформили Госкомиссию, но задним числом, указав дату более раннюю, чем дата заключения договора. Теперь мне предлагают вместо договора инвестирования заключить договор уступки прав старой датой. Какие проблемы могут у меня возникнуть в случае не перезаключения договора, а также в случае его перезаключения. Возможно ли, что заключение договора уступки прав потребует от меня каких-либо дополнительных затрат?

Последнее время при обсуждении разных вопросов о новом жилье постоянно слышишь: «ипотека», «ипотечный кредит», застройщики в рекламе заявляют о своей банковской аккредитации. Помогите разобраться в сути данных понятий.

Мы хотим воспользоваться банковским кредитом для покупки квартиры в ипотеку на 15 лет. Подскажите, пожалуйста, возможно ли досрочное погашение ипотеки? Если оплата происходит досрочно, то сократится ли выплачиваемая сумма или нет, или мы заплатим столько же, сколько положено за 15 лет, хотя рассчитаемся за 5 лет? Примерно насколько может сократиться сумма?

В чем отличие ипотеки для покупки квартиры и для принятия участия в долевом строительстве?

Какие мне еще предстоят расходы при строительстве квартиры по договору участия в долевом строительстве, кроме цены самой квартиры?Какие у меня будут последствия просрочки платежа по цене договора? Мой Договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома зарегистрирован в Росрегистрации.

В этом году я заключила договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома на однокомнатную квартиру. По договору я должна выплатить стоимость квартиры до окончания строительства дома. Первый платеж составил 50% от стоимости квартиры. По личным обстоятельствам, сейчас я не в состоянии оплачивать остаток суммы. Можно ли продать эту долю? Если я не оплачу остаток мне вернут первый взнос?

Я и мой гражданский муж планируем заключить договор долевого участия в строительстве новостройки, но не знаем, как лучше это оформить. Слышала, что есть равнодолевое участие и совместная собственность. Мы хотим, чтобы квартира была общая, так как в будущем планируем зарегистрировать брак. Как будет разделена квартира в случае непредвиденных обстоятельств (например, смерти одного из супругов или при разводе)? Каких сложностей можно избежать, если брак зарегистрировать до подписания договора?

У нас с отцом двухкомнатная квартира, возможно ли принять участие в долевом строительстве многоквартирного дома на трехкомнатную квартиру. Можно принять в зачет нашу двухкомнатную квартиру?

 

1. ВОПРОС: Что такое долевое строительство?

Ответ:

Долевое участие в строительстве жилья получило широкое распространение в нашей стране. Строительные и инвестиционные компании привлекают средства дольщиков (инвесторов), и на эти средства строят дом, после чего квартиры в этом доме переходят в собственность дольщиков.

Это очень удобно, так как приобретатели жилья имеют возможность оплатить квартиру в рассрочку до окончания строительства. Кроме того, в условиях постоянно растущих цен на недвижимость, это является отличным способом вложения свободных денежных средств, ведь после окончания строительства дома квартиры в нем дорожают весьма существенно.

2. ВОПРОС: Как приобрести квартиру путем участия в долевом строительстве многоквартирного дома?

Ответ:

Участие в долевом строительстве жилья – это вложение денежных средств в строительство нового жилого дома. Строительные и инвестиционные компании (застройщики) привлекают средства дольщиков (инвесторов), и на эти средства строят дом, после чего квартиры переходят в собственность дольщиков. При этом дольщики имеют возможность оплатить квартиру в рассрочку до окончания строительства.

Взаимные права и обязанности дольщика и застройщика по строительству многоквартирного дома закрепляются Договором участия в долевом строительстве между ними. К заключению данной сделки необходимо подойти со всей ответственностью, ведь речь идет о крупных денежных суммах и об одном из самых острых жизненных вопросов – квартирном. При анализе проекта предлагаемого к заключению Договора мы рекомендуем гражданам обратить внимание на ряд аспектов.

Подобрав квартиру, отвечающую его требованиям, будущий дольщик должен ознакомиться с документами застройщика, необходимыми для законного строительства:

разрешение на строительство;проектная документация;договор аренды или право собственности застройщика на земельный участок застройки;учредительные документы;свидетельства о государственной регистрации и налоговом учете застройщика.

