Как проверить надежность застройщика при долевом строительстве


Как проверить застройщика при покупке квартиры в новостройке?

Покупка квартиры у застройщика не исключает возможности остаться и без квартиры, и без денег.

Чтобы избежать такого исхода событий, следует серьезно подойти к выбору строительной компании, обращая внимание на ее репутацию.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно!

Далее рассмотри, как выбрать застройщика при покупке квартиры и какие документы необходимо у него проверить, прежде чем заключать сделку.

Как проверить надежность застройщика при покупке квартиры?

Первое, что нужно оценить так это стаж застройщика, его предыдущие проекты и как он себя вел на рынке недвижимости.

Обратите внимание на сам сайт застройщика. Размещенная на нем информация позволяет объективно оценить стаж компании, историю ее реализованных и нереализованных проектов, ближайшие и перспективные планы. Обращайте внимание на то, сколько объектов застройщик планирует построить в будущем, запланированные сроки сдачи их в эксплуатацию, есть ли у него опыт в строительстве именно того типа здания, в котором нуждаетесь именно вы.

Наличие планов, а также реализованные проекты, косвенно свидетельствуют о том, что застройщик выбран правильно, компания не является сиюминутным «игроком», в задачу которого входит лишь вытянуть с карманов вкладчиков деньги.

Обязательно ищите отзывы о застройщике. Некоторые компании размещают их на своем сайте, среди которых есть как хорошие, так и плохие. Естественно, что вас в большей мере должны интересовать негативные отзывы. Наличие плохих отзывов еще не говорит о том, что компания плохая, но позволяет обратить внимание на некоторые моменты. Например, клиенты компании могут быть недовольны частыми дополнительными взносами или постоянной отсрочкой введения дома в эксплуатацию.

Эту информацию можно подчерпнуть не только на сайте компании. Есть различные форумы, на которых клиенты застройщика оставляют свое мнение, рекомендуют компанию или наоборот, отговаривают. Обращайте внимание на факты, которые они приводят, а не на пустые эмоции. Объективно помогут сориентироваться рейтинги строительных компаний.

Какие документы должен предоставить застройщик покупателю?

Вы уже знаете, как правильно выбрать застройщика. Можно переходить к тесному общению непосредственно с его представителем. Перед тем, как подписывать какой-либо договор, потребуйте учредительную и бухгалтерскую документацию. Отказать в вашей просьбе представитель компании не имеет права.

В соответствии со статьями 19-21 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» застройщик обязан предоставить по требованию каждого обратившегося лица следующие документы:

  1. Устав, учредительный договор компании;
  2. Документ, удостоверяющий прохождение госрегистрации застройщиком;
  3. Документ, подтверждающий постановку на учет в налоговом органе;
  4. Бухгалтерская и годовая отчетность за последние 3 года работы, которая утверждена в соответствии с требованиями законодательства;
  5. Результат аудиторской проверки за последний год деятельности компании.

Наличие этих бумаг позволяет уточнить информацию про учредителей компании, реализованные проекты, состояние ее финансовой сферы.

Обратите особое внимание на лицензию и срок действия компании. Если они заканчиваются в ближайшее время, есть повод заострить на этом свое внимание. Появление любых сомнительных данных является поводом обращаться за консультацией к юристу, который практикуется на вопросах долевого строительства.

Какие документы включает в себя проектная документация?

Тот факт, что с учредительными документами компании все в порядке, не является поводом для безоговорочного доверия ей своих денег. Поскольку финансовые средства будут даны под строительство конкретного дома, то нужно потребовать документы, которые дают застройщику на это право.

Для начала строительных работ, у него должны быть следующие документы:

  • Соответствующее разрешение, на проведение работ по строительству дома;
  • Документация для строительства жилого многоквартирного дома;
  • Заключение госэкспертизы этой документации;
  • Документы, по которым компания застройщика получает право вести строительные работы на выделенном ей участке земли.

Наличие такого пакета документов позволяет избежать рисков, того что возведение дома так и не начнется. Один из приемов недобросовестных компаний заключается в том, что как только они приобретают земельный участок под строительство, их представители сразу приступают заключать договора участия в долевом строительстве. При этом все остальные документы еще не оформлены.

В таких случаях лучше повременить и дождаться, пока вся перечисленная документация будет оформлена. Это может занять очень много времени. Одна подготовка проектной декларации растягивается на долгие месяцы. Учтите, что нет никаких гарантий в том, что все разрешения будут обязательно получены. Может случиться и так, что от проекта застройщику придется отказаться. Деньги он вам, скорее всего, вернет. Но «пролежав» у него год, а может и больше, они не дадут вам никаких дивидендов.

Особенности заключения договора участия в долевом строительстве

Один из наиболее ответственных моментов принятия участия в долевом строительстве это подписание соответствующего соглашения. Проблема заключается в том, что законодатель не предусмотрел какой-либо строгой формы таких договоров, в котором сторонами является застройщик и участник долевого строительства. По этой причине необходимо обращать внимание на многие детали договора. Лучше, если сам договор перед подписанием будет показан независимому юристу, который специализируется на долевом участии.

Может случиться и так, что застройщик предложит заключить предварительное соглашение. Особенность этого договора заключается в том, что он не нуждается в обязательной государственной регистрации. Недобросовестные компании могут использовать такие договора, чтобы дважды продавать одну и ту же квартиру. Перед участниками долевого строительства представитель компании объясняет заключение такого договора потребностью в дополнительном времени, необходимом для подготовки всего пакета документов для заключения и регистрации основного договора.

Чтобы избежать использования своих денег мошенниками, потребуйте у представителя компании хотя бы одно соглашение, которое было бы оформлено по всем правилам. Если таковых не окажется, откажитесь от подписания предварительного договора.

Во время подписания основного соглашения обращайте пристальное внимание не только на его содержание, но и насколько точны в нем формулировки. Документ обязательно должен отображать такие данные, как точный адрес квартиры, размер и цену доли, а также данные о намерении продать долю в квартире и предложение к совладельцам купить ее.

Важный момент. Перед тем, как заключить первый договор долевого участия, за 14 дней до этого момента в СМИ от застройщика должна быть опубликована проектная декларация будущего дома. Это обязанность компании.

Основной договор требует государственную регистрацию, при которой обязаны присутствовать как застройщик или его представитель, так и участник долевого строительства. После регистрации, земельный участок, выделенный под строительство, переходит в собственность дольщиков, что делает сделку надежнее для них. Передача денег компании-застройщику целесообразно только тогда, когда соглашение с ним подписано и зарегистрировано.

В каких случаях покупать квартиру в новостройке не стоит?

  1. Если нет необходимой документации на строительство жилого дома;
  2. Участок земли под строительство имеет категорию, не позволяющую возведение на нем многоквартирного жилого дома;
  3. Строки строительства дома многократно переносились;
  4. Менялся застройщик;
  5. Квартира предлагается по цене, которая значительно ниже, чем на аналогичные квартиры в том же районе города;
  6. Представитель компании дает недостоверные или противоречивые данные об объекте строительства;
  7. Застройщиком выступает индивидуальный предприниматель или вместо застройщика квартиру предлагает генеральный подрядчик, другой инвестор;
  8. Если предлагается заключить любой другой договор, кроме договора участия в долевом строительстве.

Дорогие читатели! Если у вас остались вопросы по теме «Как проверить застройщика при покупке квартиры в новостройке» или возникли другие вопросы, задайте их прямо сейчас — обращайтесь в форму онлайн-консультанта.Это быстро и бесплатно!

o-nedvizhke.ru

Как проверить застройщика на надежность. Документы при покупке в ипотеку ⚖

Выбор застройщика – ответственный шаг для людей, желающих приобрести квартиру.

От того, насколько надежной будет компания, зависит получение вами желанной жилплощади, соблюдение всех сроков, требований, нормативных документов и договоров.

Так вы будете избавлены от головной боли, сможете в оговоренный день получить ключи и заселиться в качественно построенный дом.

На что обратить внимание, желая проверить документы застройщика

Прежде, чем принять решение о выборе застройщика, обратите внимание на темпы строительства, конечно, вложение средств в завершающиеся объекты, безопасней, но не стоит отказываться и от других вариантов. Динамика строительных работ должна быть стабильной, современные компании ведут трансляцию строек в интернете, публикуют фото. Но это не исключает срывов срока, так как застройщик часто сталкивается с проблемой смены подрядчика, реорганизует процесс. Если вы увидели замедление – обратитесь в фирму, с которой заключен договор.

Обязательно посмотрите, кто является партнером строительства, будет отлично, если это – солидные компании, инвестиционные фонды, которые не привыкли торопиться, вынося решение о сотрудничестве. Государственные банки – тоже признак того, что застройщик надежный.

