Договор долевого строительства на что обратить внимание


Важные аспекту ДДУ и на что обратить внимание при подписании договора

Приобретение жилья в новостройке, по мнению многих граждан, является наиболее выгодным вариантом. Это связано не только с низкой стоимостью жилого помещения, но и с возможностью покупки жилплощади, где никто, никогда не проживал.

Несмотря на многочисленные плюсы, сделка такого рода сопровождается высокими рисками и первый из них – это опасность попасть в руки к мошенникам. Еще одной проблемой может стать долгострой. Чтобы понизить риски и исключить возможные негативные последствия, покупателю стоит побеспокоиться о заключении договора долевого участия в строительстве.

Недостаточно просто составить соглашение и его подписать. Важно, чтобы в документе были указаны все существенные условия, и содержалась только достоверная информация. В статье, читатели смогут узнать о том, на что обратить внимание при составлении и подписании ДДУ в 2017 году, а также, какие моменты документа являются наиболее значимыми.

Зачем нужен ДДУ и какие данные о застройщике необходимы?

Вряд ли можно рассчитывать, что подписание договора полностью исключит вероятность обмана в отношении покупателя. Хотя в ФЗ-214 и прописаны все возможные нюансы заключения такого соглашения, от всех рисков получить защиту не получится. Даже сегодня у застройщиков достаточно возможностей для махинаций с текстом соглашения.

Многие строительные фирмы стараются включить выгодные для себя пункты и исключить положения, защищающие покупателя. Именно по этой причине, стоит внимательно читать договор перед его подписанием, а также, заранее произвести полную проверку всех приложенных документов.

Чтобы подготовить документ, нужно будет получить все официальные данные о фирме, включая финансовые данные и учредительную документацию. С недавнего времени вышеупомянутый законодательный акт обязует строительную организацию выкладывать на своем ресурсе полные сведения об организации, а также, об объектах, строительством которых она занимается.

Поэтому, чтобы получить желаемую информацию, покупателю достаточно зайти на ресурс фирмы и изучить представленные документы. Кроме этого, представитель фирмы обязан будет по первому требованию потенциального покупателя показать оригиналы или копии уставных и финансовых документов.

Существенные условия договора

Под существенными условиями следует понимать те пункты, которые обязательно должны присутствовать в договоре. Закон не обязывает застройщика придерживаться стандартной формы соглашения, однако, рекомендует пользоваться образцом, который предлагается в интернете или у нотариуса.

На самом деле, важно, чтобы в документе присутствовало всего лишь пять основным пунктов. В качестве существенных условий соглашения можно указать следующие:

  1. Предмет соглашения – квартира, которая передается дольщику, после погашения всех, вся взятых им финансовых обязательств. Необходимо четко прописать все параметры жилого помещения, включая адрес, этаж, площадь и другие характеристики.
  2. Точная дата передачи объекта покупателю. Это пункт наиболее важен, поскольку именно с этого дня начинает считаться неустойка за просрочку. Рекомендуется не допускать в соглашении неточных формулировок относительно даты и исключить пункты о возможном переносе срока без согласования с покупателем.
  3. Стоимость жилья. Стороны сделки должны достигнуть итоговой договоренности о стоимости объекта и указать данный показатель в соглашении. Кроме того, необходимо вписать порядок погашения долга и сроки внесения платежей.
  4. Гарантии застройщика – это пункт, в котором строительная организация гарантирует обслуживание постройки в течение 5-ти лет и на два года дает гарантию относительно работы всех инженерных коммуникаций.
  5. Условия страхования ответственности. Здесь строительная фирма может выбрать три варианта – договор поручительств, страховка по ДДУ или вступление в ОВС. Страхование оформляется на 2 года больше, чем основное соглашение.
Все перечисленные моменты чрезвычайно важны для заключения сделки. Если хотя бы один из них отсутствует, документ будет считаться недействительным.

Что еще следует принимать во внимание при подписании ДДУ?

Кроме перечисленных условий, крайне важно, чтобы условия соглашения не противоречили действующему законодательству. В документе должны содержаться полные сведения об участниках сделки, а также условия расторжения и форс-мажорные обстоятельства.

Далее, следует учитывать, что подписанный договор вступит в законную силу только после того, как будет зарегистрирован в Росреестре и подписан сторонами. Наиболее распространенной причиной изменения стоимости квартиры — это несоответствие его реальной площади проектной.