Важнейшим моментом является согласование с застройщиком порядка оплаты по Договору: цена 1 кв.м., этапы оплаты в рассрочку, будет ли цена зафиксирована или расчет будет идти по текущим ценам, взимаются ли какие-то дополнительные платежи.

Вы должны ознакомиться с проектом Договора участия в долевом строительстве, предлагаемом застройщиком. Хочется успокоить наших граждан – времена недействительных договоров безвозвратно прошли, политика контроля и защиты дольщиков со стороны государства, цивилизованные официальные методы работы застройщиков позволяют говорить о надежности большинства сделок, заключаемых на рынке первичного жилья.

Юридических нюансов много и специалисты отделов продаж всегда ответят на Ваши вопросы.  Особое внимание Вам следует обратить на существенные условия Договора: точное описание именно выбранной Вами квартиры (строительный адрес, этаж, метраж, количество комнат), ее техническое состояние после строительства (коммуникации, оборудование, отделка), срок передачи Вам готовой квартиры для регистрации права собственности, условия денежных расчетов.

Один из самых серьезных вопросов - регистрируется ли подписанный Вами договор в Росрегистрации. Все зависит от даты разрешения на строительство – если оно получено до 1 апреля 2005 года (дата вступления в силу Закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"), то договор не регистрируется, если после - то для законности подписанного договора необходимо осуществить его государственную регистрацию. В результате надлежащего исполнения сторонами заключенного Договора Вы получаете квартиру от застройщика и регистрируете свое право собственности.

3. ВОПРОС: В одной и той же строительной организации наша семья подобрала несколько вариантов квартир в разных строящихся домах. Однако договор на одну из квартир нам предложили просто подписать, а на другую – еще и зарегистрировать в органах юстиции. Будет ли законным простой письменный договор участия в долевом строительстве или все же предпочтительнее заключать договоры через их государственную регистрацию?

Ответ:

В действительности все не так сложно, давайте вместе разберемся в этой ситуации. Форма договора  зависит от того, когда получено разрешение на строительство дома, в котором Вы хотите получить новое жилье. И здесь есть одна дата, которой должны руководствоваться все участники долевого строительства – 1 апреля 2005 года – день вступления в законную силу  Федерального закона от 1 апреля 2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Именно этим Законом установлено, что договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Но закон обратной силы не имеет и его действие распространяется только на строительство домов, разрешение на которые было получено после вступления в силу данного закона, т.е. после 1 апреля 2005 года.

Следовательно, если вы заключаете договор на приобретение квартиры в доме, который строится по разрешению, выданному до 01.04.2005 года, то такой договор будет заключаться в соответствии с общими нормами гражданского законодательства в простой письменной форме. А если разрешение получено после 01.04.2005 года, то договор должен быть еще и зарегистрирован, что, конечно, позволяет иметь дольщику дополнительную гарантию от «двойной продажи» его квартиры, т.к. органы Росрегистрации ведут учет объектов долевого строительства.

Многие стройки были спроектированы и разрешены еще до вступления в силу Закона № 214-ФЗ, поэтому на рынке первичного жилья еще долгий период будет одновременно на законных основаниях вестись долевое  строительство, как регулируемое данным законом, так и непопадающее под его действие. Главное будьте внимательны при выборе организации-застройщика и изучении условий предлагаемого ею договора.

4. ВОПРОС: Подскажите, пожалуйста, перечень документов, необходимых для получения свидетельства о праве собственности на квартиру в новостройке по договору инвестирования, который не регулируется Законом об участии в долевом строительстве и не регистрировался в Росрегистрации.

Ответ:

Для регистрации права собственности на квартиру в новостройке необходимо представить в Росрегистрацию следующие документы:Распорядительный документ органов местной власти подтверждающий право использования земельного участка под жилищное строительство – разрешение на строительство. Документ о землепользовании (например, договор аренды). Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Документ, отражающий раздел объектов инвестирования в натуре (например, соглашение о распределении квартир и нежилых помещений). Справка о присвоении адреса.Справка с технико-экономическими показателями. Документы, подтверждающие полномочия всех лиц, подписавших инвестиционные документы, из которых возникает право собственности на результаты инвестиционной деятельности (учредительные документы Застройщика).

Эти документы представляются в Управление единожды при первичном обращении за регистрацией прав на вновь созданные строительством объекты первым обратившимся за регистрацией права участником инвестиционной деятельности вместе с Застройщиком (его представителем).

