Долевое строительство что нужно знать в 2017 году


что нужно знать в 2017 году

Цены на недвижимость с каждым годом стремительно растут. На 2017 год даже однокомнатная квартира в неблагоприятном районе Москвы может стать неприподъемной тратой для большинства российский семей.

Каждый находит свой выход из ситуации: много лет откладывать деньги в надежде когда-нибудь приобрести свою квартиру (этот способ экономически неэффективен, так как цена на валюту может за несколько лет увеличиться или уменьшиться в несколько раз), взять нужную для покупки сумму в кредит под большой процент.

Наиболее рациональным решением будет принятие участия в долевом строительстве. Физическое лицо заключает договор сотрудничества с застройщиком и может получить квартиру по благоприятной цене.

В 2017 году в силу вступил новый законопроект, согласно которому долевое строительство может распространяться не только на многоквартирные дома, но и таунхаусы. Также изменились требования к застройщикам, порядок формирования стоимости договора и его расторжение.

Немного из истории

Истоки долевого строительства идут еще из СССР. Чтобы получить собственную недвижимость, гражданин Советского Союза должен быть отстоять огромную очередь. Довольно часто люди ждали своей очереди несколько лет.

Некоторые граждане, чтобы существенно сократить срок ожидания, стали объединяться в жилищные кооперативы. Члены таких объединений могли получить квартиру в сокращенные сроки. Кроме того, при строительстве недвижимости для подобных лиц учитывались их индивидуальные особенности.

Похожий принцип действует и сейчас. Дольщики оформляют договор с застройщиком. Первая сторона получает жилье в сжатые сроки и по очень выгодной цене, вторая же сторона проводит строительство засчет денежных средств дольщиков и освобождается от необходимости в оформлении кредита.

Условия для дольщиков

Долевое строительство предлагает дольщикам выгодные условия приобретения недвижимости:

  1. Значительная экономия. Квартиры на вторичном рынке могут быть более чем в 2 раза дороже строящихся квартир.
  2. Возможность оформления рассрочки. Дольщик имеет право вносить оплату за недвижимость поэтапно, пока идет строительство.
  3. Лицо, заключившее договор с застройщиком, может самостоятельно устанавливать планировку своей квартиры. Это позволит в будущем значительно сэкономить средства на ремонте и перепланировке.

Эти преимущества и «заманивают» граждан подписать договор с застройщиками. Но долевое строительство — не такая простая и идеальная процедура, как может показаться на первый взгляд. Она имеет множество подводных камней.

Риски

Каждый, кто хочет приобрести квартиру таким путем, должен быть осведомлен о возможных рисках:

  1. Отсрочка сдачи квартир дольщикам. Не всегда строительство удается закончить в поставленные сроки. Причин задержек может быть много — от задержки материалов до недостатка средств для строительства. Решить проблему можно довольно просто — привлечь средства самого застройщика. Но не все готовы идти на это. Недостаток средств часто приводит к полному прекращению строительства и потере денежных средств дольщиком.
  2. Неправильное заключение договора может значительно увеличить затраты физического лица при покупке квартиры. Если в документе есть какие-то неточности или присутствует не вся информация о сделке, дольщика могут попросить доплатить определенную сумму для получения недвижимости в эксплуатацию. Именно поэтому необходимо максимально ответственно отнестись к оформлению документов. Если опыта в этом недостаточно, лучше воспользоваться услугами специалистов.
Выше были перечислены только самые распространенные трудности, с которыми могут столкнуться дольщики. В действительности их может быть гораздо больше.

Заключение договора

Самый важный момент в данной сделке — заключение договора. От него будет зависеть дальнейший исход событий. При составлении документа необходимо соблюдение следующих условий:

  1. Объект строительства. Необходимо подробно описать всю информацию о нем: полное наименование, тип здания, количество этажей и квартир и иные данные, которые позволят идентифицировать объект.
  2. Права и обязанности обеих сторон договора. Чем более подробно они будут описаны в документе, тем меньше недоразумений может возникнуть.
  3. Сроки строительства.
  4. Точная дата передачи квартир дольщикам в эксплуатацию.
  5. Документ, обеспечивающий соблюдение всех условий договора.
  6. Цена объекта, условия и сроки ее уплаты. В полную стоимость квартиры входят не только прямые расходы на строительство, но и вознаграждение застройщика за работу. Стоимость может быть выплачена единовременным платежом или в рассрочку.
  7. Данные о регистрации договора в Реестре.

Не стоит заключать сотрудничество с теми партнерами, которые:

  1. Предлагают сделку на основе иных документов (купли-продажи, займа и т. д.).
  2. Ставит подозрительно низкую стоимость объекта.
  3. Искажает факты, предоставляет недостоверную информацию об объекте недвижимости.