Последние поправки, внесенные в ФЗ-214, обязали стороны допустимыми считать отклонения не больше 5% от итоговой площади помещения. Если неточность составляет больший процент, то расторжение соглашения произойдет через суд.

Заключение

Приобретая жилье в новостройке, гражданин экономит собственные сбережения, однако, не стоит забывать, что риски по такой сделке очень высоки. Только правильно составленный и проверенный ДДУ сможет обезопасить покупателя от совершения невыгодной покупки и позволит отстоять свое право в судебной инстанции.

grazhdaninu.com

расшифровка в строительстве, договор долевого участия, что это, образец

Договор долевого участия (ДДУ) имеет массу нюансов. На что обратить внимание в ДДУ 214 ФЗ?

Нельзя допустить повышения цены при покупке на строящуюся квартиру. Необходимо быть готовым к тому, что в договоре будут пункты, ограничивающие права дольщиков или освобождающие от ответственности за несоблюдение сроков застройщика.

Договор требует тщательного изучения и достижения согласия обеими сторонами по всем пунктам. Вопросы долевого участия регулируются Федеральным законом № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Обратите внимание, что законный ДДУ не должен содержать условия, ущемляющие права дольщиков. Самые частые – лишение права выбора управляющей компании для обслуживания здания или вынуждение вносить дополнительные суммы в ходе строительства.

Как грамотно заключить

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам:

8 (499) 703-15-47 — Москва8 (812) 309-50-34 — Санкт-Петербург

или если Вам так удобнее, воспользуйтесь формой онлайн-консультанта!

Все консультации у юристов бесплатны.

Однозначного оформления ДДУ не существует. Как он выглядит, можно посмотреть в Интернете или скачать здесь.

Поэтому застройщики пытаются редактировать типовой образец в свою пользу.

Прежде, чем вложить свои деньги в строительство квартиры, каждый здравомыслящий человек досконально изучит документацию застройщика, его права на земельный участок, лицензию и так далее.

Следующий шаг – подписание Договора долевого участия. Прежде всего – внимательно изучить проект.

На что обратить пристальное внимание:

  1. Первые параграфы документа должны указывать на стороны, заключающие соглашение. Полностью следует написать название строительной компании, указать реквизиты уставных документов. Наименование застройщика должно фигурировать в проектной декларации, документе на землю и разрешении на ведение работ.
  2. Устав организации предусматривает, что ее полномочным представителем является генеральный директор, который и должен подписать полную версию ДДУ. В случае, если от лица руководителя заверяет документ представитель, действующий по доверенности, в дальнейшем могут возникнуть трудности при судебном производстве.
  3. Примите во внимание: продавать квартиру может фирма – посредник. В этом случае следует иметь на руках копию документа, в котором говорится, что застройщик дает права на реализацию квартир.

  4. Подробное описание сути соглашения – продажа и передача объекта недвижимости в конкретно указанный срок. Любые другие договоренности законом ФЗ-214 не предусматриваются.
  5. Договор можно считать полным, если в нем описаны все свойства объекта строительства: точный адрес, кадастровый номер земельного участка, на котором он будет расположен, этаж и номер будущей квартиры, ее параметры: количество комнат, площадь.
  6. Застройщик должен нести финансовую ответственность за невыполнение условий ДДУ.
  7. По закону строительная компания несет ответственность за сданный объект. Гарантийный срок за инженерно – технологическое обеспечение здания – 3 года, за квартиру – 5 лет. Эти сроки установлены законом и не могут изменяться по желанию сторон.

Соблюдение этих пунктов является обязательным, его подписание на иных условиях – незаконно. Заключенный договор регистрируется в Росреестре. Строящийся объект можно оформить в ипотеку.

Портрет строящегося объекта

В документе подробно описывается площадь квартиры и всех помещений.

Некоторыми компаниями иногда вставляется пункт, предусматривающий доплату дольщиком за лишние квадраты или выплата застройщиком части денег за уменьшенную площадь.

Пункт неправомерен, так как ущемляет права заказчика.

Стоит отметить: если площадь квартиры оказалась меньше, чем в договоре, застройщик должен вернуть деньги. Если площадь больше, клиент не виноват, а значит доплачивать строителям не должен.

В соглашении подробно указываются все виды чистовой отделки, виды покрытий, класс обоев, материал окон и дверных проемов, сантехническое оборудование.

Непредвиденные обстоятельства и сроки исполнения

Договор действует до выполнения всех его пунктов.

Дата передачи объекта должна указываться максимально конкретно. Передается объект по акту приемки.