При наличии зарегистрированного права собственности на квартиру хотя бы у одного участника строительства, остальным достаточно представлять следующие документы:Инвестиционный договор и дополнительные соглашения к нему (например, о присвоении квартире почтового адреса). Акт, подтверждающий фактическую передачу квартиры правообладателю.Извлечение из технического паспорта на квартиру. Квитанция об оплате гос. пошлины.

5. ВОПРОС: Купила квартиру в новостройке по договору инвестирования. После заключения договора оформили Госкомиссию, но задним числом, указав дату более раннюю, чем дата заключения договора. Теперь мне предлагают вместо договора инвестирования заключить договор уступки прав старой датой. Какие проблемы могут у меня возникнуть в случае не перезаключения договора, а также в случае его перезаключения. Возможно ли, что заключение договора уступки прав потребует от меня каких-либо дополнительных затрат?

Ответ:

Ситуация требует предельной осторожности – застройщиков следует выбирать с надежной репутацией. Если все-таки случилось, что задним числом подписан Акт Госкомиссии о вводе дома в эксплуатацию, то после этого момента заключение договора инвестирования невозможно, так как объект недвижимости уже построен. В таких случаях практикуется заключение договоров уступки прав, на основании которых регистрируются права собственности инвесторов. Изучите предложенные условия договора уступки и если они не ухудшают Вашего положения по сравнению с условиями договора инвестирования, то Вы можете заключать данный договор. Какие-либо дополнительные обязанности и затраты могут быть возложены на Вас только при подписании договора уступки. Здесь Вы вправе настаивать на прежних условиях инвестирования (объект строительства, цена, сроки, др.), в противном случае (с учетом ситуации с некоторыми нарушениями по вводу дома), вы вправе обратиться за защитой своих прав в соответствующие органы.

6. ВОПРОС: Последнее время при обсуждении разных вопросов о новом жилье постоянно слышишь: «ипотека», «ипотечный кредит», застройщики в рекламе заявляют о своей банковской аккредитации. Помогите разобраться в сути данных понятий.

Ответ:

Ипотека - залог недвижимого имущества, которым обеспечиваются исполнение обязательств должника. Ипотека дает возможность легко получить кредит, в том числе на покупку нового жилья, предоставив в залог старую квартиру, дом, земельный участок, здание, сооружение. Ипотека на рынке новостроек – понятие условное, так как до регистрации права собственности на строящуюся квартиру ипотека отсутствует. Именно поэтому большинство банков при выдаче кредита на долевое строительство привлекают поручителей на период строительства. Но термин «ипотечное кредитование» при разговоре о приобретении жилья с помощью кредита банка, ипотечного фонда, иного кредитного учреждения, оправдан тем, что в силу ст.77 Закона РФ №102-ФЗ от 16.07.1998 года «ОБ ИПОТЕКЕ (ЗАЛОГЕ НЕДВИЖИМОСТИ)» жилой дом или квартира, приобретенные или построенные с использованием кредитных средств либо средств целевого займа, считаются находящимися в залоге данного кредитора с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. Если Вы решили приобрести квартиру с помощью ипотечного кредита, то банк для уменьшения своих, а значит и Ваших, рисков проверит финансовую надежность застройщика,его деловую репутацию, проектно-разрешительную документацию. Только при положительной оценке деятельности застройщика Вы получите кредит. Для упрощения процедуры выдачи кредитов на новую квартиру в конкретном доме, банк может заключить с надежным застройщиком соглашение о сотрудничестве. Такой застройщик получает статус аккредитованного, а Вы – быстро выданный ипотечный кредит и дополнительную гарантию безопасности своего участия в строительстве жилья.

Заметим, что процентные ставки по кредитам определяются кредитной политикой каждого банка, и факт аккредитации застройщика не влияет на их размер при заключении Вами кредитного договора.

7. ВОПРОС: Мы хотим воспользоваться банковским кредитом для покупки квартиры в ипотеку на 15 лет. Подскажите, пожалуйста, возможно ли досрочное погашение ипотеки? Если оплата происходит досрочно, то сократится ли выплачиваемая сумма или нет, или мы заплатим столько же, сколько положено за 15 лет, хотя рассчитаемся за 5 лет? Примерно насколько может сократиться сумма?