Нововведения

Как уже было сказано выше, в 2017 году в законодательстве Российской Федерации произошли некоторые изменения, которые касаются долевого строительства. Во-первых, теперь сделки оформляются не только на квартиры в многоквартирных домах, но и на таунхаусы.

Таунхаус представляет собой небольшой дом, который состоит из нескольких многоуровневых квартир. Каждая из них имеет отдельный вход, то есть общего подъезда, как в привычных многоэтажных домах, нет. Жильцы таких домов, как правило, имеют свой гараж, небольшой внутренний дворик. Такой тип застроек получил большую популярность в Европе, в России долгое время он был мало распространен.

Кроме того, был изменен порядок определения точной цены недвижимости при участии в долевом строительстве. Ранее в договоре должна быть указана точная стоимость, которую дольщик платит застройщику для строительства жилого объекта. Она могла включать в себя стоимость строительных работ и индивидуальных услуг партнера.

Согласно новой редакции закона, теперь точная цена зависит и от количества дополнительных единиц нежилой площади (балкон, веранда и т. д.). Кроме того, цена договора вносится только после того, как документ будет официально зарегистрирован.

Ранее дольщик мог свободно расторгнуть договор, если застройщик не соблюдает основные условия договора. Теперь процедура отмены соглашения несколько усложнена. Она возможна только после судебного разбирательства. Если суд признает, что застройщик действует против установленного соглашения, оно может быть расторгнуто.

Выставлены и новые требования в самим застройщикам. Они должны получить заключение от Министерства строительства на участие в сделках долевого строительства. Этот документ фактически является разрешением на ведение такого рода деятельности. Для получения заключения необходимо обратиться в Министерство строительства с соответствующим пакетом документов. Срок рассмотрения заявки составляет не более 30 календарных дней.

Если застройщики не удовлетворяют представленные к ним требования, они лишаются заключения, все дольщики информируются об этом через письменное отправление или электронную почту.

Долевое строительство — выгодная, но довольно рискованная сделка. Прежде чем принимать какие-либо решения о сотрудничестве с застройщиками, обязательно изучите базовую информацию, взвесьте все «за» и «против». Более подробно о долевом строительстве, нововведениях в эту процедуру за 2017 год можно узнать в следующем видеоролике:

Итак, долевое строительство — сделка, которая позволяет физическому лицу приобрести квартиру на выгодных условиях еще на этапе ее строительства, а застройщику — минимизировать или полностью сократить собственные затраты на возведение многоквартирного дома или таунхауса засчет денежных вложений дольщиков.

grazhdaninu.com

ЧТО ИЗМЕНИЛ 2017 ГОД? » Правовой блог Евгения Шестернина

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ, Закон) со времени принятия подвергся значительным изменениям. Федеральным законом от 03.07.2016 N 304-ФЗ, вступившим в силу с 1 января 2017 года, в Закон были внесены изменения, существенно затронувшие правовое положение застройщиков, содержание договора долевого участия в строительстве (далее - ДДУ), права и обязанности сторон. Остановимся на ключевых нововведениях, которые необходимо учитывать как застройщикам при осуществлении своей деятельности, так и дольщикам, приобретающим недвижимость на основании ДДУ.

 

Требования ужесточены

 

Законодатель, регулируя отношения, возникающие из ДДУ, неуклонно следует принципу обеспечения интересов граждан-дольщиков и предоставления им гарантий защиты от недобросовестного поведения застройщиков. С 1 января 2017 года Закон предусматривает новые, ужесточенные требования к застройщикам.

Новой редакцией Закона установлены требования к минимальному размеру уставного капитала застройщика. В случае несоответствия уставного капитала минимальным требованиям застройщик обязан заключить договор поручительства, возлагающий на поручителя обязанность в полном объеме отвечать по обязательствам застройщика перед дольщиками.

Размер уставного капитала определяется в зависимости от максимальной площади объектов, строительство которых осуществляется застройщиком с привлечением средств дольщиков и которые не введены в эксплуатацию. Заключение ДДУ невозможно при нахождении застройщика в стадии ликвидации или при введении в отношении его любой из процедур банкротства, а также в случае включения застройщика в реестр недобросовестных поставщиков в рамках контрактной системы или системы осуществления закупок отдельными видами юридических лиц (по процедурам, предусмотренным Федеральными законами от 05.04.2013 N 44-ФЗ "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд" и от 18.07.2011 N 223-ФЗ "О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц" соответственно) при выполнении застройщиком работ, оказании услуг в сфере строительства.