Если сроки не соблюдены, через 60 дней дольщик может расторгнуть договор в одностороннем порядке, написав письмо в строительную компанию. Заключение о спорных вопросах может дать только суд.

Форс – мажор – это риски, которые изменить никто не в силах – стихия, военные действия, террористический акт. Другие условия в этот пункт включать нельзя, так как это незаконно.

Цена договора

Стоимость объекта определяется в договоре в отечественной валюте или в условных единицах без указания курса, что является невыгодным для дольщика, так как означает изменение цены.

Оплата считается выполненной с момента внесения средств в банк. Покупатель не несет ответственности за сроки банковских операций.

«На берегу» обсуждаются также такие важные вопросы, как, за чей счет оформляется право собственности.

В ДДУ обязателен пункт об условиях расторжения соглашения, о сумме неустойки.

Важно знать: если какие – то разделы не прописаны подробно в договоре, надо помнить, что по умолчанию, в случае судебного спора, вступают в силу положения закона о защите прав потребителя.

ДДУ – документ, который защищает права дольщика и его финансовый вклад на этапе строительства квартиры. Прежде, чем его заключить, нужно тщательно проштудировать текст, а лучше посоветоваться с юристом.

Смотрите видео, в котором специалист разъясняет актуальные изменения в долевом участии в строительстве:

sovetnik.guru

Договор долевого участия: на что обратить внимание

Источник фотографии

Как не столкнуться с повышением цены на уже купленную в новостройке квартиру? В каких случаях застройщик не несет ответственности за срыв сроков? С какими ограничениями прав дольщика можно столкнуться, невнимательно изучив договор долевого участия (ДДУ)?

БН неоднократно писал о том, какие пункты должны содержаться в ДДУ, чтобы документ считался легитимным. Сегодня пойдем от противного – обратим внимание покупателей строящегося жилья на те условия, которых не должно быть в договоре. Наиболее часто встречающиеся нарушения прав дольщиков – требование доплаты за дополнительную площадь и навязывание услуг управляющей компании – описаны не раз. Сосредоточимся на более экзотических случаях коррекции ДДУ в пользу застройщика.

Строго по ДДУ

Как ни удивительно, на десятом году действия ФЗ-214 некоторые участники рынка по-прежнему пытаются реализовывать квартиры по псевдо-ДДУ. Делают это двумя путями. Первый – заключение предварительного договора долевого участия, в котором содержатся те же основные пункты, что и в ДДУ. К данному документу прилагается письменное, а иногда даже устное соглашение о заключении «настоящего» договора долевого участия в дальнейшем. Естественно, деньги за будущую квартиру дольщик должен внести сразу. Не слишком юридически грамотные покупатели искренне верят, что покупают квартиру по ФЗ-214. На самом же деле предварительный ДДУ незаконен, он не регистрируется в Росреестре и, соответственно, нормы ФЗ-214 на него не распространяются.

Второй способ – заключение под видом ДДУ договора непонятного содержания. В качестве его предмета может быть указано участие в инвестиционной деятельности, совместное финансирование строительства, уступка права требования помещений после ввода объекта в эксплуатацию. В общем, все что угодно, кроме того, что предусмотрено в ФЗ-214, – передачи застройщиком дольщику конкретного объекта недвижимости в установленный срок. С точки зрения юристов такое соглашение является притворным, так как, несмотря на название, оно по сути не является договором долевого участия.

Деньги счет любят

Особое внимание стоит обратить на пункты, в которых оговорена стоимость приобретаемого объекта. В идеале она должна быть рассчитана как зафиксированная в договоре цена в рублях за квадратный метр, умноженная на площадь приобретаемой квартиры. Но нередко застройщики обходятся без конкретизации цены «квадрата», указывают стоимость «брутто», что может вызвать вопросы в случае судебного разбирательства споров.

Самые креативные авторы ДДУ предусматривают право застройщика пересматривать расценки в одностороннем порядке. Вот выдержка из реального ДДУ одного из петербургских застройщиков: «Цена договора может быть изменена путем составления дополнительного соглашения в случае возникновения необходимости проведения в квартире работ, не предусмотренных текстом данного договора, или в случае возникновения у застройщика дополнительных затрат, связанных с регистрацией права собственности на построенный объект».

Лучше без посредников

Описанная ниже схема снижения строительными компаниями своих рисков чаще встречается в Москве, чем в Петербурге. Но не исключено, что в период экономического кризиса и в городе на Неве появятся желающие последовать неблаговидному примеру.