Стоит опасаться заниженных цен на квадратные метры, адекватная ценовая политика – признак того, что компания не замешана в мошенничестве. Также стоит изучить информацию о застройщике в СМИ, проверить форумы или социальные сети с отзывами, обратиться к конкурентам, чтобы они могли рассказать о фирме, с которой вы собираетесь сотрудничать.

На стройку лучше съездить в будний день, чтобы оценить, устраивают ли вас пробки по дороге. Посмотрите, как обстоят дела с возведением конструкции, пообщайтесь со строителями, если им задерживают заработную плату – это уже повод для беспокойства, ваша квартира может быть задержана аналогичным образом.

Дмитрий Тратаевский Юрист проекта

Стоит отметить еще один из способов проверки надежности застройщика, с которым планируется заключение договора о долевом строительстве. Данный способ представляет собой получение данных о том, какой период времени застройщик существует на рынке строительства. Чем больше лет он осуществляет свою деятельность, тем более вероятно, что уходить с этого рынка недобросовестным образом, застройщик не собирается. Для получения данной информации, необходимо посетить официальный сайт ФНС России — www.nalog.ru. На данном сайте, в соответствии с пунктом 1 статьи 7 Федерального закона от 8 августа 2001 г. № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей», присутствует сервис, используя который, можно бесплатно получить содержащиеся в ЕГРЮЛ/ЕГРИП сведения о конкретном юридическом лице/индивидуальном предпринимателе в форме электронного документа.

Какие документы застройщика нужно проверить

Надежный застройщик – это не темная лошадка, которую вам посоветовали друзья. У него должен быть свой сайт, где в свободном доступе размещена вся документация, целый пакет, включая лицензии, декларации, постановления о выделении участка. Все это должно быть доступно потенциальным клиентам. Кроме того, максимально надежным является заключение договора долевого строительства. Этот документ регистрируется государственным органом и исключает двойные продажи.

Впрочем, обычный договор, составленный юридически верно без подводных камней, тоже подходит. Однако в любом случае, в соответствии с Федеральным законом договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации). Изучить этот документ лучше всего с грамотным специалистом, если организация относится к своим обязанностям добросовестно и ей нечего скрывать, договор вам предоставят для домашнего рассмотрения. Здесь должны быть указаны сроки сдачи, штрафные санкции, если одна из сторон нарушит условия.

Не обойдите стороной разрешение на строительство – оно проверяется на специализированном сервисе, предоставляется фирмой по запросу потенциального клиента.

Читайте также: «Что нужно знать при покупке квартиры?»

Какие документы проверить у застройщика новостройки

Кроме оговоренных выше документов, застройщик новостройки обязан после строительства получить разрешение на ввод в эксплуатацию. Если вам продадут квартиру без данного документа, вы не сможете быть полноправным собственником, зарегистрировав свою жилплощадь.

Обратите внимание на документацию о разрешении строительства, чтобы в будущем не оказалось, что новостройка возведена незаконно, а вы не остались без квартиры и денег.

Читайте также: «Документы для регистрации ДДУ«

Как проверить застройщика при покупке квартиры?

Перед покупкой квартиры, изучите несколько немаловажных факторов:

  • Репутацию фирмы-строителя;
  • Подведение коммуникаций к жилому дому;
  • Адекватность цен на жилье;
  • Количество заказов у компании должно быть большим;
  • Документация в порядке;
  • Застройщику нечего скрывать, он предоставляет все договора;
  • Компания не была замешана в судебных разбирательствах.
Дмитрий Тратаевский Юрист проекта

На практике немало случаев, когда застройщик продолжает заключать договоры на долевое участие в строительстве, при этом в отношении него поданы исковые заявления, которые в ближайшем будущем, негативно скажутся на его финансовом состоянии. Не говоря уже об исках о признании застройщика банкротом. Участнику долевого участия в строительстве или будущему участнику, для получения сведений о наличии текущих судебных процессах, в которых застройщик выступает ответчиком (именно этот процессуальный статус должен интересовать будущих дольщиков), достаточно посетить официальный сайт Федеральных Арбитражных судов Российской Федерации — http://www.arbitr.ru

Можно ли проверить застройщика при покупке квартиры в ипотеку

Какие документы должен предоставить застройщик, если вы хотите оформить ипотеку? Все те же, кроме того, учитывайте, с каким банком сотрудничает компания, есть ли возможность оформить кредит с поддержкой. Иногда бывает так, что компания сама предлагает выгодные условия для заключения договора в банке-партнере.

Ипотека – не повод отказывать в ознакомлении с комплектом документов, поэтому ваши действия должны быть такими, как если бы покупка совершалась не в кредит.

Особенности проверки застройщика в городе Москва

Москомстройинвест призывает людей, желающих совершить покупку в Москве к заключению договоров долевого участия. Они регистрируются, позволяют избежать мошенничества, а наиболее надежными были признаны компании, работающие по 214 Федеральному Закону.

В городе Москва проверенные застройщики вносятся в единый перечень. Сюда относят только те компании, у кого нет серьезных нарушений, и которые предоставили отчетность.

Проверенные застройщики Москвы

В Москве надежность застройщика можно проверить онлайн на сервисе городских услуг. Здесь собрано 163 застройщика, с ними заключить договор можно без опасений, что жилье не оправдает ожиданий.

Кстати, этот нужный сервис расскажет вам и о тех фирмах, что проходят процедуру банкротства, нарушают закон или имеют плохую репутацию.

Для проверки надежности застройщика существует немало способов. Вам нужно изучать детали, подходить к процессу грамотно, обращать внимание не на разговоры знакомых, а на вещи, которые вы видите сами.

pro-ddu.ru

Проверка застройщика – как определить благонадежность строительной компании

Подбирая для инвестирования долевой проект, многие граждане в первую очередь акцентируют свое внимание на месторасположении дома, планировке и площади квартир, инфраструктуре района и тому подобных вещах. Несомненно, все эти детали очень важны для комфортного и удобного проживания, но не менее важное значение имеет благонадежность строительной компании, которая занимается возведением выбранного объекта. Проверка застройщика  необходима для того, чтобы свести к минимуму риск пополнить ряды обманутых дольщиков, который сегодня все еще достаточно велик. Однако не всегда потенциальные дольщики перед приобретением жилья концентрируют внимание на этом аспекте, что впоследствии для некоторых из них оборачивается не очень приятными последствиями.

Чек-лист проверки благонадежности застройщика

На рынке долевого строительства работают сотни строительных компаний, которые всеми способами рекламируют свои проекты. Реклама - это всего лишь возможность привлечь новых инвесторов, но она отнюдь не гарантирует, что перед вами надежный застройщик. Гражданам следует в первую очередь ориентироваться не на рекламные обещания девелоперов, а на репутацию, опыт и финансовую устойчивость застройщика. От этих факторов во многом зависит, получит ли дольщик свое жилье в срок и в соответствии с качественными характеристиками, прописанными в договоре.

В 2017 году вступили в действие изменения 214 ФЗ, коснувшиеся, в частности раскрытия информации застройщиком. Сегодня строительная фирма обязана публиковать на своем сайте подробную информацию о своей компании и о каждом строящемся объекте. Поэтому проверка надежности застройщика должна начинаться с изучения официального сайта девелопера.

Необходимо посмотреть раздел «О компании» и «Проекты», из которых можно получить сведения об уже реализованных проектах и достижениях компании, узнать, сколько лет она работает на строительном рынке. Фирмы, которым нечего скрывать, публикуют также состав совета директоров организации. Стоит изучить список ключевых партнеров застройщика, если среди них есть крупные инвесторы (банки, инвестиционные фонды) – это несомненный плюс в пользу застройщика, поскольку данные организации не сотрудничают с ненадежными компаниями. Еще один положительный момент – участие девелопера в инвестиционных проектах, организатором которых выступают местные или федеральные власти. В этом случае риск задержки строительства заметно снижается.

Как определить финансовую устойчивость компании

О том, что у застройщика все в порядке в плане финансирования, указывает стратегия его продаж. Если компания строит объект на свои средства без привлечения частных инвесторов, а начинает продавать жилье, когда объект возведен более чем на 50%, значит она финансово независима от денег дольщиков.

Финансово устойчивая компания ведет адекватную ценовую политику. Очень низкие цены на квартиры, скорее всего, свидетельствует о нехватке средств у застройщика. Хороший признак, если акции застройщика размещены на бирже, значит она обеспечила себе доверие биржевых инвесторов. Не лишним будет также проверить рейтинги компании, опубликованные на различных порталах недвижимости.