Лишены права привлекать средства дольщиков застройщики, имеющие недоимки по налогам, сборам, иным обязательным платежам за прошедший год в размере более 25% балансовой стоимости активов, а также застройщики, к которым применено в качестве меры наказания административное приостановление их деятельности. Наконец, лицо, исполняющее функции единоличного исполнительного органа застройщика, и главный бухгалтер не должны иметь судимости за преступления в сфере экономики или быть привлечены к ответственности за правонарушения в сфере строительства.

 

Раскрытие информации

 

Существенным изменениям подверглись требования к размещению застройщиками информации о своей деятельности в сети Интернет.

С 1 января 2017 года застройщик обязан размещать на своем официальном сайте в отношении каждого строящегося объекта:

- проект ДДУ;

- проектную декларацию на объект;

- заключение уполномоченного органа о соответствии застройщика и проектной декларации установленным Законом требованиям;

- разрешение на строительство; заключение экспертизы проектной документации; документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок; разрешения на ввод в эксплуатацию объектов, в строительстве которых застройщик принял участие за последние три года;

- сведения о выбранных способах обеспечения обязательств или сведения о размещении привлекаемых средств на счетах эскроу;

- договор поручительства, заключенный застройщиком в случае несоответствия его уставного капитала минимальным требованиям;

- фотографии строящихся застройщиком объектов, отражающие текущее состояние их строительства.

Приказом Минстроя России от 09.12.2016 N 914/пр определены требования к размещению застройщиками информации в сети Интернет. Информация должна быть доступна открыто и круглосуточно в интерактивном для пользователя режиме, доступ к ней не может быть затруднен необходимостью регистрации на сайте, использования специального программного обеспечения, взиманием платы.

Документы могут быть размещены в форме электронной копии отсканированного бумажного документа или копии электронного документа, подписанной электронной подписью.

 

Проектная декларация

 

Согласно внесенным в Закон изменениям проектная декларация является не только документом, содержащим информацию о застройщике и проекте строительства, но также определяет объем прав застройщика на привлечение денежных средств дольщиков и является документом, удостоверяющим факты, влекущие юридические последствия для застройщика.

По правилам, действующим с 1 января 2017 года, проектная декларация до заключения ДДУ с первым дольщиком направляется застройщиком в уполномоченный государственный орган субъекта РФ (в г. Москве - в Москомстройинвест (в соответствии с п. 4.3 Положения о Комитете города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства, утвержденного Постановлением Правительства Москвы от 26.04.2011 N 157-ПП)) для получения заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным Законом. Проектная декларация размещается на официальном сайте застройщика только после получения соответствующего положительного заключения.

Изменены требования к информации о застройщике и проекте строительства, которую необходимо включать в проектную декларацию.

Так, в отношении застройщика в проектной декларации теперь необходимо также указывать сведения об официальном сайте застройщика, номере телефона, адресе электронной почты, о лице, исполняющем функции единоличного исполнительного органа застройщика. В проектную декларацию также включаются сведения о членстве застройщика в СРО и всех выданных ему допусках к осуществлению видов работ, которые влияют на безопасность объектов капитального строительства.

В составе информации о проекте строительства теперь, помимо ранее предусмотренных сведений, необходимо приводить сведения о лицах, осуществивших инженерные изыскания и проектирование объекта, сведения об условиях технологического присоединения объекта к инженерным сетям, детальные сведения о составе общего имущества в здании и иные.

Актуальная форма проектной декларации утверждена Приказом Минстроя России от 20.12.2016 N 996/пр.

 

Условия ДДУ

 

Внесенные в Закон изменения коснулись также и условий самого ДДУ.

Согласно действовавшим и ранее нормам условие о передаваемом дольщику объекте и его характеристиках являются существенными условиями ДДУ и их несогласование влечет риск признания договора незаключенным. Вместе с тем существенно конкретизированы требования к описанию объекта.

Так, в ДДУ в части описания объекта должен приводиться в числе прочего план такого объекта, отражающий расположение по отношению друг к другу его частей, местоположение объекта на этаже многоквартирного дома (иного строящегося здания), должна быть указана площадь объекта, количество и площадь входящих в его состав комнат, вспомогательных помещений. В отношении самого многоквартирного дома (иного строящегося здания) требуется указывать его общую площадь, этажность, материал наружных стен и поэтажных перекрытий, класс энергоэффективности, сейсмостойкости.

С 1 января 2017 года застройщик вправе использовать привлеченные денежные средства для строительства объектов социальной инфраструктуры и оплаты целевых кредитов на их строительство (подробнее рассмотрено ниже). В связи с этим в качестве существенного условия в ДДУ подлежат обязательному включению сведения о таких возводимых объектах: о назначении объекта социальной инфраструктуры, целях и размерах предполагаемых затрат, сведения о заключенных застройщиком договорах о развитии застроенной территории, комплексном освоении территории, сведения об иных заключенных с уполномоченными органами договорах и соглашениях, в рамках которых строится инфраструктура.