Суть схемы в следующем. Застройщик создает юридическое лицо, которому продает квартиры по ДДУ практически по себестоимости. Далее эта компания занимается реализацией квартир в новостройке по переуступке, предлагая их уже по рыночной цене.

Все вполне законно, вплоть до регистрации договора цессии в Росреестре. Но есть один малоприятный нюанс: будущий собственник квартиры сможет предъявить требования к застройщику на основании цены, указанной в первоначальном договоре долевого участия. Эта сумма, как правило, значительно меньше той, которую он заплатил фирме-посреднику.

Определить дедлайн

Согласно ФЗ-214, в ДДУ должны четко называться два срока – сдачи объекта и передачи приобретенной квартиры собственнику. Но, несмотря на однозначное требование закона, застройщики ухитряются навести тень на плетень.

Нередко в тексте договора присутствует такая хитрость: указывается предполагаемая дата ввода дома в эксплуатацию и добавляется, что она может быть изменена «путем внесения корректив в проектную документацию либо в технические условия по присоединению объекта к энергоносителям, с внесением изменений в разрешение на строительство». А срок передачи жилья собственникам определяется весьма расплывчато – не более 12 месяцев со дня получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Таким образом застройщик обеспечивает себе возможность очень долго тянуть с передачей квартиры дольщику, не подвергаясь штрафным санкциям.

Монополисты – не террористы

Некоторые компании включают в договор условие о том, что несут ответственность за срыв сроков строительства только при наличии своей вины (это прямое нарушение ФЗ-214). Если же сдача новостройки сорвана из-за обстоятельств непреодолимой силы, то застройщики умывают руки.

Перечень форс-мажоров сильно расширяется по сравнению с традиционно принятым. Помимо войн, природных катаклизмов, терактов в него включаются забастовки в организациях, осуществляющих подрядные работы, нормативные акты федеральных, региональных и муниципальных властей, а также – отказ водо-, тепло- и электроснабжающих организаций подключить построенный дом к сетям.

С юридической точки зрения покупателя квартиры не должны волновать подобные накладки и неурядицы в жизни застройщика. Дольщик имеет право подать иск о взыскании шарфов за непередачу объекта в указанный в договоре срок. А строительная компания вольна предъявить регрессный иск истинным виновникам просрочки.

Прими, и точка!

Абсолютно незаконным является пункт в ДДУ, обязывающий дольщика принять квартиру в течение нескольких недель при досрочной сдаче дома. Обстоятельства в жизни бывают разные. Человек может проживать в другом городе или находиться в длительной командировке и не иметь возможности приехать по первому требованию. Он может заранее запланировать поездку в отпуск и не иметь желания отменять отдых в угоду застройщику.

В более сложном положении могут оказаться те, кто купил квартиру в рассрочку. В тексте ДДУ одной из петербургских компаний встречался интересный пункт: если разрешение на ввод объекта в эксплуатацию получено раньше указанного в договоре срока, а рассрочка платежей предоставлялась до окончания строительства, то дольщик обязан внести оставшиеся платежи в 15-дневный срок с момента получения уведомления от застройщика. Вполне вероятно, что это не вписывается в планы дольщика, который рассчитывал платить поэтапно, согласно первоначальному графику.

Суд с ограничениями

Нередко также встречаются попытки ограничить права дольщика в случае возможных судебных разбирательств. Застройщики включают в договор условие о том, что все споры подлежат рассмотрению в суде по месту его нахождения. Понятно, что иногородним покупателям это крайне неудобно.

В некоторых договорах и вовсе указывается адрес конкретного районного суда, в котором рассматриваются все конфликтные ситуации. Такое «сужение географии» выглядит по меньшей мере странно, а то и подозрительно.

В заключение отметим, что часть «недружелюбных к дольщику» пунктов в ДДУ являются прямым нарушением ФЗ-214, Гражданского и Жилищного кодексов РФ или закона о правах потребителей. Такие договоры, как правило, легко оспариваются в суде. Другие малоприятные условия по закону могут носить договорной характер и их придется выполнять. Отличить одни от других непрофессионалу довольно сложно. Целесообразно перед подписанием договора обратится за консультацией к юристам.

news.ners.ru

Договор долевого участия (ДДУ): как правильно заключить и на что обратить внимание - Рынок жилья - газета BN.ru

Федеральное законодательство о долевом строительстве не устанавливает единого образца ДДУ, что оставляет некоторую свободу творчества застройщикам. Разберемся вместе с юристами, на что необходимо обратить внимание до подписания документа.