Проверка темпов ведения строительства

Соответствие сроков возведения объекта проектным документам – гарантия того, что дольщик сможет вовремя получить квартиру в новостройке. В соответствии со строительными нормами, при нормальном режиме работы в месяц дом должен расти не меньше, чем на два этажа при монолитной технологии, и не меньше чем на четыре этажа при использовании панельного строительства.

Раньше увидеть ход строительства можно было только при непосредственном посещении объекта, хотя и сегодня это не будет лишним. В свете последних изменений закона, застройщик обязан публиковать на своем сайте фотографии текущего состояния стройки. Некоторые компании практикуют также видео трансляцию хода строительства, происходящую в онлайн режиме.

Какие документы должны быть у строительной компании

Проверка застройщика перед покупкой квартиры – это непростой процесс. Необходимо собрать и проанализировать большой объем информации и изучить документацию застройщика. При этом дольщик должен быть готов к тому, что документов, требующих изучения, достаточно много, а некоторые из них содержат узкоспециальные термины и формулировки, сложные для понимания простого обывателя. Но без их тщательной проверки невозможно судить о надежности строительной фирмы.

214 ФЗ обязывает застройщика предоставить любому желающему следующие документы компании:

  • всю учредительную документацию;
  • свидетельство о госрегистрации;
  • налоговое свидетельство;
  • годовые отчеты компании, отчетность по бухгалтерии за три последних года;
  • заключение аудиторской проверки за истекший год.

Вся документация должна быть представлена в подлинных экземплярах. Если предъявляются копии документов, то они должны быть заверены нотариально.

Помимо этого дольщику необходимо изучить все документы, касающиеся строительства объекта, который он решил инвестировать. К ним относятся:

  • декларация проекта;
  • разрешение на стройку;
  • документы, подтверждающие права застройщика на данный участок;
  • заключение государственного экспертного бюро о проверке проектных документов.

При отсутствии хотя бы одного из перечисленных выше документов, застройщик не имеет права привлекать средства дольщиков на строительство дома. Если строительная компания собирает деньги, не имея на то права, можно написать жалобу в прокуратуру о нарушении застройщиком положений 214 ФЗ. Заявление в прокуратуру о проверке может подать любой гражданин, чьи средства незаконно привлечены застройщиком.

Проверка документов застройщика на строящийся объект

Декларация проекта. Это исключительно важный документ, который содержит в себе всю необходимую информацию о застройщике и возводимом объекте. Из него можно узнать данные об учредителях и о проектах, завершенных строительной фирмой за последние три года (пустой список свидетельствует о неопытности компании). Здесь же можно почерпнуть сведения о том, чьи средства привлечены для финансирования проекта, узнать, какая фирма является генподрядчиком. Важной частью декларации являются сведения о самом объекте: используемые технологии и себестоимость стройки, планируемые сроки ввода дома в эксплуатацию, подробное описание новостройки.

Разрешение на возведение объекта. Этот документ выдается государственным органом, отвечающим за строительство в конкретном регионе. При отсутствии разрешения застройщик не имеет права использовать средства граждан для финансирования строительства. Необходимо обратить внимание на срок действия документа и сравнить их со сроками, указанными в декларации, и ДДУ.

Правоустанавливающие документы. Застройщик может владеть землей на праве собственности либо арендовать участок. В первом случае у него должно быть свидетельство о собственности, во втором – договор аренды, прошедший госрегистрацию. Нужно проверить сам факт регистрации договора и сравнить срок его действия со сроком разрешения на стройку. Всю необходимую информацию об участке можно почерпнуть из выписки ЕГРН.

Экспертное заключение на объект. В этом документе перечисляются все материалы, из которых будет вестись строительство дома. В нем также можно найти схему размещения квартир, увидеть поэтажные планы всего строения и узнать, как и где будут располагаться коммуникации.

При проверке документов перед покупкой квартиры, нужно сопоставлять информацию, полученную из официальных источников, анализировать и сверять все данные. Например, необходимо проверить соответствие сведений, указанных в разрешении на стройку и декларации, с данными, размещенными на сайте застройщика. Нужно посмотреть, чтобы везде фигурировал один и тот же участок, сравнить даты и сроки действия документов.

В заключении

Существует еще достаточно много способов проверки благонадежности застройщика. Можно почитать форумы дольщиков, почерпнуть сведения с порталов, где публикуются отзывы о строительных компаниях, пролистать реестр всех застройщиков, где каждой компании присуждается свой рейтинг. Лучше всего воспользоваться услугами юриста, который проверит не только девелопера и его документы, но также проанализирует ДДУ.

Общество защиты прав дольщиков окажет вам помощь в любых правовых вопросах, касающихся долевого строительства. Для связи с юристами нашей организации зайдите в раздел «Контакты».

 

help-ddu.ru

какие документы и где нужно смотреть для надежности при приобретении жилья в новостройке при долевом строительстве?

...

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите

бесплатную консультацию:

Вконтакте

Facebook

Twitter

Google+

Мой мир

Проверка надежности организации при долевом участии

Прежде чем добровольно расстаться со своими деньгами, в надежде получить законное жилье, специалисты советуют взвесить все «за» и «против». Это в первую очередь касается репутации застройщика. На первом этапе необходимо ознакомиться с компанией, в которой вы хотите сделать выгодную покупку.

В этом вопросе нужно учесть стаж строительной деятельности, узнать о завершенных и планируемых объектах. Не лишней будет информация и о сроках строительства данной компании. По возможности заинтересуйтесь, всегда ли укладывался застройщик в указанные сроки, и не было ли на его счету долгостроев.

ВАЖНО. Выбранная вами организация должна иметь опыт строительства того типа здания, в котором вы хотите приобрести жилье.

Поиск информации в интернете

Уважающие себя компании, не первый год находящиеся на рынке недвижимости, все подробную информацию размещают на сайте. Все ответы на вопросы, возникающие у потенциальных потребителей, можно найти на сайте застройщика. Кроме того, существует возможность задать прямой вопрос на сайте, где юрист компании подробно ознакомит вас со всеми нюансами.

Там же можно обратиться к отзывам покупателей, совершивших покупку посредством выбранной вами компании. Кстати, отличным помощником при выборе строительной компании являются форумы.

Вот здесь можно ознакомиться с реальными отзывами людей, пользующихся услугами той или иной строительной компании. Стоит учесть, что покупатели бывают разные и не всегда стоит винить застройщика. При рассмотрении информации на форуме постарайтесь опираться не на эмоциональные отзывы, а на объективную оценку покупателей, затрагивающую конкретные факты.

Список документов, которые нужно посмотреть

После того как вы сделали ставку на конкретную строительную компанию, вам предстоит основательно проверить всю ее документальную информацию. Представитель компании, который будет сопровождать сделку обязан представить все документы, с которыми вы имеете право ознакомиться.

Согласно ФЗ № N 214 от 30.12.2004, который гласит «Об участии в долевом строительстве», есть список документов, подтверждающих полноправность застройщика:

  • устав компании;
  • государственная регистрация застройщика;
  • информация о постановке на учет в налоговых органах;
  • финансовые отчеты за последние 3 года деятельности компании;
  • данные последней аудиторской проверки.

Что входит в проект?

Не обольщайтесь добропорядочностью застройщика, если у последнего все уставные документы оказались в норме. Есть риск быть обманутыми даже со стороны тех, кто не первый год находится на рынке строительной недвижимости. Непосредственно перед тем, как заключить договор попросите у представителя компании представить информацию именно о той застройке, в которой вы планируете купить квартиру.

Многие предприниматели, едва получив территорию под застройку, сразу начинают заключать договоры с покупателями. Однако, кроме этого разрешения, понадобится оформление остальных разрешений, которые не всегда будут одобрены. В этом случае вы рискуете денежными средствами, которые могут «провисеть» на счету компании не один год.В противном случае вы сможете добиться возвращения средств через суд.

Необходимые документы на строительство:

  1. Разрешение на строительство.
  2. Документация на саму застройку:
    • паспорт объекта;
    • строительные чертежи;
    • чертежи канализации, водоснабжения, электрики.
  3. Государственная экспертиза объекта.
  4. Право на ведение строительных работ на конкретном участке.

Лицензия и разрешение на строительство

Лицензия застройщика является одним из пунктов уставной документации. Про ознакомление с ней следует обратить внимание на номер и вид лицензии. Убедитесь в оригинальности документа.

ВАЖНО. Главным фактором в лицензии застройщика являются сроки ее действия.

Потенциальный покупатель вправе запросить разрешение на строительство. Немало случаев, когда застройщик ведет строительство нескольких объектов, имея на руках разрешение всего на один объект. В этом вопросе также важен срок, на который выдано разрешение. Удостоверьтесь в том, что разрешение не просрочено!