Внесенными изменениями предусмотрены новые правила определения цены объекта по ДДУ: теперь законодательно закреплено, что цена договора может определяться как произведение цены единицы площади и соответствующей площади. При этом важным нововведением является установление Минстроем России понижающих коэффициентов для расчета цены в отношении лоджий, балконов и террас (утверждены Приказом Минстроя России от 25.11.2016 N 854/пр).

Кроме того, согласно внесенным изменениям уплата цены договора производится дольщиком только после государственной регистрации ДДУ, что также направлено на защиту дольщика от возможных мошеннических действий со стороны недобросовестных застройщиков.

 

Права и обязанности дольщиков и застройщиков

 

Необходимо отметить два существенных изменения, направленных на защиту интересов застройщика при исполнении ДДУ.

Во-первых, законодательно урегулирован наконец вопрос о праве дольщика немотивированно отказаться от исполнения ДДУ (такой вопрос возникал в связке с вопросом о возможности применения норм Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей"): дольщик не вправе отказаться от договора в одностороннем внесудебном порядке, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства.

До внесения указанного изменения в Закон на практике возникали споры, связанные с правомерностью одностороннего выхода дольщика из ДДУ. В судебной практике отсутствовала единая позиция. Во-вторых, согласно измененным положениям Закона о приемке объекта дольщиком застройщик освобождается от уплаты неустойки за просрочку в передаче объекта по причине уклонения дольщика от подписания передаточного акта.

В свою очередь, дольщику предоставляются дополнительные гарантии качества передаваемого объекта. Так, на застройщика теперь возлагается обязанность передать вместе с объектом инструкцию по его эксплуатации, всю необходимую информацию для его эффективного и безопасного использования, предоставить сведения о сроке службы инженерно-технических и конструктивных систем и элементов.

Как и ранее, дольщик вправе предъявить к застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством переданного объекта, если недостатки выявлены в течение гарантийного срока, однако теперь Закон специально оговаривает, что такие требования могут быть как направлены в письменной форме самому застройщику, так и сразу предъявлены в судебном порядке.

При предъявлении дольщиком требований к застройщику во внесудебном порядке стороны должны согласовать срок устранения выявленных недостатков. За нарушение указанного срока застройщик теперь обязан уплачивать гражданину-дольщику неустойку в размере одного процента стоимости объекта ДДУ, если проживание в нем невозможно, либо в размере одного процента стоимости расходов на устранение недостатков, если объект пригоден для проживания. Данное положение является нововведением и разрешает распространенную на практике проблему чрезмерного затягивания застройщиком срока устранения недостатков.

 

Отчисление взносов в компенсационный фонд

 

С 1 января 2017 года Постановлением Правительства РФ N 1310 "О защите прав граждан - участников долевого строительства" урегулирован порядок перечисления застройщиками обязательных отчислений в компенсационный фонд, возможность создания которого была предусмотрена введенной в Закон N 214-ФЗ ст. 23.2 еще в июле 2016 года.

Застройщик до заключения в рамках проекта строительства договора с первым дольщиком обязан перечислить в специально создаваемую некоммерческую организацию "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства" взнос в размере одного процента планируемой стоимости строительства объекта.

Средства компенсационного фонда могут быть использованы в качестве возмещения гражданам-дольщикам в случае банкротства застройщика, а также могут передаваться в качестве финансовой помощи новому застройщику, принявшему права и обязанности обанкротившегося застройщика (или жилищно-строительным кооперативам, созданным для завершения строительства объекта при банкротстве застройщика). Создание компенсационного фонда застройщиков поможет защитить интересы граждан-дольщиков, оказавшихся в фактически безвыходной ситуации банкротства застройщика. Вместе с тем обязанность застройщика по перечислению обязательных взносов может сказаться на стоимости строящихся по ДДУ объектов для граждан.

 

Строительство объектов социальной инфраструктуры

 

С 1 января 2017 года застройщик вправе использовать привлеченные средства для возмещения своих затрат на строительство объектов социальной инфраструктуры, если после завершения строительства такие объекты передаются бесплатно в общую долевую собственность дольщиков или в государственную или муниципальную собственность.

Для передачи объектов инфраструктуры в собственность дольщиков застройщик заключает с дольщиком соглашение о возникновении у участника долевого строительства доли в праве общей долевой собственности на объект социальной инфраструктуры. Передача объектов в собственность дольщиков возможна только в случае, если соответствующие соглашения заключены с дольщиками, приобретающими по ДДУ в совокупности более 50% общей площади строящегося объекта.