Предположим, этап мучительного выбора уже пройден: потенциальный покупатель, прошерстив интернет, выбрал строительную компанию с хорошей репутацией, убедился в наличии у застройщика договора купли-продажи или аренды на участок земли, действующего разрешения на строительство и изучил проектную декларацию на будущий объект. Наступил самый ответственный момент – подписание договора долевого участия (ДДУ) в соответствии с ФЗ-214.

Во первых строках

Прежде всего, с первой страницы ДДУ должно быть ясно, с кем именно он заключается. В самом начале необходимо определить, кто выступает под именем «застройщик»: в тексте указывается полное наименование строительной компании, а нередко и более подробные сведения: дата и место ее регистрации, свидетельство о регистрации и о внесении в ЕГР юридических лиц. Понятно, что договор заключается от лица именно той компании, которая значится в проектной декларации, разрешении на строительство и правоустанавливающем документе на земельный участок в качестве застройщика.

Как купить квартиру в новостройке

Покупая квартиру в новостройке, большинство граждан учитывают ее стоимость, площадь, местоположение >>

Стоит обратить внимание на то, что по уставу от лица организации, как правило, может выступать только генеральный директор, и желательно, чтобы ДДУ был подписан именно им. Если договор завизирован иным менеджером, значит, он действует по доверенности. Юристы предупреждают, что этот вариант может в случае дальнейших судебных разбирательств вызвать осложнения.

Если продажу будущей квартиры осуществляет посредник, к договору следует приложить документ, из которого понятно, что застройщик делегировал данной компании права на реализацию объекта.

В тексте предельно четко указывается предмет договора – передача конкретного объекта недвижимости в установленный срок. Любые другие договоренности – об участии в инвестиционной деятельности, о совместном финансировании строительства, об уступке права требования помещений после ввода объекта в эксплуатацию, – не имеют к ФЗ-214 никакого отношения, даже если в «шапке» документа написаны слова «договор участия в долевом строительстве».

Чтобы быть легитимным, ДДУ должен также содержать все характеристики объекта долевого строительства – строительный адрес дома, кадастровый номер участка, на котором он будет расположен, предварительный номер квартиры, этаж. А с этого года обязательным стал пункт, описывающий финансовые гарантии, с помощью которых застройщик обеспечивает выполнение своих обязательств.

Наконец, в договоре должен быть четко указан гарантийный срок, в течение которого застройщик несет ответственность за переданный дольщику объект. За саму квартиру он отвечает в течение пяти лет, за технологическое и инженерное оборудование – в течение трех лет. Любые попытки сократить период действия гарантийных обязательств незаконны, напоминают юристы.

Без любого из перечисленных пунктов договор считается незаключенным. Равно как в случае отсутствия его регистрации в Росреестре.

«Портрет» квартиры

Безусловно, в договоре указывается площадь квартиры, а также площадь балконов, лоджий, террас, посчитанная с учетом уменьшающего коэффициента. Как правило, строительные компании включают в ДДУ пункт о том, что если по результатам окончательного обмера органами технической инвентаризации размер объекта окажется иным, то либо дольщик доплатит за дополнительные метры, либо застройщик вернет часть денег за уменьшение площади. Порой стараются прописать условие, согласно которому никто никому ничего не доплачивает вне зависимости от того, совпала ли конечная площадь квартиры с первоначальной.

Юристы настаивают, что, хотя ФЗ-214 не запрещает вносить пункт о пересмотре цены, и тот и другой варианты нарушают права дольщика. В соответствии с законом о защите прав потребителя, напоминают в юридической компании «Центр Правовой Защиты», если покупателю передается квартира меньшей площади, то застройщик должен вернуть часть стоимости квартиры, если площадь больше, то ни о какой доплате речи идти не может. В судебной практике по этому вопросу нет единообразия.

Неотъемлемой частью ДДУ является подробное описание объекта недвижимости на момент передачи владельцу с полным перечнем всех атрибутов – вставленных оконных блоков, входной двери, стяжки полов и т. д. Если квартира строится с чистовой отделкой, то перечислено в документе должно быть всё, вплоть до класса обоев на стенах. Закон о долевом строительстве не предписывает этого впрямую. Но важно помнить, что устные заверения менеджера застройщика о том, что в квартире будет паркет, несмотря на то что в договоре указан линолеум, впоследствии к делу не пришьешь.