Какие вопросы задавать при приобретении недвижимости в новостройке?

Если вся документация в порядке это половина успеха. Однако нелишними, при покупке квартиры, будут вопросы застройщику, не носящие официального характера:

  1. Прежде всего, о чем вы можете спросить компанию застройщик, это финансовая состоятельность проекта. Нужно быть в курсе того, каким образом инвестируется застройка и не имеется ли у компании задолженностей.
  2. Вы заинтересованы в долговечности нового жилья? Тогда поинтересуйтесь у застройщика о технологии строительства. Узнайте, из какого материала будет выполнено здание (кирпич, панельная или монолитная застройка).
  3. Вы можете узнать, в каком состоянии будет сдано ваше новое жилье в плане отделки (черновая отделка, без отделки или «под ключ»). Скорее всего, вас заинтересует количество квартир на этаже, возможность будущей перепланировки.
  4. Уточните у застройщика о наличие инфраструктуры (магазинов, школ, больничных учреждений). Задайте вопрос по озеленению придомовой территории и планах на строительство «по соседству» с вашим домом.

На что обращать внимание во время заключения договора?

Не всегда есть финансовые возможности сразу стать счастливым обладателем квартиры. В этом случае можно стать долевым участником строительства. Этот тип покупки имеет много положительных моментов, один из которых минимизация стоимости жилья. В результате долевой застройки стоимость покупки может быть снижена на 20-30%, в случае если бы вы купили готовую квартиру.

Однако выигрыш в цене может спровоцировать определенные риски. В данном случае подписание договора является одним из самых ответственных моментов при покупке. По сей день, законодательством строго не регламентированы условия подписания данного типа договора. В этой ситуации вы должны самостоятельно обращать внимание на то, что отражено в договоре. Лучшим решением будет привлечение грамотного юриста, который имеет опыт подписания таких договоров.

Многие недобросовестные застройщики практикуют заключение предварительного соглашения, которое, якобы является «предшественником» основного договора. Подобного рода соглашения не проходят государственную регистрацию. Ничем не регламентируемые соглашения становятся поводом для того, чтобы продать одну квартиру несколько раз. Требуйте оформления соглашения по всем правилам, в противном случае откажитесь от подписания.

При подписании договора долевого строительства обращайте внимание не на содержание, а на формулировку основных положений. В договоре учитывайте все нюансы (размер и стоимость доли, этаж, номер квартиры). Только после регистрации подписанных документов, земельный участок под строительство переходит в собственность долевых участников. Вносить плату на строительство надежнее в том случае, когда договор подписан и зарегистрирован в соответствующих органах.

Существующие способы мошенничества

«Нет предела совершенству» — таким лозунгом руководствуются квартирные мошенники, придумывая новые способы завладения чужими средствами. В такой сфере существует масса способов обмануть несведущих покупателей. Нередко потенциальные новоселы, в целях экономии, не обращаются в риэлтерские организации, а пытаются самостоятельно совершить сделку.

Отказ от профессиональных посредников является самым распространенным способом обмана среди квартирных аферистов. Риск существенно снизится при обращении в специализированные компании, не первый год занимающиеся вопросами покупки жилья:

  1. В настоящее время не является проблемой приобретение соответствующих бланков, по которым можно произвести «продажу» жилья. Оформляя их, преступники выдают их за действительные документы и проводят продажу.

    ВАЖНО. Только справка из БТИ выдается на специальном номерном бланке, который невозможно подделать. Обращайте на это внимание!

  2. Нередко в помощь квартирным «дельцам» приходят нотариусы, работающие по поддельным документам. Осуществив несколько выгодных сделок, стихийный офис лженотариуса прекращает свою работу, оставив многих покупателей без денег.
  3. Не гнушаются аферисты и подделкой документов. Зачастую проводятся такие сделки, когда покупателю показывают одну квартиру, а в документах фигурирует другая. Для этого им приходится проделать немало «работы», вплоть до замены номерных знаков на квартирах и даже домах.
  4. Существует практика, когда продается квартира, владелец которой признан умершим. В этом случае оспаривание квартиры родственниками происходит в судебном порядке.
  5. Известны случаи, когда при оформлении документов специально допускаются ошибки. В этом случае бывший владелец вправе оспорить недействительность договора в судебном порядке.

«Серые» схемы

По мнению специалистов, в случае заключения договоров по принципу долевого строительства, следует ориентироваться на ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». Зачастую недобросовестные застройщики заключают договора в обход этого закона. Такая документальная договоренность между застройщиком и инвестором считается «серой» схемой.

Данная схема не соответствует требованиям законодательства. В этом случае не все зависит от исполнения требования дольщика. По большей части от порядочности и честности застройщика. В период кризиса, продажи жилья по таким схемам особенно актуальны среди застройщиков.

«Серые» схемы бывают нескольких видов, с которыми следует ознакомиться в целях подстраховки:

  1. «Серые» схемы применяются при заключении предварительного договора. Возникновение такого подписания для застройщика выгодно, когда нет всей разрешительной документации на строительство. Таким образом, многие застройщики подстраховывают себя будущим инвестированием. Однако встречаются случаи, когда застройщик в дальнейшем и не планирует получения требуемого разрешения.
  2. Инвестиционное соглашение. При этом способе заключения договора фигурирует застройщик, инвестор и соинвестор. В данном случае инвестором выступает дочерняя финансовая структура компании-застройщика. Между заказчиком и инвестором заключается соглашение об инвестировании, а соинвестор выступает в роли партнера-застройщика.

    Соинвестор несет определенную долю риска, которой подвержен застройщик в случае непредвиденных обстоятельств.

  3. Вексельные схемы. Такой тип «серой» схемы подразумевает приобретение векселя на покупку квартиры. После оформления основного договора вексель можно обменять на квартиру. Этот вариант возможет при добросовестном застройщике. В большинстве случаев застройщик просто возвращает деньги или признает себя банкротом. Доказать свои права на квартиру будет довольно сложно даже в судебном порядке.
  4. ЖСК. При таком заключении договора обман возможет в том случае, если ЖСК не является застройщиком. Обязательно проверьте наличие подтверждающих документов о трудовом взаимодействии между застройщиком и ЖСК. Таким документом является агентский договор, дающий право ЖСК реализовывать квартиры застройщика.

Когда не стоит вкладывать деньги?

Перед тем как принять ответственное решение о покупке квартиры взвесьте все «за» и «против». Внимательно изучите историю застройщика, на котором остановился ваш выбор. Это очень ответственный шаг, где вследствие одного упущенного моменты вы рискуете потерять свое состояние:

  1. Не торопитесь с покупкой, если у застройщика нет на руках хотя бы одного документа из перечисленного списка. В дальнейшем этот документ, может, так и не появиться. Заключая договор, не имея всей документации, застройщик, таким образом, подстраховывает себя в реализации квартир. Обратно получить свои деньги будет довольно сложно. Этот процесс может затянуться на долгие годы.
  2. Изучив уставные документы компании, ознакомьтесь с проектной документацией и разрешением на строительство, на тот дом, в котором вы собираетесь купить квартиру. Зачастую имея несколько объектов застройки, разрешение выдано только на один объект, которое и предоставляет компания.

    ВАЖНО.Проверьте всю историю застроек компании. Уточните, нет ли среди них долгостроев или замороженных строений, чтобы не стать очередным обманутым дольщиком.

  3. Не ищите самостоятельно выгодных сделок. Махинаторы не дремлют. Они предоставят вам массу «подлинных» бланков и документов, взамен на ваши финансовые сбережения. В подобных случаях судебные тяжбы выигрывают далеко не все. Заключение В последнее время компании, занимающиеся строительством, растут как грибы после дождя. Такое массовое возникновение вызывает много вопросов относительно легитимности многих предпринимателей.

В связи с этим одним из главных факторов в выборе застройщика, является наличие всей необходимой документации. Не стесняйтесь интересоваться всеми подробностями работы компании. В конце концов, вы рискуете своими средствами. Изучив документы компании, у вас не должно остаться вопросов. Выбирайте компанию не первый год работающую в строительном бизнесе. Опирайтесь при покупке жилья на отзывы и советы людей, которые сталкивались с выбранным застройщиком.

Экономьте с умом! Не поддавайтесь на заключение сомнительных сделок с целью выгоды. В противном случае вы рискуете потерять все!Если вы решили стать счастливым обладателем новой квартиры, обратитесь за помощью к опытному риелтору. Специалист проведет сделку грамотно и без финансовых потерь.

Полезное видео

Советы специалиста по недвижимости.

Мы уже поняли что у вас ОСОБЕННАЯ проблема.

