Как проверить застройщика при покупке квартиры в долевое строительство


Покупка квартиры в новостройке: пошаговая инструкция 2018

Приобретение жилья в новостройке имеет много плюсов. Человек получает квартиру, которая никогда не продавалась, в которой раньше никто не жил, можно сказать, чистую страницу. У новой квартиры отсутствует история владельцев, а значит и документальная история, что исключает возможность судебных споров с предыдущими хозяевами. Опытные, проверенные застройщики возводят крепкие дома, с квартирами удобной планировки, с благоустроенной территорией. К тому же, такое жилье может стоить дешевле квартир на вторичном рынке, если покупать его еще в процессе возведения.

Также советуем прочитать:

Но это касается только части строящихся в стране многоэтажных зданий. На российском рынке существует множество мелких и крупных фирм, которые строят дома с нарушениями, не задумываются о наличии прилегающей территории, даже если это и предусмотрено законом. Например, встречается такой вариант: человек покупает жилье, а потом узнает, что у дома есть проблемы с подключением коммуникаций. Или же в доме построили настолько тонкие перегородки между квартирами, что слышен даже малейший шум, который происходит у соседей.

Конечно, все это можно предусмотреть и подыскать именно то жилье, которое будет устраивать владельцев на все сто процентов. Дальше мы приведем пошаговую инструкцию покупки квартиры в новостройке, соблюдение которой позволит вам избежать множества ненужных ошибок в данном процессе.

Пошаговая инструкция

На предварительном этапе нужно заняться поиском желаемого района, определиться с параметрами будущего жилья – метражом, количеством комнат, наличием балкона или лоджии, размером кухни. Важно подумать, на каком этаже хочется приобрести квартиру.

В большинстве случаев покупка жилья в новостройке осуществляется еще до ввода дома в эксплуатацию, на стадии строительства. Совершая такое приобретение, человек должен понимать, что реальные сроки возможного заселения весьма туманны. Во-первых, застройщик может не успеть сдать дом к оговоренной дате, во-вторых, придется еще потратить время не ремонт, ведь чаще всего квартиры продаются без внутренней отделки. 

Чтобы не ошибиться с выбором и избежать возможных проблем с застройщиком, лучше всего действовать в таком ключе:

  1. досконально изучить объект;
  2. оформить договор с застройщиком;
  3. получить ключи и квартиру по акту приема-передачи;
  4. оформить квартиру в собственность и прописаться.

Изучаем дом, проверяем документы

​Самый дешевый, он же и самый рискованный, вариант – покупка квартиры на стадии котлована. Приобрести жилье в доме, который еще даже не начали возводить, можно в среднем на 30-35 процентов дешевле, чем после постройки. На этом же этапе можно обсудить с застройщиком планировку квартиры, квадратуру.

Однако никто не даст гарантий, что дом будет сдан: у фирмы-застройщика может просто не оказаться средств, или же она не сможет получить разрешение на строительство (это может случиться и после возведения одного, второго, других этажей), в результате чего заморозит процесс. Может быть на время, а может – и навсегда.

Работы по дому, который находится на стадии завершения строительства, в принципе, также могут быть заморожены по самым разным причинам. Поэтому первое, что должен сделать человек, решивший покупать квартиру в новостройке, так это ознакомиться с проектом, проверить репутацию застройщика. Хотя и это не исключает возможных проблем.

Сначала проверяем по интернету. Ищем сведения, статьи, в которых упоминается застройщик. Возможно, есть какая-то информация в социальных сетях, форумах, группах людей, пострадавших от действий непутевых или нечестных строителей.

Есть еще один интересный способ проверки – обратиться в банк с просьбой выдать кредит на покупку квартиры в строящемся доме. В кредитных организациях всегда тщательно изучают состояние дел застройщика и соглашаются выдать кредит только в том случае, если дом будет зарегистрирован и документы на него будут в порядке.

Можно также обратиться к юристу, чтобы тот проверил все документы застройщика: информацию об объекте, проектную декларацию, финансовую и прочие документации, разрешение на строительство, право собственности на участок. Проверить все это самостоятельно без юридического образования достаточно трудно.

Оформляем договор

Если документы в порядке, а репутация застройщика незапятнанна, при этом человека устраивает место расположения дома, цена, планировка, то можно оформлять договор. Правда, желательно заключать соглашение с привлечением независимого юриста.