Ответ:

Сразу поясним, что в настоящее время «ипотечными» называют кредиты для покупки как первичного, так и вторичного жилья. Главное условие такого кредитования - квартира находится в залоге у банка, отличие лишь в моменте возникновения залога: при покупке вторичного жилья или при регистрации права собственности на построенную квартиру.

Из ст. 315 Гражданского Кодекса Российской Федерации следует, что досрочное исполнение обязательства (в данном случае обязательства по возврату кредита) возможно, если иное не предусмотрено кредитным договором. Как правило, банки не возражают против досрочного погашения кредита, однако, по большому счёту, они в этом не заинтересованы. По условиям кредитных договоров некоторых банков в случае досрочного погашения, с заемщика взимается штраф, однако в настоящее время такое встречается не слишком часто. Судить о том, насколько уменьшится общая сумма выплаты, можно только на основании конкретного кредитного договора. Необходимо уточнить, какая схема платежей используется. А используются, главным образом, следующие схемы платежей по кредитному договору.

Аннуитетные платежи - выплаты производятся равными частями. Каждый месяц вы будете платить по кредиту одинаковую сумму независимо, в начале или в конце срока погашения кредита. При этом банк сам рассчитывает, какая часть этой суммы приходится собственно на погашение кредита, а что идет на уплату процентов. Последний момент очень важен.

Дифференцированные платежи - начисление процентов на остаток. В отличие от аннуитетных платежей, дифференцированные ежемесячные платежи уменьшатся по мере приближения окончания срока погашения кредита. Отмечу, что большинство банков работают по схеме аннуитетных платежей, это им выгоднее, и сейчас я объясню почему. Поскольку банк сам определяет, какая часть суммы ежемесячного платежа приходится собственно на погашение кредита, а что идет на уплату процентов, то в начале срока погашения кредита аннуитетными платежами, в первые месяцы и годы, заемщик в большей степени платит проценты по кредиту, и в меньшей степени гасит свою основную задолженность. В дальнейшем, ежемесячный платеж будет в большей степени состоять из выплаты по основному долгу, и в меньшей степени из процентов по кредиту. Становится понятно, что в этом случае выигрыш от досрочного погашения кредита может оказаться совсем незначительным, поскольку большую часть процентов по кредиту вы выплатите в течение первых пяти лет.

По причине вышесказанного, в случае высокой вероятности досрочного погашения кредита, вам следует выбрать банк, который предложит вам погашение кредита дифференцированными платежами и, по условиям договора, не будет  возражать против досрочного погашения кредита. В этом случае выигрыш может оказаться весомым.

Так что конкретный ответ на вопрос о выгоде досрочного погашения кредита надо искать в кредитном договоре. Хорошо, если к такому договору есть приложение в виде таблицы-схемы погашения кредита. Тогда всё становиться наглядно. Следует ещё отметить, что в кредитном договоре зачастую умалчивается о дополнительных комиссионных банка и иных тратах. Поэтому, прежде чем заключать договор, необходимо подсчитать все выплаты. Например, за ведение банком ссудного счета, за страховку и так далее.

8. ВОПРОС: В чем отличие ипотеки для покупки квартиры и для принятия участия в долевом строительстве?

Ответ:

Прежде всего, различны банковские требования по выдаче кредита для участия в долевом строительстве жилья или для покупки готовой квартиры:документы заемщика - для участия в долевом строительстве необходимо предоставить еще и документы о Застройщике и строительстве;обеспечение – при покупке квартиры банк получает ее в залог, следовательно, Вы можете обойтись меньшим числом поручителей. По долевому строительству – залог на квартиру возникнет только после государственной регистрации права собственности на нее, т.е. после ввода жилого дома в эксплуатацию, поэтому здесь используются поручительские гарантии. Заметим, что некоторые банки используют в качестве обеспечения залог имущественных прав заемщика по заключенному им договору участия в долевом строительстве, что позволяет им «войти» в договор вместо участника при неисполнении им своих кредитных обязательств;размер процентов по кредиту - по готовому жилью он ниже, так как этот кредит обеспечен надежнее (залог самой квартиры). При строительстве квартиры кредитный договор, как правило, предусматривает снижение процентов после получения свидетельства о праве собственности на квартиру и ее залоге в пользу банка.