Звоните, будем решать:

      

Вконтакте

Facebook

Twitter

Google+

Мой мир

Видите неточности, неполную или неверную информацию? Знаете, как сделать статью лучше?

Хотите предложить для публикации фотографии по теме?

Пожалуйста, помогите нам сделать сайт лучше! Оставьте сообщение и свои контакты в комментариях - мы свяжемся с Вами и вместе сделаем публикацию лучше!

myrealproperty.ru

Как проверить надежность застройщика?

Закон № 214-ФЗ сделал статус дольщиков надежнее: и мошенничать недобросовестным застройщикам теперь намного сложнее, и их ответственность  за нарушения условий заключенных с дольщиками договоров стала серьезнее. Тем не менее, любая покупка – это всегда риск, а когда дело касается серьезных финансовых сумм, степень риска существенно возрастает. Поэтому  подходить к вопросу приобретения жилья надо особо тщательно, не только уповая на закон и предусматриваемые им виды ответственности. Необходимо изучить и проанализировать все доступные сведения и о конкретных жилых объектах, и о предыдущей деятельности застройщиков. Обладание такой информацией значительно снижает риски покупателей жилья.

Рассмотрим основные моменты, на которые надо обратить внимание, решая вопрос о доверии к тому или иному застройщику.

1. Возраст компании

Чем старше компания, тем она надежнее. Однако в большинстве случаев возраст российских строительных компаний ограничен 25 годами.

Застройщики, осуществляющие свою деятельность с советских времен, с одной стороны, из-за солидного возраста выглядят надежнее, однако качество объектов иногда может быть не совсем хорошим. Зато информации о них больше – есть что проанализировать.

С другой стороны, если компания создана совсем недавно, и в ее портфеле сданных объектов немного или вообще нет, это еще не значит, что качество будет низким, но определенные сомнения данное обстоятельство не может не вызывать.

Не может не насторожить и ситуация, когда компания зарегистрирована лет 10-15 назад, а за это время ни одного объекта не сдала либо сдала лишь один-два небольших дома: вполне возможно, что либо строила очень медленно, либо в свое время зарегистрирована «на всякий случай».

2. История и структура компании

Имеется в виду не только изучение количества и видов сданных объектов, но и проверка регистрационных данных застройщика.

Нередко компании перерегистрируются в налоговых органах, причем по различным причинам – от банальных организационных до открытия нового юридического лица вследствие серьезных проблем предыдущего.

Кроме того, стоит обратить внимание и на персоны учредителей: сегодня на рынке действует немало организаций-застройщиков с вроде бы чистой репутацией, но являющихся «перевоплощениями» проблемных фирм.

Примерно такая же ситуация с внутренней структурой компаний-застройщиков, зачастую представляющих собой сложные концерны. Если строительством конкретного объекта занимается головная компания – застройщик выглядит надежнее, дочерние же фирмы, даже выступая под маркой основной, могут меняться, «теряться» и т.д., сдавая не очень качественные объекты.

В таких случаях имеет смысл искать и проверять информацию и о головной компании, и о дочерней.

Особо отметим и необходимость проверки сведений о конфликтах, связанных с деятельностью застройщика. Ни для кого не секрет, что ко многим строительным компаниям предъявляли серьезные претензии и покупатели – вплоть до проведения пикетов, обращений в суд и правоохранительные органы, и подрядчики, и сами органы – вплоть до возбуждения уголовных дел в отношении должностных лиц застройщиков.

3. Просрочка сдачи объектов

Если вы намереваетесь приобрести жилье именно в еще строящемся доме, то этот момент является одним из основных, но и при выборе квартиры в уже сданном здании на него надо обратить внимание – это, как минимум, показатель отношения застройщика к  потенциальным покупателям.

Разумеется, надо учитывать, что проблемы случаются практически у всех застройщиков, но если у компании наблюдается тенденция задержки сдачи объектов – относиться к ней надо несколько настороженно, несмотря на все красивые заверения.

Обратить внимание стоит и на сроки сдачи обещаемых покупателям объектов инфраструктуры при жилом комплексе: нередко сам комплекс сдается, а этих объектов приходится ждать несколько лет, если они вообще строятся.

4. Наличие разрешительной документации на строительство

Нередко просрочка сдачи объектов вызвана тем, что застройщики начинают возводить здания, еще не получив все необходимые разрешения от государственных органов. Результатом может стать не только задержка сдачи жилья, но и изменения проекта, перепланировка строящегося здания и т.д.

Аналогичная ситуация может возникнуть и с получением разрешения на ввод здания в эксплуатацию.

5. Содержание предлагаемых покупателям договоров

Один из ключевых моментов. Мало просто обратить внимание на название договора (участия в долевом строительстве, переуступка и т.д.) – следует его спокойно и внимательно изучить, желательно с привлечением профессионального юриста.

Если в офисе компании вам отказываются выдать проект договора на руки (или переслать по электронной почте) – это не может не вызвать серьезных сомнений в надежности застройщика.

Ссылки менеджеров на конфиденциальность информации и прочие «отмазки» должны насторожить еще больше: практически все подобные договоры имеют довольно стандартное содержание, и надежный застройщик может спокойно вывешивать их на своем сайте.

Вся «конфиденциальность» обычно заключается в дополнительных положениях, существенно снижающие риски застройщика, и, соответственно, увеличивающие риски покупателя.

Особо отметим весьма распространенный момент, когда в договорах допускаются «погрешности» со стороны застройщика насчет площади сдаваемых объектов: зачастую за время строительства квартира успевает «подрасти» на пару кв. м, за которые покупателю приходится доплачивать.

Еще один вид «подарков» от застройщиков – навязывание дополнительных услуг, которые могут выливаться в довольно значительные суммы.

6. Открытость информации об объектах

Если вы начнете заниматься поиском жилья в Интернете, то обязательно столкнетесь с тем, что значительное большинство сайтов застройщиков (или возводимых ими конкретных объектов) содержат минимум информации об объектах.

Зачастую все сводится к восхвалению себя хороших, заверению потенциальных клиентов в том, что у них тоже все будет хорошо, если они выберут именно этот объект, и т.д.

А вот конкретики нет никакой: сведения о месторасположении объекта размыты, о метраже и планировках информация отсутствует, а уж отыскать актуальные на данный момент цены на те или иные квартиры еще сложнее.

Вывеска вроде «Позвоните нам – и мы все вам расскажем!» не может не вызывать ровно таких же сомнений, как и отказ в выдаче проекта договора: если вы продаете конкретную квартиру – озвучьте и ее конкретную стоимость.

7. Соответствие информации об объектах действительности

Само собой разумеется, что каждый продавец стремится приукрасить свой товар, но всему есть предел. Тем более когда это касается вашего жилища. Однако нередко жилые комплексы описываются очень привлекательно, но при этом «забываются» очень важные минусы.

Например, на сайте застройщика написано, что строящийся дом расположен в экологически чистой местности, при этом здесь замечательная транспортная доступность, и все это по очень низким ценам.

А если посмотреть на карту и порыться в интернете, то обнаружится, что окна здания выходят на развязку многополосного шоссе, в нескольких шагах проходит железнодорожная ветка, а само здание построено на месте бывшей промзоны.

Поскольку цены действительно низкие – кто-то и согласится приобрести там жилье при всех его недостатках, но можно ли доверять этому застройщику в остальном?

8. Качество сдаваемых объектов

Здесь в первую очередь надо очень внимательно изучить в Интернете отзывы покупателей (состоявшихся или потенциальных) и о конкретном заинтересовавшем вас объекте, и о других, сданных или строящихся данным застройщиком объектах.

При этом обращать внимание стоит именно на детальные описания недостатков, которые выдумать просто невозможно.

9. Критичное отношение к отзывам

Мы не случайно сделали акцент на детализации описаний недостатков объектов, но критически относиться и к прочим особенностям сообщений покупателей: изучая их отзывы, надо помнить, что значительная часть данной информации (в основном положительной, разумеется) пишется сотрудниками самих строительных компаний либо заказывается ими у профессионалов.

Поэтому к комментариям вроде «Мы полгода назад въехали, и тут все отлично» стоит относиться с подозрением: невелика вероятность того, что человек, у которого все хорошо, спустя полгода вообще вспомнит о существовании каких-либо форумов или прочих интернет-площадок. Полное отсутствие недостатков у жилого объекта при этом также вызывает некоторые сомнения.

10. Соотношение «цена-качество»

Все вышеприведенные параметры надежности застройщика надо изучать именно в комплексе: те или иные недостатки есть у всех, надо понять, как они влияют на цену конкретного жилого объекта.