Иногда продавцы пытаются включить в договор и пункт о праве изменить проектную документацию строящегося дома, а также произвести изменения в объекте, в том числе его этажность, планировку квартиры, без согласования с дольщиком. С точки зрения юристов, это недопустимо: согласно положениям ФЗ-214, а также закону о защите прав потребителей, покупатель должен быть информирован о приобретаемых им товарах (работах, услугах).

О сроках и форс-мажорах

Особое внимание следует обратить внимание на прописанные в договоре сроки. В первую очередь – на срок самого ДДУ: он должен действовать до полного исполнения сторонами своих обязательств.

Второй важный срок – это дата передачи объекта недвижимости дольщику по акту. Застройщики часто указывают в договоре квартал, в котором предполагает вручить новоселам ключ от квартиры. По закону это допустимо, но не слишком благоприятно для дольщика. В соответствии с ФЗ-214, если строительная компания не выполнила обязательства, то через два месяца после указанного в договоре срока дольщик может во внесудебном порядке расторгнуть договор, письменно уведомив об этом застройщика. То есть придется ждать последнего дня квартала и еще два месяца «сверху» – прежде чем предъявлять претензии.

Впрочем, зачастую застройщик пытается «подстелить соломки». Он включает в договор условие о том, что несет ответственность за срыв сроков только при наличии своей вины (это прямое нарушение ФЗ-214). Другой вариант превентивных мер – необоснованное расширение перечня обстоятельств непреодолимой силы. К форс-мажору традиционно относятся обстоятельства непреодолимой силы – войны, стихийные бедствия, атаки террористов. Однако в ДДУ в этот перечень порой включают нормативные акты правительства, бездействие контрагентов или низкие зимние температуры.

Нередко строительные организации пытаются минимизировать свою ответственность не только за нарушение сроков строительства, но и за его качество. Например, включают пункт, утверждающий, что разрешение на ввод в эксплуатацию объекта долевого строительства является подтверждением его соответствия проектной документации, строительным нормам и правилам, а также договору. То есть разрешение представляется неким знаком качества, исключающим саму возможность дальнейших претензий со стороны дольщика. Но в квартире могут быть существенные недоделки, которые ФЗ-214 предписывает в разумный срок устранить либо выплатить за них денежную компенсацию.

Деньги счет любят

Особое внимание следует обратить на все пункты, связанные с денежной стороной сделки. В договоре должна быть четко прописана цена объекта. В идеале в рублевом выражении. Но нередко стоимость квадратного метра указывается в условных единицах, причем иногда – без фиксации в тексте документа курса у.е. Это однозначно ухудшает условия договора для участника долевого строительства, утверждают в юридической компании «Бачурин и партнеры».

Долевка – лидер надежности

Многие знают, что покупка квартиры по 214-ФЗ о долевом строительстве – самый >>

В документе должно быть оговорено, в какие сроки и за счет каких источников (собственных средств или банковского займа) осуществляется оплата покупки дольщиком. Следует обратить внимание на то, с какого момента обязательства покупателя квартиры перед застройщиком считаются исполненными. Строительные компании предпочитают думать, что это происходит после зачисления средств дольщика на их счет. В итоге несколько дней, пока осуществляется проводка денег через банк, покупатель жилья очень сильно рискует. Специалисты юридических компаний настаивают, что добросовестный покупатель не несет ответственности за действия банковских организаций, обслуживающих строительную компанию, а значит – обязательства выполнены в момент внесения денег в банк.

Немаловажно также четко прописать, кто именно, застройщик или участник долевого строительства, занимается процессом регистрации прав собственности достроенного объекта недвижимости и, соответственно, несет все сопутствующие расходы. А также с какого момента дольщик оплачивает коммунальные платежи. Нередко строительные организации стараются внести в договор пункт, по которому все расходы на «коммуналку» перекладываются на будущих владельцев квартир сразу после ввода дома в эксплуатацию. По закону это должно произойти только после передачи объекта недвижимости по акту, а между этими двумя событиями может пройти полгода и более.

Наконец, следует обратить внимание на порядок расторжения договора, а особенно – на размер неустойки, которую придется выплатить участнику долевого строительства в том случае, если отношения разорваны по его инициативе. Он варьируется от 1% до 15% от стоимости объекта. Но так как в ФЗ-214 строгие рамки «наказания» для дольщика не предусмотрены, то придется просто помнить о возможных финансовых потерях. Естественно, если договор расторгнут из-за того, что застройщик просрочил выполнение своих обязательств или построил некачественное жилье, ни о каких штрафных санкциях для дольщика и речи быть не может.