Существует три варианта приобретения квартиры в новостройке:

  1. По договору уступки права. Такой договор заключается, если квартире приобретается у соинвестора или предыдущего собственника, перепродающего жилье. Такая процедура регулируется несколькими правовыми актами, а потому может привести к спорам. В этом случае стороны могут заключить сделку, предусматривающую возможность покупки готового жилья в будущем или же долевое участие в процессе строительства. Последний вариант подлежит обязательной государственной регистрации. На руках у покупателя должны остаться договор переуступки, подтверждение совершения расчета, согласие застройщика, акт передачи документов.
  2. По договору участия в долевом строительстве, который заключается непосредственно с застройщиком. Ни в коем случае нельзя соглашаться заключать так называемый предварительный договор долевого участия, который противоречит федеральному закону. Уже само предложение заключить такой договор должно вызывать сомнения у покупателя, так как это, скорее всего, свидетельствует, что фирма не в состоянии заключить договор по закону, имеет проблемы с разрешительной документацией, не готова взять на себя обязательства. Хотя девелоперы обещают при этом еще и значительные скидки, соглашаться на это нельзя: единственным приемлемым вариантом остается полноценный договор участия в долевом строительстве.
  3. По договору с жилищно-строительным кооперативом (ЖСК). Такой кооператив создается на основании соглашения будущих владельцев жилья. Покупка квартиры осуществляется посредством уплаты пая, эта процедура не подлежит регистрации, а потому считается достаточно рискованной, хотя и легальной.

Оплата производится только после заключения договора и его государственной регистрации (в первых двух случаях). Опять же желательно, чтобы сделку сопровождал профессиональный юрист. Первоначально может выдаваться только часть суммы, а остальное выплачиваться постепенно.

Для оформления договора понадобится следующий пакет документов:

  • договор участия в долевом строительстве;
  • проектная декларация;
  • свидетельство о праве собственности на застраиваемый участок земли;
  • гражданские паспорта участников соглашения;
  • заявления участников соглашения;
  • оригинал кадастрового плана;
  • план объекта с указанием адреса, этажности, количества помещений;
  • разрешение на строительство, выданное государственными органами;

В отдельных случаях могут потребоваться и другие документы. В любом случае при подписании договора нужно будет в первую очередь обратить внимание на прописанные сроки окончания строительства и передачи квартиры и документации для регистрации, условия расторжения контракта и обязательства сторон (что грозит за их нарушение). Обязательным пунктом в договоре должны быть прописаны положения о фиксированной стоимости квадратного метра жилья.

Получаем ключи и квартиру

С момента сдачи дома в эксплуатацию до подписания акта приема-передачи может пройти до трех месяцев. Застройщику еще необходимо получить технический паспорт, согласовать планировку с БТИ. Прежде чем подписывать договор, нужно тщательно осмотреть помещение, если будут попадаться какие-то недочеты, отклонения от проектной планировки, нужно будет потребовать от застройщика исправить дефекты или выплатить компенсацию. Это же касается и инженерных сетей: если они не подключены или не работают, акт приема лучше не подписывать до устранения проблем. Здесь могут возникнуть трудности. Застройщики не всегда соглашаются с доводами покупателей, требуют подписания акта, в устной форме обещают все исправить. В таком случае действовать нужно по своему усмотрению, но лучше добиться от застройщика письменного согласия внести исправления. Если есть возможность – лучше ничего не подписывать, пока проблема не будет исключена.

После подписания акта приема-передачи и получения ключей, владельцу начнут начислять коммунальные платежи. Согласно законодательству, платить за коммунальные услуги нужно только после создания ТСЖ или подписания договора с эксплуатирующей компанией, но обычно это происходит не сразу после заселения, а через какое-то время. До этого расходы лягут на плечи застройщика, поэтому обычно от жильцов требуют оплаты за ЖКХ на несколько, не более четырех, месяцев вперед.

Переезжать в новое жилье и тем более проводить ремонт желательно только после получения свидетельства о собственности. До этого помещение могут осматривать специалисты БТИ, если они найдут какие-то несоответствия с тем, в каком состоянии находилось помещение после ввода в эксплуатацию, они могут потребовать вернуть комнатам былой вид.

Оформляем в собственность, прописываемся

Оформить квартиру в собственность можно самостоятельно в Регистрационной Палате, так намного дешевле, но на это уходит немало времени и сил, либо через юриста. Для оформления понадобятся акт приема-передачи и решение о вводе в эксплуатацию. После получения свидетельства можно сразу прописаться в квартире, обратившись в УФМС. При себе надо иметь паспорт, свидетельство о праве собственности на жилье, составленное по образцу заявление на прописку и выписку из предыдущего места жительства.

Подводные камни

Приобретая квартиру в новостройке, любой человек может столкнуться с определенными проблемами. Многие из них возникают по неосторожности или из-за юридической безграмотности человека, но бывают проблемы другого характера, которые не может предугадать даже профессиональный юрист.