Для этого можно посмотреть средние цены на подобные объекты в том же районе и сравнить их с предлагаемыми данным застройщиком. Если при всех выявленных недостатках стоимость объекта все равно кажется слишком заниженной – это может говорить о наличии каких-то еще недостатков, а потому, как минимум, поиск информации стоит продолжить.

www.cian.ru

Как проверить надежность застройщика? Оформление недвижимости. Статьи о недвижимости, строительстве и ремонте. СИБДОМ

Если при покупке квартиры на вторичном рынке основное внимание нужно уделять дееспособности продавца и взаимоотношениям прежних собственников, то в новостройке эти риски минимизированы. На первый план здесь выходит надежность застройщика.

Главными становятся вопросы: хватит ли у строительной компании средств на реализацию проекта и достроит ли она объект вовремя. Пока никакие законодательные акты не смогли дать покупателям на первичном рынке полной гарантии. Все, от чего защищает федеральный закон 214-ФЗ «О долевом строительстве», — это риск двойных продаж. Каждый договор долевого участия в строительстве регистрируется в Росреестре. Специалисты ведомства проверяют, чтобы одна и та же квартира не была продана застройщиком несколько раз.

Рассчитывать на наличие у застройщика страховки тоже не строит. Действительно, с 1 января 2014 года строительные компании обязаны страховать свою ответственность перед инвесторами. Но большинство застройщиков заключили договоры со страховщиками, которые смогли предложить минимальный тариф. И это далеко не самые надежные игроки рынка, поэтому существуют опасения, что в случае банкротства строительной компании страховая компания может со своими обязанностями не справиться и дольщики не увидят вложенных средств.

Больше защиты у дольщиков появится со вступлением в силу поправок в 214-ФЗ в следующем году. Тогда будет создан государственный компенсационный фонд долевого строительства, из которого при банкротстве застройщика должны поступать средства на достройку домов. Однако ощутить эффект нововведений покупатели первичного рынка смогут еще не скоро. Дело в том, что новые требования распространяются только на объекты, строительство которых начнется после 1 января 2017 года. Сегодняшних дольщиков нововведения не защитят. Поэтому тем, кто собирается покупать квартиру в долевом, придется провести большую работу, самостоятельно собирать информацию о застройщике, чтобы оценить возможные риски.

Случалось, что привлеченные низкой ценой квартир покупатели вступали в долевое уже после того, как у строительной компании начались проблемы, и первые сообщения об этом появлялись в СМИ. Если вы эту информацию пропустили, то ее всегда можно найти и проверить через те же поисковики Яндекс или Google — они выведут на информационные ресурсы. Это первое и самое простое, что можно сделать.

Соберите информацию об истории компании

Когда речь заходит о рисках долевого строительства, первым обычно вспоминается совет покупать квартиры только у проверенного застройщика с именем и репутацией. Если компания работает на рынке много лет, это большой плюс. Это значит, что за свою долгую историю она пережила не один кризис, и ее руководство знает, как вести себя в подобных обстоятельствах. Однако в кризис проблемы могут возникнуть даже у крупного застройщика. Компания, которая сегодня значится в списке основных застройщиков города, завтра может оказаться банкротом. Поэтому нужно смотреть не только на масштаб строительной фирмы и ее былые заслуги, а постараться понять, в какой ситуации она находится в настоящий момент. Например, есть ли у нее крупные госзаказы, позволяющие при снижении спроса на рынке жилья обеспечить бригады работой.

Проанализируйте информацию о реализованных застройщиком проектах

Она позволит понять, как он до сих пор выполнял свои обязательства перед дольщиками. Как правило, на своих сайтах застройщики публикуют названия построенных ими объектов. Располагая этой информацией, можно продолжить поиск в Интернете. Установите, были ли у этих объектов переносы сроков сдачи в эксплуатацию, как передавались ключи новоселам, пришлось ли покупателям за что-то отдельно доплачивать. Источником информации здесь может послужить специализированный строительный форум на сайте Sibdom.ru, где общаются покупатели, уже сделавшие свой выбор в пользу одного из красноярских застройщиков.

Если строительная фирма несколько раз переносила сроки сдачи своих объектов, служба строительного надзора Красноярского края включает ее в список застройщиков «зоны риска». Значит, существует вероятность, что застройщик может своих обязательств перед дольщиками не выполнить. Перечень строек, где работы идут слишком медленно, опубликован на сайте Строительного надзора.

Установите, как застройщик исполнял свои обязательства по предыдущим проектам и не существуют ли в связи с этим в отношении компании судебных споров. Это можно проверить на сайте Судебные решения.рф.

Проверьте, аккредитована ли новостройка банками

Наличие аккредитации означает, что банк готов выдавать ипотечные кредиты на покупку квартир в строящемся доме. Прежде чем ее выдать, кредитная организация проверяет документацию строительной фирмы. Большой плюс, если застройщик аккредитован сразу в нескольких крупных кредитных организациях. Однако сама по себе аккредитация не дает стопроцентную гарантию того, что застройщик сможет завершить начатый проект. Гораздо больше о застройщике говорит наличие проектного финансирования. Застройщики, чьи проекты финансируются с помощью средств банка, — это те, в чьи объекты кредитные организации верят и поэтому готовы вкладывать в них свои средства. Таких компаний гораздо меньше, чем аккредитованных новостроек. На сайтах банков часто можно найти список аккредитованных новостроек ( например, Аккредитованные новостройки Газпромбанк). Сбербанк информирует о наличии аккредитации новостройки и условиях выдачи ипотечного кредита только лично в своих ипотечных центрах.

Сейчас красноярским отделением Сбербанка аккредитовано 229 новостроек — почти 94 процента всех строящихся в городе домов. При этом финансирует банк строительство 47 жилых домов в Красноярске. В разделе «Новостройки сайта Sibdom.ru» в описаниях объектов также содержится список банков аккредитовавших ту или иную новостройку.

Убедитесь, что в отношении застройщика не начата процедура банкротства

Данные о компаниях-банкротах размещаются на сайте Арбитражного суда Красноярского края . Нужно зайти в раздел «Картотека дел». В открывшемся окне в разделе «Участник дела» нужно ввести название интересующей вас строительной компании, в разделе «Суд» из предложенных вариантов выбрать «АС Красноярского края». Вы увидите все дела, участником которых была эта строительная компания. Во вкладке «Банкротные», соответственно, — информацию о начатой процедуре банкротства.

Удостоверьтесь в наличии у компании разрешительной документации

Любому заинтересованному лицу застройщик обязан предоставить для ознакомления свои учредительные документы: свидетельство о государственной регистрации компании, о постановке на учет в налоговом органе, бухгалтерскую отчетность за три последних года, аудиторское заключение за последний год предпринимательской деятельности. В случае если застройщик это сделать отказывается, стоит задуматься, нужно ли вам сотрудничать с такой компанией.

По закону привлекать средства дольщиков застройщик может только после того, как выполнит три условия: получит разрешительную документацию на строительство, опубликует проектную декларацию и зарегистрирует право собственности или договор аренды на земельный участок.

По требованию покупателя застройщик обязан предоставить эти документы. Нужно обратить внимание на то, на какой срок выдано разрешение на строительство. Если сроки слишком короткие, стоит задуматься, сдастся ли объект в указанный срок. В любом случае нужно выехать на место, чтобы своими глазами оценить ситуацию.

Проанализируйте проектную декларацию

Информацию о том, кто является собственником компании, какие объекты она сдала в эксплуатацию в течение трех последних лет, каково состояние кредиторской и дебиторской задолженности строительной фирмы, можно получить из проектной декларации.

В проектной декларации, кроме того, содержится описание строящегося объекта, информация о том, на каком земельном участке он строится, есть ли у земельного участка обременения и если есть, то с чем они связаны. Наличие обременения означает, что свои квартиры дольщики получат не раньше, чем застройщик выполнит условия, необходимые для снятия обременения.

Важно понять, есть ли технические условия для подключения к инженерным коммуникациям. В Красноярске есть примеры, когда дома не сдавались вовремя из-за проблем с подключением к сетям. Стоит изучить не только саму проектную декларацию, но и все изменения, в нее внесенные на настоящий момент. Подробнее о том, что можно узнать из проектной декларации, можно прочитать в статье Что можно узнать из проектной декларации? В разделе «Новостройки сайта Sibdom.ru» в описаниях объектов можно изучить проектные декларации и текущие изменения по ним.

Изучите договор участия в долевом строительстве

Сегодня нет единой формы договора, которой пользовались бы все застройщики, содержание этого документа может отличаться в зависимости от компании. В обязательном порядке в него должна быть включена информация о предмете договора — конкретной квартире, которая должна быть передана дольщику. В договоре приводятся ее характеристики: адрес и этажность дома, номер квартиры, ее расположение относительно лифта, лестницы, примерная площадь, высота потолков, техническое состояние на момент сдачи в эксплуатацию.