Объекты социальной инфраструктуры передаются в государственную или муниципальную собственность на основании заключенных застройщиком с уполномоченными органами договоров о развитии застроенной территории, о комплексном освоении территории, о комплексном развитии территории или на основании иных соглашений о создании социальной инфраструктуры.

При этом денежные средства дольщиков могут быть использованы застройщиком как непосредственно на возмещение затрат на осуществленное строительство, так и на уплату процентов по соответствующим полученным целевым кредитам.

 

Размещение денежных средств дольщиков на эскроу-счетах

 

С 1 января 2017 года вводится новая схема предоставления денежных средств застройщику, при которой банк выдает застройщику целевой кредит на строительство, а дольщики вносят денежные средства на специальные эскроу-счета, открытые в таком банке. При этом застройщик получает денежные средства дольщиков с эскроу-счетов только при условии завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию. Само же строительство осуществляется под контролем банка, который вправе получать сведения о денежных операциях, связанных со строительством, о контрагентах застройщика, заключенных договорах или любые иные необходимые сведения.

Данная новелла вызвала беспокойство у девелоперов, поскольку фактически это означает, что средства дольщиков оказываются замороженными до момента завершения строительства, а застройщик может осуществлять строительство только за счет полученных в кредит средств, неся дополнительные расходы на уплату процентов, а при их недостаточности - за свой счет.

Подводя итог, стоит отметить, что правовое регулирование долевого строительства является, пожалуй, одним из самых динамично изменяющихся в сфере недвижимости. Намерения законодателя объяснимы: обеспечить максимальную прозрачность и надежность отношений, вытекающих из ДДУ, с учетом объективных реалий рынка.

Смогут ли вступившие в силу с 1 января 2017 года изменения в Законе N 214-ФЗ эффективно решить возникшие проблемы, покажет практика их применения.

 

(Чумаченко И., Дружинина К.) ("ЭЖ-Юрист", 2017, N 13)

скачать dle 11.3

dalurist.ru

Как правильно и безопасно заключать договор долевого участия (ДДУ)? - Социальная сеть соседей

Новые требования с 1 января 2017 года.

Проект Постановления Правительства РФ "Об утверждении правил, обязательных для сторон договора участия в долевом строительстве при его заключении и исполнении"

Минстроем России предложены правила, которые будут обязательными для сторон договора долевого участия в долевом строительстве при его заключении и исполнении

Что обязан предъявить застройщик дольщику?

При заключении договора участия в долевом строительстве проектом, в частности, предусматривается перечень документов, которые застройщик обязан предоставлять лицу, намеревающемуся заключить указанный договор (в числе которых разрешение на строительство, документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок, договор поручительства или договор страхования, в соответствии с которым осуществляется обеспечение исполнения обязательств застройщика и т.п.).

Устанавливается, что договор участия в долевом строительстве должен содержать планируемый срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В договор участия в долевом строительстве могут быть включены условия, в отношении которых сторонами достигнуто соглашение и которые не противоречат Федеральному закону "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", Гражданскому кодексу РФ, иным федеральным законам, постановлениям Правительства РФ.

В ходе исполнения договора участия в долевом строительстве предполагается установить следующие обязательные требования:

  • - право участника долевого строительства запрашивать у застройщика информацию о ходе строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых расположен объект долевого строительства, в отношении которого заключен договор участия в долевом строительстве, при этом застройщик обязан предоставить информацию о ходе строительства в срок не позднее 14 дней после поступления соответствующего запроса;
  • - право участника долевого строительства на осуществление фото- и видеофиксации хода строительства;
  • - обязанность застройщика по размещению информации о ходе строительства на сайте застройщика в сети "Интернет";
  • - обязанность застройщика в письменном уведомлении участника долевого строительства об изменении условий договора участия в долевом строительстве.

Проектом предполагается его вступление в силу с 1 января 2017 года.

Кроме того,

С 1 января 2017 года вступает в силу Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон), который предусматривает создание Единого государственного реестра недвижимости и единой учетно-регистрационной системы.

В этой связи Росреестр сообщает, что изменится для граждан, совершающих операции с недвижимостью.

В частности, с января 2017 года можно будет сдавать документы на регистрацию прав и кадастровый учет объектов недвижимости в любом офисе приема-выдачи документов, и неважно, где расположен объект. И, конечно, услугу можно будет получить, как и сейчас, в электронном виде, то есть не выходя из дома.

Если у гражданина нет времени забрать документы после проведения регистрации права собственности, их могут доставить в любое удобное место и время. Для этого необходимо будет при подаче заявления указать в нем способ получения "курьерская доставка". Данная услуга будет платной.