В заключение следует отметить, что не всегда дольщику следует упорно настаивать, чтобы подробно и детально были расписаны абсолютно все пункты договора. Дело в том, что «по умолчанию» в случае судебных разбирательств будет действовать закон о защите прав потребителя, который стоит на страже интересов физических лиц.

stateiki.com

Проверка законности условий договора долевого участия

Наша компания предлагает комплексную услугу «Правовая экспертиза договора участия в долевом строительстве» на очень выгодных условиях. Чтобы узнать подробности и записаться на консультацию, свяжитесь с нами, воспользовавшись информацией, представленной в разделе Контакты.

Если вы хотите приобрести квартиру в строящемся доме, то следует помнить о том, что заключать договор следует только с тем застройщиком, который работает по 214-ФЗ, иными словами, который предлагает вам заключить именно договор долевого участия, а не предварительный договор, договор купли-продажи будущей квартиры и т.д. Только при заключении договора долевого участия вы сможете воспользоваться всем объемом страховок и гарантий, предоставленных дольщикам.

Вместе с тем, очевидно, что все условия договора долевого участия определяются не дольщиком, а застройщиком. С учетом того, что в нашей стране получила распространение опасная практика заключения договоров без их предварительной правовой экспертизы, застройщик может включить в договор долевого участия условия, которые будут серьезно ущемлять интересы дольщика.

Перед покупкой квартиры мы настоятельно рекомендуем вам провести предварительную правовую экспертизу заключаемого договора. Это защитит вас от дальнейших необоснованных требований застройщика и обеспечит возможность получения именно той квартиры, которую вы хотели. С учетом стоимости квартиры, которую вы собираетесь приобрести, правовая экспертиза договора долевого участия – это наиболее разумный и обоснованный шаг.

Если же вы все-таки решили понадеяться на собственные силы и добросовестность застройщика прочитайте эту статью, чтобы знать на какие пункты в договоре долевого участия следует обратить особое внимание.

 

Описание покупаемой квартиры

Первым делом в договоре описывается квартира, которую вы покупаете. Если вы ожидаете увидеть в своей будущей квартире что-то кроме бетонных полов и стен, следует проследить, чтобы это было включено в описание квартиры. Так если вы хотите, чтобы в квартире были обои, в договоре следует прямо указать, что должна быть произведена оклейка стен обоями. Если вы хотите ванну, в договоре должно быть предусмотрено, что должна быть произведена установка ванна и т.д.

Важно: устные заверения менеджера застройщика о том, что в квартире будет паркет, несмотря на то, что в договоре указан линолеум, не позволят вам в дальнейшем требовать от застройщика установки паркета.

Поэтому включайте в договор условия обо всем, что вы хотите увидеть в своей будущей квартире.

 

Метраж квартиры

Безусловно, в договоре должна быть указана именно та площадь квартиры, на которую вы рассчитываете. Но в аспекте площади важно проследить, чтобы в договоре отсутствовали условия, согласно которым не происходит перерасчет стоимости квартиры при изменении её метража по результатам окончательного обмера органами технической инвентаризации.

Иными словами незаконно условие, по которому застройщик может передать вам квартиру меньшей площади, по сравнению с той, которая указана в договоре, и не произвести перерасчет стоимости. Кроме того, незаконным является и условие, по которому перерасчет стоимости производится в том случае, если дольщику передается квартира большей площади, по сравнению с указанной в договоре.

Таким образом, если вам передается квартира меньшей площади, то застройщик должен вернуть часть стоимости квартиры, если же вам передается квартира большей площади, то вы ничего доплачивать не должны. Условия об обратном являются незаконными.

 

Ответственность застройщика

Зачастую застройщик пытается ограничить собственную ответственность за нарушение обязанностей. Обычно используются два способа:

  1. Включение в договор условий о том, что застройщик несет ответственность только при наличии своей вины. Дело в том, что застройщик является предпринимателем-профессионалом в своей области и в силу прямого указания закона несет ответственность за нарушение обязательства даже при отсутствии своей вины.
  2. Необоснованное расширение перечня обстоятельств непреодолимой силы. Обстоятельства непреодолимой силы – это те обстоятельства, при наличии которых застройщик не отвечает за нарушение обязательств. Например, если строительство было невозможно из-за внезапного и долгого урагана, то застройщик не несет ответственность за просрочку в передаче квартиры.Однако застройщик часто пытается указать в договоре, что к подобным обстоятельствам, относятся также и иные: бездействие контрагентов застройщика, снижение температуры ниже «-30» градусов и др. Включение таких дополнительных обстоятельств незаконно, поскольку они имеют целью необоснованно ограничить ответственность застройщика

Таким образом, включение в договор долевого участия условий, ограничивающих ответственность застройщика, является незаконным.