9. ВОПРОС: Какие мне еще предстоят расходы при строительстве квартиры по договору участия в долевом строительстве, кроме цены самой квартиры?Ответ:

Дополнительные расходы Участника начинаются после ввода в эксплуатацию построенного многоквартирного дома. Застройщик передает Вам квартиру по акту приема-передачи, после чего можно зарегистрировать право собственности на квартиру как на объект недвижимости.

Если договором предусмотрен взаиморасчет Сторон по фактическим площадям квартиры после завершения строительства дома, то в случае увеличения площади Вы обязаны будете оплатить возникшую разницу.

Многие Застройщики стараются передать свои дома в руки эксплуатирующих управляющих организаций (самая распространенная сегодня форма управления новых жилых домов – ТСЖ), чтобы вопросы, связанные с достойным проживанием участников строительства в своих квартирах, не оставались нерешенными. Для решения этой задачи Застройщики предусматривают в договоре участия в долевом строительстве предварительный платеж участника на содержания дома.

Итак, для регистрации права собственности на квартиру Вам необходимо будет получить данные ее технической инвентаризации (кадастровый паспорт), оплатив услуги организации, осуществляющей технический учет объектов недвижимости - ФГУП Ростехинвентаризации. Здесь величина Ваших расходов зависит от площади квартиры и срочности исполнения Вашего заказа.

В Учреждении по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним  регистрируется право собственности Участника на квартиру, за что Вы оплачиваете государственную пошлину.

Вы можете избежать документальных сложностей, кабинетных очередей, потерю своего рабочего времени, если поручите решение всех вопросов специалисту в этой области – юристу, выдав ему нотариальную доверенность, оплатив за неё государственную пошлину нотариусу.

10. ВОПРОС: Какие у меня будут последствия просрочки платежа по цене договора? Мой Договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома зарегистрирован в Росрегистрации.

Ответ:

В соответствии с п.5 статьи 5 Федеральному закону от 30 декабря 2004 года 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесении платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем три месяца, является основанием для одностороннего отказа Застройщика от исполнения договора.

Это значит, что договор будет прекращен, Застройщик вернет Вам деньги, а Вы утратите право получить квартиру. Худшее в этой ситуации – обесценивание денег во времени, так как наблюдается постоянное удорожание жилья. Кроме того, Закон предусматривает право Застройщика взыскать с участника пени за каждый день просрочки.

11. ВОПРОС: В этом году я заключила договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома на однокомнатную квартиру. По договору я должна выплатить стоимость квартиры до окончания строительства дома. Первый платеж составил 50% от стоимости квартиры. По личным обстоятельствам, сейчас я не в состоянии оплачивать остаток суммы. Можно ли продать эту долю? Если я не оплачу остаток мне вернут первый взнос?

Ответ:

Согласно ст. 11 Федеральному закону от 30 декабря 2004 года 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» Вы можете уступить свои права по договору участия в долевом строительстве.

Поскольку цена договора Вами не оплачена в полном объеме, подобная уступка возможна только с одновременным переводом долга на нового участника долевого строительства. Это означает, что Вам обязательно нужно будет получить согласие застройщика. При этом соглашение об уступке прав по договору и о переводе долга должно быть так же, как и сам договор, зарегистрировано в органах по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Особо хочется обратить Ваше внимание на то, что срок, в течение которого законом допускается уступка участником долевого строительства прав требований по договору, начинает течь только с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве и оканчивается в момент подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В случае, если Вы не оплатите остаток денежных средств по договору и не переуступите права требования по договору, Ваши действия будут рассматриваться как нарушение условий договора, а значит, Вы будете обязаны уплатить застройщику предусмотренные законом и установленные договором неустойки и возместить в полном объеме причиненные застройщику убытки сверх неустойки.

12. ВОПРОС: Я и мой гражданский муж планируем заключить договор долевого участия в строительстве новостройки, но не знаем, как лучше это оформить. Слышала, что есть равнодолевое участие и совместная собственность. Мы хотим, чтобы квартира была общая, так как в будущем планируем зарегистрировать брак. Как будет разделена квартира в случае непредвиденных обстоятельств (например, смерти одного из супругов или при разводе)? Каких сложностей можно избежать, если брак зарегистрировать до подписания договора?

Ответ:

Общая совместная собственность на квартиру возможна только между супругами. Это означает что доли между супругами не определены но в случае развода раздел будет произведен в равных долях. Общая долевая собственность на квартиру возможна между любыми другими людьми как родственниками так и посторонними. При этом доли вы определяете самостоятельно что и отражается в договоре.