Предполагается, что вступление в силу Закона упростит процесс оформления документов на недвижимость и сэкономит время заявителя. В регистрирующий орган нужно будет подать одно заявление, и одновременно в течение 10 дней будут выполнены и кадастровый учет, и регистрация прав. Если заявитель захочет получить одну из услуг Росреестра, то на регистрацию прав уйдет не более 7 дней, а на постановку на кадастровый учет - не более 5 дней.

Если необходима выписка об объекте недвижимости, можно будет получить ее в течение трех дней вместо пяти.

Размеры платы за предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), установлены Приказом Минэкономразвития России от 10 мая 2016 N 291 (вступает в силу с 1 января 2017 года).

Согласно Закону, свидетельство о праве собственности выдаваться не будет. Кадастровый учет, регистрация возникновения и перехода права будут подтверждаться выпиской из Единого реестра недвижимости, а регистрация договора или иной сделки - специальной регистрационной надписью на документе о сделке.

Росреестр обращает внимание, что если документы на регистрацию прав и кадастровый учет подаются до 31 декабря 2016 года, то государственные услуги будут предоставлены в порядке и сроки, определенные действующим в настоящее время законодательством.

dom.vzakone.biz

Долевое строительство: что изменил 2017 год?

Требования ужесточены

Законодатель, регулируя отношения, возникающие из ДДУ, неуклонно следует принципу обеспечения интересов граждан-дольщиков и предоставления им гарантий защиты от недобросовестного поведения застройщиков. С 1 января 2017 года Закон предусматривает новые, ужесточенные требования к застройщикам.

Новой редакцией Закона установлены требования к минимальному размеру уставного капитала застройщика. В случае несоответствия уставного капитала минимальным требованиям застройщик обязан заключить договор поручительства, возлагающий на поручителя обязанность в полном объеме отвечать по обязательствам застройщика перед дольщиками.

Размер уставного капитала определяется в зависимости от максимальной площади объектов, строительство которых осуществляется застройщиком с привлечением средств дольщиков и которые не введены в эксплуатацию.

Заключение ДДУ невозможно при нахождении застройщика в стадии ликвидации или при введении в отношении него любой из процедур банкротства, а также в случае включения застройщика в реестр недобросовестных поставщиков в рамках контрактной системы или системы осуществления закупок отдельными видами юридических лиц (по процедурам, предусмотренным федеральными законами от 05.04.2013 № 44-ФЗ "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд" и от 18.07.2011 № 223-ФЗ "О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц" соответственно) при выполнении застройщиком работ, оказании услуг в сфере строительства.

Лишены права привлекать средства дольщиков застройщики, имеющие недоимки по налогам, сборам, иным обязательным платежам за прошедший год в размере более 25% балансовой стоимости активов, а также застройщики, к которым применено в качестве меры наказания административное приостановление их деятельности. Наконец, лицо, исполняющее функции единоличного исполнительного органа застройщика, и главный бухгалтер не должны иметь судимости за преступления в сфере экономики или быть привлечены к ответственности за правонарушения в сфере строительства.

Раскрытие информации

Существенным изменениям подверглись требования к размещению застройщиками информации о своей деятельности в сети Интернет.

С 1 января 2017 года застройщик обязан размещать на своем официальном сайте в отношении каждого строящегося объекта:

– проект ДДУ;

– проектную декларацию на объект;

– заключение уполномоченного органа о соответствии застройщика и проектной декларации установленным Законом требованиям;

– разрешение на строительство; заключение экспертизы проектной документации; документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок; разрешения на ввод в эксплуатацию объектов, в строительстве которых застройщик принял участие за последние три года;

– сведения о выбранных способах обеспечения обязательств или сведения о размещении привлекаемых средств на счетах эскроу;

– договор поручительства, заключенный застройщиком в случае несоответствия его уставного капитала минимальным требованиям;

– фотографии строящихся застройщиком объектов, отражающие текущее состояние их строительства.

Приказом Минстроя России от 09.12.2016 № 914/пр определены требования к размещению застройщиками информации в сети Интернет. Информация должна быть доступна открыто и круглосуточно в интерактивном для пользователя режиме, доступ к ней не может быть затруднен необходимостью регистрации на сайте, использования специального программного обеспечения, взиманием платы.

Документы могут быть размещены в форме электронной копии отсканированного бумажного документа или копии электронного документа, подписанной электронной подписью.

Проектная декларация

Согласно внесенным в Закон изменениям проектная декларация является не только документом, содержащим информацию о застройщике и проекте строительства, но также определяет объем прав застройщика на привлечение денежных средств дольщиков и является документом, удостоверяющим факты, влекущие юридические последствия для застройщика.