В договоре долевого участия в строительстве содержится информация о цене квартиры, порядке и условиях оплаты. Цена договора должна быть установлена точно, ее пересмотр возможен только на основании обмера квартиры после сдачи дома в эксплуатацию. Оплата по договору должна происходить после его регистрации в Росреестре. Возможны две формы расчета: через кассу застройщика или через аккредитив банка. Это счет, на который дольщик вносит всю сумму за квартиру еще до регистрации договора в Росреестре. Застройщик получит доступ к банковской ячейке лишь после того, как произойдет регистрация.

Не менее важный пункт в договоре — срок передачи застройщиком объекта участнику строительства. Обычно он прописывается в месяцах, начиная с какой-то конкретной даты. Гарантийный срок, в течение которого застройщик обязан устранить выявленные недоработки за собственный счет. Он составляет пять лет с момента передачи квартиры. Подробнее о том, что должен содержать договор долевого участия в строительстве.

Универсальный совет, который можно применять при выборе новостройки, — покупать квартиры в домах на высокой стадии готовности. Тогда, даже если у застройщика возникнут проблемы, дольщики смогут создать жилищно-строительный кооператив для завершения строительства дома. И не стоит забывать, что риски существуют не только в долевом строительстве. На рынке готового жилья их не меньше, только вместо риска появления недостроя или банкротства застройщика здесь присутствует риск того, что после сделки появятся лица, чьи права были нарушены, и заявят о своих правах на квартиру.

© Использование материалов допускается, только при наличии активной ссылки на портал Sibdom.ru

www.sibdom.ru

Безопасная покупка квартиры в новостройке.

Какой застройщик является надежным, а какой – нет? Однозначно ответить на этот вопрос невозможно, но можно оценить компанию по совокупности факторов – срок работы, количество завершенных проектов, схема реализации жилья и т.д. Портал Novostroy-M.ru поможет разобраться, с какими компаниями на первичном рынке можно иметь дело.

Сколько лет на рынке

То, сколько лет компания работает на рынке, безусловно, говорит о ее надежности, но никакой гарантии от недостроя не дает. К примеру, в 2015 году широкий резонанс получила новость о банкротстве ГК «СУ-155», которая на протяжении долгих лет строила жилье по всей России, но, тем не менее, потеряла способность платить по счетам. В итоге компания оставила без жилья большое количество людей, и теперь они вынуждены платить ипотеку и жить в съемных квартирах. «Печальный опыт с «СУ-155» показал, что большой пул строящихся и реализованных проектов не может стать стопроцентной гарантией для потенциального дольщика, – говорит Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development. – Более того, если девелопер ведет реализацию сразу десяти объектов, то с большой вероятностью он имеет большую кредитную задолженность, чем, к примеру, застройщики 1-2 жилых комплексов. Поэтому в случае падения платежеспособности в первую очередь риск банкротства имеет предприятие с высокой кредитной нагрузкой».

Между тем, по словам Марии Литинецкой, управляющего партнера «Метриум Групп», в истории с «СУ-155» все довольно закономерно. Тревожные сигналы о недобросовестности и растущих долгах появлялись задолго до исков в Арбитражный суд. Богатая история застройщика пустила пыль в глаза дольщикам, а на деле компания строила больше, чем могла реализовать.

«На рынке новостроек считается, что надежными являются компании, осуществляющие строительство за последние три года своей деятельности»

Наталья Шаталина, «МИЭЛЬ-Новостройки»

В целом же за время своей работы на рынке компания накапливает активы, практикуется в работе в условиях экономического роста и спада. Соответственно, чем старше она, тем увереннее держится, поэтому банкротства «старожилов» действительно нехарактерны. Однако на сегодняшний день срок работы на рынке не является основополагающим критерием надежности застройщика. Да, несколько лет назад покупатели ориентировались в первую очередь на бренд застройщика («ПИК», «СУ-155», «Донстрой» и т.д.), сейчас ситуация в некоторой степени изменилась, хотя при выборе квартиры в новостройке принимается во внимание известность компании, наличие построенных и строящихся объектов. В «БЕСТ-Новострой» признаются, что по их опыту работы с застройщиками, успешными бывают и первые проекты: ЖК «9-18», ЖК «Новое Бутово», ЖК «Белые Росы» и другие. «Многое зависит скорее от накопленного опыта тех, кто работает в компании, от того, как в ней выстроены бизнес-процессы», – говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой».

С Ириной согласен генеральный директор компани DEKRA CONSTRUCTION Сергей Денисов. Он тоже считает, что компании, имеющие в своем портфеле один проект, вполне могут быть благонадежными. Наличие грамотного квалифицированного менеджмента: акционеров, директоров в структуре управления, дает исключительно положительный результат и защищает от многих рисков. «Не лишним будет найти информацию об акционерах компании, источниках финансирования, банках-партнерах», – советует Сергей. 

ЖК «Переделкино Ближнее»

Количество завершенных объектов

Проекты компании – ее визитная карточка, и чем их больше, тем проще понять, с кем имеешь дело – добросовестным застройщиком или тем, который экономит на всем, в том числе на отделочных материалах, например. «Судя по наличию реализованных объектов можно составить определенное мнение о застройщике, оценить качество строительства, отделку мест общего пользования, обустройство придомовой территории, проконсультироваться с людьми, которые уже живут в построенных домах, на предмет работы инженерных сетей (водопровод, канализация, тепло- и электроснабжение)», – говорит Рустам Арсланов, директор департамента продаж ГК «Гранель».

При этом стоит учитывать, что кто-то на рынке 10 лет и строит точечные объекты раз в пятилетку, а кто-то за 5-6 лет реализовал несколько крупных жилых проектов. Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки», утверждает, что важно, чтобы у застройщика не было больших перерывов в строительной деятельности. Девелоперская отрасль очень динамичная, буквально за пару лет могут измениться «правила игры» для застройщиков, что может быть связано как с нововведениями в законодательстве, так и с изменением покупательских предпочтений. И если девелопер постоянно строит, то есть «держит руку на пульсе», то он более устойчив.

Иными словами, тут работает принцип «чем больше, тем лучше». Однако если ранжировать все факторы надежности проектов, то застройщика с 2-3 успешно реализованными проектами и аналогичную компанию с 8-10 стройками можно расценивать как примерно равные по квалификации и опыту.

Выполнение сроков сдачи

В условиях кризиса повышается вероятность задержки сроков сдачи домов, так как у девелоперов могут возникнуть трудности с реализацией квартир из-за низкого спроса. Кроме того, существует масса причин, по которым сдача объекта в эксплуатацию может затянуться даже в условиях стабильной экономики. К примеру, задержка на полгода бывает связана с согласованием разрешительной документации на этапе сдачи дома в эксплуатацию, подключением дома к эксплуатационным сетям и т.д. Таким образом, 6 месяцев – это тот срок, который можно «простить» девелоперу, закрыв на это глаза. По крайней мере, эксперты считают, что подобные сдвиги в сроках сдачи встречаются и у надежных компаний.

«Говорить о неблагонадежности компании можно, если задержки имеют систематический характер и по нескольким объектам. Многое зависит от клиентоориентированности застройщика и возможности договориться о взаимовыгодных условиях»

Сергей Новиков, «НДВ-Недвижимость»

По словам Эмиля Захаряева, управляющего партнера Rezidential group, в идеале задержек быть не должно. То есть если у клиента были прописаны сроки в ДДУ по передаче ключей, и они не переносились, то это нормально и правильно. Но если срок сдачи все же переносится (на 3-6 месяцев), то тут надо отметить, что в информационном пространстве такие вещи благонадежный застройщик пытается честно комментировать, тайны из этого не делает и прикладывает все усилия, чтобы выполнить обязательства.

Кстати, официально долгостроем признаётся дом, ключи от квартир которого не выданы спустя 6 месяцев с изначально заявленной даты сдачи. При этом застройщик в проектной декларации всегда указывает дату передачи ключей с определенным запасом по времени. Поэтому, если сроки переносятся, то это говорит о том, что возникли непредвиденные проблемы.

Качество строительства

К сожалению, определить качество строительства не всегда возможно, особенно, если проект находится на начальном этапе реализации – площадка с залитым фундаментом ни о чем не скажет покупателю, ровно, как и возведенные 7 этажей из 17. К тому же, доступ на стройку всегда ограничен, покупателей туда могут пускать только на этапе отделочных работ, это обусловлено требованиями техники безопасности.