В случае если вы приобретете квартиру до брака в равнодолевую собственность, это будет практически означать что каждый из вас владеет долей квартиры и может ею распоряжаться самостоятельно и по своему усмотрению без согласия супруга с единственным ограничением - его преимущественное право покупки. При разводе это имущество делиться не будет поскольку оно уже разделено между вами. Если же брак будет зарегистрирован до заключения договора, то в этом случае совместно приобретенная квартира при разводе подлежит разделу между вами в равных либо в иных других долях по обоюдному согласию сторон или в судебном порядке.

13. ВОПРОС: У нас с отцом двухкомнатная квартира, возможно ли принять участие в долевом строительстве многоквартирного дома на трехкомнатную квартиру. Можно принять в зачет нашу двухкомнатную квартиру?

Ответ:

Ваша двухкомнатная квартира в счет оплаты строительства нового жилья принята быть не может, т.к. Закон от 30 декабря 2004 года 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» позволяет использовать только денежные средства граждан. Поэтому остается  вариант продажи Вашей квартиры самостоятельно или при участии риэлтерской компании. Кроме того, Вы можете получить кредит под залог этой квартиры.

Однако в связи с актуальностью смены старого жилья на новое при отсутствии достаточных наличных денежных средств, застройщики и банки занимаются разработкой возможных схем по использованию  таких квартир.

Схемы оплатыСтопроцентная единовременная оплата стоимости квартиры – расчет по цене договора осуществляется в оговоренные сроки и не подлежит дальнейшей индексации в связи с инфляцией в процессе строительства, то есть цена 1 кв.м. площади квартиры остается фиксированной на весь период строительства многоквартирного дома.

ВНИМАНИЕ! - при внесении всей цены договора в течение 3 (трех) рабочих дней, Вы получаете скидку  с каждого 1 кв.м. площади квартиры.

При первом взносе не менее 30% от цены договора Вы получаете рассрочку на один календарный год (но не позднее окончания строительства дома). Оставшиеся платежи участник выплачивает любыми долями в удобное для него время. Подобная схема предусматривает, что последующие платежи будут взиматься по цене за 1 кв.м. площади квартиры, действующей на день оплаты.

Первый взнос не менее 50% от цены договора позволяет участнику заключить договор с фиксированной ценой и одновременно получить беспроцентную рассрочку на шесть месяцев.

Первый взнос не менее 70%-80% от цены договора позволяет участнику заключить договор с фиксированной ценой и одновременно получить беспроцентную рассрочку на один календарный год.

            Положительные моменты при рассрочке оплаты стоимости квартиры:располагая относительно небольшой суммой денег, участник имеет возможность уже решить свой «квартирный вопрос», заключив договор участия в долевом строительстве в отношении интересующей его квартиры с конкретными площадями, характеристиками и сроками получения ее в собственность;участник с каждым взносом оплачивает определенное количество метров жилья, при этом стоимость «выкупленных» квадратных метров фиксируется и не меняется в течение всего срока рассрочки;рассрочка позволяет растянуть крупные расходы на длительный срок и дает возможность планировать свой бюджет, внося денежные средства по частям поквартально, помесячно, даже ежедневно -  в зависимости от своих материальных возможностей;в отличие от кредитования значительно упрощается процедура оформления: Вам не нужно предоставлять сведения о доходах и другие документы.

Порядок государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве

Сообщаем Вам об утверждении Порядка государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, заключаемых ЗАО «Группа компаний «ЕДИНСТВО», который позволит Вам спланировать свои временные затраты для окончательного оформления своего участия в строительстве новой квартиры.

Договоры участия в долевом строительстве, регулируемые ФЗ-214 от 30 декабря 2004 года, дополнительные соглашения и договоры об уступке прав по таким Договорам, подлежат государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области (город Рязань, Право-Лыбедская улица, 35) и считаются заключенными после регистрации.

http://www.novostroykin.ru/stati/15/

________________________________________________________________________

ДОГОВОРучастия в долевом строительстве многоквартирного домаhttp://www.edinstvo62.ru/modules.php?name=ToClients&op=viewDDSflathttp://www.edinstvo62.ru/modules.php?name=ToClients&op=viewDUst

 

realty-gold.livejournal.com


Смотрите также