По правилам, действующим с 1 января 2017 года, проектная декларация до заключения ДДУ с первым дольщиком направляется застройщиком в уполномоченный государственный орган субъекта РФ (в г. Москве – в Москомстройинвест (в соответствии с п. 4.3. Положения о Комитете города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства, утвержденного Постановлением Правительства Москвы от 26.04.2011 № 157-ПП) для получения заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным Законом. Проектная декларация размещается на официальном сайте застройщика только после получения соответствующего положительного заключения.

Изменены требования к информации о застройщике и проекте строительства, которую необходимо включать в проектную декларацию.

Так, в отношении застройщика в проектной декларации теперь необходимо также указывать сведения об официальном сайте застройщика, номере телефона, адресе электронной почты, о лице, исполняющем функции единоличного исполнительного органа застройщика. В проектную декларацию также включаются сведения о членстве застройщика в СРО и всех выданных ему допусках к осуществлению видов работ, которые влияют на безопасность объектов капитального строительства.

В составе информации о проекте строительства теперь, помимо ранее предусмотренных сведений, необходимо приводить сведения о лицах, осуществивших инженерные изыскания и проектирование объекта, сведения об условиях технологического присоединения объекта к инженерным сетям, детальные сведения о составе общего имущества в здании и иные.

Актуальная форма проектной декларации утверждена Приказом Минстроя России от 20.12.2016 № 996/пр.

Условия ДДУ

Внесенные в Закон изменения коснулись также и условий самого ДДУ.

Согласно действовавшим и ранее нормам условие о передаваемом дольщику объекте и его характеристиках являются существенными условиями ДДУ и их несогласование влечет риск признания договора незаключенным. Вместе с тем существенно конкретизированы требования к описанию объекта.

Так, в ДДУ в части описания объекта должен приводиться в числе прочего план такого объекта, отражающий расположение по отношению друг к другу его частей, местоположение объекта на этаже многоквартирного дома (иного строящегося здания), должна быть указана площадь объекта, количество и площадь входящих в его состав комнат, вспомогательных помещений. В отношении самого многоквартирного дома (иного строящегося здания) требуется указывать его общую площадь, этажность, материал наружных стен и поэтажных перекрытий, класс энергоэффективности, сейсмостойкости.

С 1 января 2017 года застройщик вправе использовать привлеченные денежные средства для строительства объектов социальной инфраструктуры и оплаты целевых кредитов на их строительство (подробнее рассмотрено ниже). В связи с этим в качестве существенного условия в ДДУ подлежат обязательному включению сведения о таких возводимых объектах: о назначении объекта социальной инфраструктуры, целях и размерах предполагаемых затрат, сведения о заключенных застройщиком договорах о развитии застроенной территории, комплексном освоении территории, сведения об иных заключенных с уполномоченными органами договорах и соглашениях, в рамках которых строится инфраструктура.

Внесенными изменениями предусмотрены новые правила определения цены объекта по ДДУ: теперь законодательно закреплено, что цена договора может определяться как произведение цены единицы площади и соответствующей площади. При этом важным нововведением является установление Минстроем России понижающих коэффициентов для расчета цены в отношении лоджий, балконов и террас (утверждены Приказом Минстроя России от 25.11.2016 № 854/пр).

Кроме того, согласно внесенным изменениям уплата цены договора производится дольщиком только после государственной регистрации ДДУ, что также направлено на защиту дольщика от возможных мошеннических действий со стороны недобросовестных застройщиков.

Права и обязанности дольщиков и застройщиков

Необходимо отметить два существенных изменения, направленных на защиту интересов застройщика при исполнении ДДУ.

Во-первых, законодательно урегулирован наконец вопрос о праве дольщика немотивированно отказаться от исполнения ДДУ (такой вопрос возникал в связке с вопросом о возможности применения норм Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 "О защите прав потребителей"): дольщик не вправе отказаться от договора в одностороннем внесудебном порядке, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства.

До внесения указанного изменения в Закон на практике возникали споры, связанные с правомерностью одностороннего выхода дольщика из ДДУ. В судебной практике отсутствовала единая позиция.

Во-вторых, согласно измененным положениям Закона о приемке объекта дольщиком застройщик освобождается от уплаты неустойки за просрочку в передаче объекта по причине уклонения дольщика от подписания передаточного акта.

В свою очередь, дольщику предоставляются дополнительные гарантии качества передаваемого объекта. Так, на застройщика теперь возлагается обязанность передать вместе с объектом инструкцию по его эксплуатации, всю необходимую информацию для его эффективного и безопасного использования, предоставить сведения о сроке службы инженерно-технических и конструктивных систем и элементов.