«Наиболее полную картину о качестве строительства может дать непосредственно визит на строительную площадку, – говорит коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов. – Это можно сделать и в рамках личного посещения офиса продаж, и в рамках организации застройщиком какого-либо мероприятия на площадке – условного «дня открытых дверей». Однако Эмиль Захаряев уверен, что ознакомительные туры делаются в основном по заданным застройщиком маршрутам, и, скорее всего, там будут показано все с выгодной стороны.

Тем не менее, при посещении строительной площадки, прежде всего, стоит обратить внимание на ровность бетона, стяжки, отсутствие трещин и в целом состояние площадки. Нет ли на ней гор мусора, одеты ли рабочие в спецодежду и т.д. «Если застройщик экономит на вывозе отходов и одежде для рабочих, то, скорее всего, он не уделяет должного внимания нормам и процессам самого строительства», – поясняет Евгения Акимова.

На самых ранних этапах девелоперы стараются всячески привлечь клиентов, создавая шоу-румы, но они лишь демонстрируют варианты планировочных и дизайнерских решений. Оказавшись в меблированной квартире с ремонтом, покупатель сможет лишь оценить достоинства планировки, понять, достаточно ли ему этой площади, представить, как можно обставить квартиру в будущем. Иногда в шоу-румах выставляют образцы стройматериалов, но нет никакой гарантии в том, что такие же материалы компания использует на стройплощадке. Как вариант, стоит поискать в Интернете информацию о генподрядчике, но вряд ли это о чем-то скажет рядовому покупателю.

«Если покупатель выбирает недорогое жилье, то он должен быть готов к тому, что низкая цена будет компенсирована качеством строительства, материалов или отделки помещения»

Вартан Погосян, TEKTA GROUP

Еще один способ оценить качество строительства, не посещая стройплощадку, – изучить форумы в Интернете. Там своим мнением делятся жители уже сданных жилых домов, поэтому они не понаслышке знают, как строит компания – где-то треснула стена, где-то протекли трубы, где-то отвалилась плитка и т.д. Исходя из этого, можно определить, на что особенно обращать внимание во время ознакомительных туров на стройку или при приемке квартиры. 

Создание ООО под проект

Тот факт, что застройщик под каждый проект создает свое ООО, не должен смущать покупателей, это обычная практика. Данное ООО становится «официальным лицом» проекта, которое заключает договоры с подрядчиками и с которым оформляются договоры покупки. Кроме того, это позволяет проще вести учет финансовых средств и оформлять кредиты на строительство.

Есть и еще одна причина, озвученная Марией Литинецкой. Дело в том, что права на земельный участок принадлежат конкретной организации (как правило, на основании договора аренды, особенно, если речь о Москве). Например, акционерное общество приватизировало частично или целиком фабрику, завод, или иную землю, на которой теперь принято решение строить жилье. Девелоперу проще выкупить это общество, присоединить его к своей группе компаний, чем переоформлять участок на себя.

«Стоит понимать, что бренд (имя девелопера) – это одно, а юридическая схема продажи квартиры – совсем другое, – поясняет Александр Зубец. – И у крупных компаний схема реализации может быть «разветвленной». Самое главное – проследить документальную связь между ООО и девелопером. Эта информация, как правило, находится в открытом доступе».

Между прочим, поправки в 214-ФЗ, внесенные на рассмотрение в Госдуму, как раз регулируют вопрос причастности ООО к девелоперу. Ранее девелопер мог создать ООО, скажем, на Кипре, и при банкротстве этого ООО дольщики ничего не могли взыскать ни с него, ни с девелопера, так как юридически они не были связаны. Теперь предлагается закрепить обязательную причастность этих компаний друг к другу. 

Схема реализации: ЖСК или ДДУ

Теоретически, схема реализации жилья не должна влиять на надежность застройщика – и ЖСК, и ДДУ имеют право на существование в рамках законодательства. Однако на деле все обстоит иначе – доверие покупателей к ЖСК утеряно после ряда инцидентов, когда люди покупали пай, а в итоге оказывались без денег и без квартиры. У ЖСК есть масса других рисков, в том числе двойные продажи. Между тем, схему ЖСК сегодня практикуют многие крупные компании – «Мортон», «ПИК», многострадальная «СУ-155» создавала кооперативы под свои проекты. «Абсолютное большинство застройщиков в Московском регионе сегодня работает по схеме ДДУ. Однако это не дает основания утверждать, что застройщик, реализующий квартиры по схеме ЖСК, является недобросовестным. Схему ЖСК предлагают в том числе и проверенные компании с хорошей репутацией», – говорит Рустам Арсланов.

С Рустамом солидарна и генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина, считающая, что выбранная форма реализации строящегося жилья не может служить гарантией успешного завершения стройки. Есть как множество качественных новостроек, возведенных ЖСК, так и обманутые дольщики.

Между тем, дни существования системы ЖСК сочтены, уверена Мария Литинецкая. Просто потому, что все меньше и меньше покупателей готовы доверять деньги кооперативам. Ведь в этом случае они застрахованы частной организацией, а при заключении ДДУ – государством. Недоверие к ЖСК усиливается в условиях экономической стагнации.

Судебные разбирательства

На надежность застройщика влияет наличие судебных тяжб. При покупке квартиры в новом доме желательно выяснить, было ли в отношении девелопера возбуждено производство по делу о банкротстве или имеются ли штрафы, к примеру, за не устраненные нарушения. Если иски к девелоперу носят не однократный характер, то стоит задуматься прежде чем отдавать деньги за квартиру. Тем не менее, даже у благонадежных компаний бывают судебные разбирательства, связанные с претензиями по качеству строительных работ. Однако одно дело, если это трещина в стене, а другое – продуваемые стеклопакеты. Каждый случай нужно рассматривать в индивидуальном порядке и только потом делать выводы.

Ирина Доброхотова советует изучать информацию на форумах, но подходить к ней нужно взвешенно и доверять только документам, например, копиям судебных исков, решений и т.п. Если на объекте есть инициативная группа, лучше встретиться с ее представителями лично, так как в Интернете часто ведутся настоящие информационные войны конкурирующих компаний.

«Нужно понимать, что значит «судебные тяжбы»: пара мелких исков или серия больших и громких дел – это две большие разницы. Причиной появления мелких исков часто становится человеческий фактор, так что расценивать их появление, как ненадежность застройщика не стоит»

Инна Игнаткина, МИЦ-Недвижимость

Судебные процессы у застройщика могут возникать с кредитными организациями, с подрядчиками, с собственником земельного участка, на котором осуществляется строительство. Таким образом, наличие судебных тяжб у застройщика не всегда свидетельствует о ненадежности застройщика. Но на наличие судебных процессов с дольщиками стоит обратить особое внимание. Зачастую из существа этих дел можно получить представление о качестве строительства и соблюдении застройщиком сроков возведения.

Открытость компании

Оценить открытость застройщика довольно просто – на сайте компании должна быть вся необходимая документация, а именно – проектная декларация и заключение Государственной строительной экспертизы о соответствии проекта нормативным требованиям и техническим регламентам, разрешение на строительство. В соответствии с 214-ФЗ без этих документов застройщик не имеет права привлекать денежные средства участников долевого строительства. Также следует обратить внимание на документы о праве на земельный участок – долгосрочная аренда или собственность.

Помимо этого, застройщик обязан предоставить как минимум один телефонный номер горячей линии, чтобы дольщики могли оперативно выяснять интересующие их нюансы. В компании клиенту по требованию обязаны предоставлять разрешительную информацию, но по собственной инициативе ее могут и не публиковать.

«Камеры на стройке, экскурсии, пресс-туры, шоу-румы, активность компании в социальных сетях и прочее, безусловно, подчеркивают готовность компании к контакту с аудиторией», – говорит Инна Игнаткина, директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость» на Пресне.

По словам Григория Алтухова, веб-камеры являются удобным инструментом мониторинга ситуации на строительной площадке, особенно для покупателей, живущих далеко от стройки, возможно даже в другом регионе, у которых нет возможности время от времени самим приезжать на объект.  По ряду проектов вполне успешной заменой веб-камерам служат регулярные фотоотчеты, которые, как правило, застройщики обновляют 1 раз в неделю.

«В целом, советуем оценивать все факторы в совокупности, включая наличие ипотечных программ, – говорит руководитель юридического департамента компании «НДВ-Недвижимость» Сергей Новиков. – Банки перед аккредитацией проверяют застройщика и объект с точки зрения рисков, и серьезное учреждение не возьмется за сомнительный проект».

 

Читайте также: 

Поправки в 214-ФЗ: шаг к безопасному рынку новостроек или угроза для девелоперов

Дата публикации 05 февраля 2016

www.novostroy-m.ru


Смотрите также