 

Ответственность дольщика за расторжение договора

Закон о долевом участии в строительстве предусматривает случаи, когда дольщик вправе потребовать расторжения договора с застройщиком. Например, если застройщик просрочил передачу квартиры более чем на два месяца, или были существенно нарушены требования к качеству квартиры, дольщик вправе отказаться от договора долевого участия.

Однако для застройщика такой отказ может быть невыгоден, поэтому в договорах можно встретить условия, предусматривающие ответственность дольщика за расторжение договора. Иными словами застройщик выговаривает себе право при расторжении договора по инициативе дольщика удержать, например, 10% от цены договора в качестве неустойки.

Однако возможность расторгнуть договор по основаниям, предусмотренным законом о долевом участии – это безусловное право дольщика, которое не может быть ограничено штрафными санкциями. Поэтому подобные условия являются незаконными.

 

Оплата дольщиком коммунальных услуг до заселения в квартиру

После того, как построенный дом введен в эксплуатацию требуется проведение некоторых затрат на обслуживание и эксплуатацию этого дома. Обычно застройщик не желает нести эти расходы самостоятельно и пытается переложить их на дольщиков, даже несмотря на то, что последние еще не получили квартиры. Иными словами застройщик, путем внесения в договор соответствующих условий, возлагает на дольщиков обязанность по уплате коммунальных платежей в период между сдачей дома в эксплуатацию и передачей квартир, когда дольщики еще не живут в этом доме. Причем обычно условия договора долевого участия предполагают, что коммунальные расходы авансируются, то есть дольщик должен заплатить, к примеру, за 12 месяцев вперед.

В результате на дольщика возлагается дополнительная обязанность, размер которой может быть весьма существенным.

Однако подобные условия противоречат нормам закона о защите прав потребителей и Жилищному кодексу РФ, поэтому не должны применяться.

 

Рассмотрение споров в суде по месту нахождения застройщика

Застройщик вступает в договорные отношения одновременно с огромным количеством дольщиков, и естественно, часто возникают споры, которые приводят к судебным разбирательствам. Застройщику неудобно ездить в суды по месту жительства дольщиков (некоторые могут проживать в других городах), поэтому он включает в договор условие о том, что все споры, возникающие между дольщиком и застройщиком, подлежат рассмотрению в суде по месту нахождения застройщика.

Пример: застройщик находится в Петербурге, а дольщик проживает в Москве. Включение описанного условия в договор предполагает, что при возникновении судебного спора дольщик будет вынужден ездить в Петербург, чтобы поучаствовать в судебном разбирательстве.

Однако закон о защите прав потребителей в обязательном порядке устанавливает, что иски о защите прав потребителей могут предъявляться в суд по выбору дольщика: либо по месту жительства дольщика, либо по месту нахождения застройщика. Поэтому условия, ограничивающие это право выбора, незаконны.

То есть в приведенном примере, если дольщик предъявляет иск к застройщику, то он может сам выбрать, будет ли дело рассматриваться в Москве или Петербурге.

Важно: в некоторых случаях застройщики устанавливают дифференцированный подход: если иск предъявляется дольщиком, то он может сам выбрать в какой суд обратиться, а если иск предъявляет застройщик, то дело рассматривается только в суде по месту нахождения застройщика. Однако и такое условие является недействительным, даже если иск предъявляется застройщиком, дело должен рассматривать суд по месту нахождения дольщика.

В данной статье мы рассказали о том, какие незаконные условия, обычно, навязываются застройщиком по договору долевого участия. Чтобы узнать как исключить эти условия из содержания договора, читайте нашу статью, посвященную этому вопросу.

Актуальность статьи и её соответствие законодательству подтверждены по состоянию на 01 января 2017 года.

________________________________________________________

Благодарим за прочтение статьи. Теперь рекомендуем вам:

  • Позвонить по телефону 8 (812) 920-64-71 и уточнить возникшие вопросы или записаться на консультацию.
  • Посмотреть отзывы наших клиентов, а также ознакомиться с предлагаемыми ценами на юридические услуги.
  • Прочитать другие статьи наших юристов, в том числе посвященные долевому участию в строительстве:

Полезные статьи

imright.ru


Смотрите также