Как и ранее, дольщик вправе предъявить к застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством переданного объекта, если недостатки выявлены в течение гарантийного срока, однако теперь Закон специально оговаривает, что такие требования могут быть как направлены в письменной форме самому застройщику, так и сразу предъявлены в судебном порядке.

При предъявлении дольщиком требований к застройщику во внесудебном порядке стороны должны согласовать срок устранения выявленных недостатков. За нарушение указанного срока застройщик теперь обязан уплачивать гражданину-дольщику неустойку в размере одного процента стоимости объекта ДДУ, если проживание в нем невозможно, либо в размере одного процента стоимости расходов на устранение недостатков, если объект пригоден для проживания. Данное положение является нововведением и разрешает распространенную на практике проблему чрезмерного затягивания застройщиком срока устранения недостатков.

Отчисление взносов в компенсационный фонд

С 1 января 2017 года постановлением Правительства РФ № 1310 "О защите прав граждан – участников долевого строительства" урегулирован порядок перечисления застройщиками обязательных отчислений в компенсационный фонд, возможность создания которого была предусмотрена введенной в Закон ст. 23.2 еще в июле 2016 года.

Застройщик до заключения в рамках проекта строительства договора с первым дольщиком обязан перечислить в специально создаваемую некоммерческую организацию "Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства" взнос в размере одного процента планируемой стоимости строительства объекта.

Средства компенсационного фонда могут быть использованы в качестве возмещения гражданам-дольщикам в случае банкротства застройщика, а также могут передаваться в качестве финансовой помощи новому застройщику, принявшему права и обязанности обанкротившегося застройщика (или жилищно-строительным кооперативам, созданным для завершения строительства объекта при банкротстве застройщика).

Создание компенсационного фонда застройщиков поможет защитить интересы граждан-дольщиков, оказавшихся в фактически безвыходной ситуации банкротства застройщика. Вместе с тем обязанность застройщика по перечислению обязательных взносов может сказаться на стоимости строящихся по ДДУ объектов для граждан.

Строительство объектов социальной инфраструктуры

С 1 января 2017 года застройщик вправе использовать привлеченные средства для возмещения своих затрат на строительство объектов социальной инфраструктуры, если после завершения строительства такие объекты передаются бесплатно в общую долевую собственность дольщиков или в государственную или муниципальную собственность.

Для передачи объектов инфраструктуры в собственность дольщиков застройщик заключает с дольщиком соглашение о возникновении у участника долевого строительства доли в праве общей долевой собственности на объект социальной инфраструктуры. Передача объектов в собственность дольщиков возможна только в случае, если соответствующие соглашения заключены с дольщиками, приобретающими по ДДУ в совокупности более 50% общей площади строящегося объекта.

Объекты социальной инфраструктуры передаются в государственную или муниципальную собственность на основании заключенных застройщиком с уполномоченными органами договоров о развитии застроенной территории, о комплексном освоении территории, о комплексном развитии территории или на основании иных соглашений о создании социальной инфраструктуры.

При этом денежные средства дольщиков могут быть использованы застройщиком как непосредственно на возмещение затрат на осуществленное строительство, так и на уплату процентов по соответствующим полученным целевым кредитам.

Размещение денежных средств дольщиков на эскроу-счетах

С 1 января 2017 года вводится новая схема предоставления денежных средств застройщику, при которой банк выдает застройщику целевой кредит на строительство, а дольщики вносят денежные средства на специальные эскроу-счета, открытые в таком банке. При этом застройщик получает денежные средства дольщиков с эскроу-счетов только при условии завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию. Само же строительство осуществляется под контролем банка, который вправе получать сведения о денежных операциях, связанных со строительством, о контрагентах застройщика, заключенных договорах или любые иные необходимые сведения.

Данная новелла вызвала беспокойство у девелоперов, поскольку фактически это означает, что средства дольщиков оказываются замороженными до момента завершения строительства, а застройщик может осуществлять строительство только за счет полученных в кредит средств, неся дополнительные расходы на уплату процентов, а при их недостаточности – за свой счет.

Подводя итог, стоит отметить, что правовое регулирование долевого строительства является, пожалуй, одним из самых динамично изменяющихся в сфере недвижимости. Намерения законодателя объяснимы: обеспечить максимальную прозрачность и надежность отношений, вытекающих из ДДУ, с учетом объективных реалий рынка.

Смогут ли вступившие в силу с 1 января 2017 года изменения в Законе № 214-ФЗ эффективно решить возникшие проблемы, покажет практика их применения.

www.vegaslex.ru


Смотрите также