Основные риски:

  • оформление договора, в котором не прописаны обязательства застройщика;
  • оформление договора на квартиру, которую уже продали другим людям;
  • заморозка строительства дома;
  • долгое, затянувшееся строительство дома;
  • низкое качество жилья;
  • несоответствие планировки и метража квартиры;
  • отсутствие благоустроенной территории.

Советы юриста

Чтобы исключить подобные явления, юристы советуют заключать все сделки только с помощью нотариуса. Да, это определенные растраты, но они позволяют избежать более существенных проблем.

Общие советы:

  • Не стоит спешить с выбором застройщика и покупкой квартиры. Сегодня рынок недвижимости хоть и не стабилен, но не хаотичен. Люди часто боятся, что цены скоро намного поднимутся, но, как правило, процесс роста редко проходит большими скачками, а за подъемом часто наступают и периоды снижения цен. Лучше всего взвешенно расценить свои силы и возможности, выбрать район, определиться с застройщиком, тщательно проверить его на надежность.
  • Проверка застройщика – дело не одного дня. Отсутствие в интернете отрицательных сведений вовсе не означает, что репутация застройщика должна вызывать доверие. Возможно, это молодая или подставная фирма, которая не собирается выполнять все требования законодательства. Даже если документы у компании в порядке, есть косвенные подтверждения ее надежности, от фирмы следует отказаться, если она предлагает заключить предварительный договор долевого участия, то есть, нарушает федеральный закон.  
  • Не делать перепланировку помещений до получения акта о праве на собственность, чтобы после не исправлять по требованиям БТИ. Кстати, обмеры помещений специалистами БТИ могут привести к конфликтам с застройщиком. Допустим, человек заплатил за квартиру, площадь которой 70 квадратных метров. А специалисты насчитают еще пять метров. В таком случае придется доплачивать застройщику. Вполне возможно, что люди будут не в состоянии внести оплату сразу, поскольку они не рассчитывали на эти расходы, а некоторые люди и вовсе могут сослаться на то, что о «лишних» метрах они не договаривались. Конечно, все это приведет к разбирательствам с застройщиком.

Приобрести квартиру в новостройке можно по ипотеке. Для этого следует обратиться в банк, где для клиента подберут удобный вариант. Такая покупка также требует осторожности и проходит по особой схеме.

law03.ru

Как проверить застройщика при покупке квартиры

В настоящее время очень много недвижимости покупается на первичном рынке. В любом регионе страны действуют государственные программы, созданные для поддержки такого спроса и развития строительства жилых домов. Но, несмотря на государственные меры, граждане часто сталкиваются с недобросовестностью застройщиков и невыполнением ими своих обязательств. Поэтому важно знать, как проверить строительную компанию, перед тем, как доверить ей свои денежные средства.

Основные этапы

Проверка строительной компании может занять определенное время, зато она сможет обезопасить человека от вложения денег в недобросовестного застройщика. Сама проверка будет состоять из следующих этапов:

  1. Проверка обязательной документации самой строительной компании и строительного объекта, где планируется приобрести площадь в долевое строительство.
  2. Сбор информации в интернете, в СМИ, от друзей и знакомых о данном застройщике.
  3. Провести осмотр и оценку строительного объекта.
  4. Оценить несколько уже введенных в эксплуатацию объектов, поговорить с жителями построенных домов этой организацией.

В данном случае последовательность действий может быть различная, так как на любом из этапов можно получить информацию о неблагонадежности компании и принять решение об отказе сотрудничества с ней. Если по всем пунктам предоставленная информация будет устраивать человека, то можно быть уверенным, что есть высокие шансы получить достроенную площадь, соответствующую всем требованиям.

Документация

Одним из самых важных этапов проверки является наличие у строительной компании всех необходимых бумаг. При этом нужно знать, на что именно обращать внимание при просмотре предоставленной документации.

Запросить и проверить у строительной организации нужно следующие бумаги:

  1. Свидетельство, подтверждающее регистрацию данной компании в качестве юридического лица.
  2. Выписка из Единого реестра, срок которой не превышает более 1 месяца. При просмотре ее, нужно сравнить перечень учредителей с тем, что указан в проектной декларации. Все учредители должны совпадать.
  3. Устав компании. Здесь больше всего нужно акцентировать свое внимание на том, какие виды деятельности предусмотрены для данной компании, а также полномочия руководителя. Важно понять, кто именно имеет право подписывать договора с дольщиками, на какой срок выдаются полномочия директору. И обязательно проверить приказ о его назначении, где указана фактическая последняя дата назначения конкретного лица.
  4. Лицензия строительной компании, выдающаяся на определенный срок, в который данная организация имеет право заниматься строительной деятельностью. Срок должен быть не просрочен и иметь хороший запас времени, чтобы успеть ввести данный строительный объект в эксплуатацию.
  5. Разрешение на ведение строительства. Этот документ выдается на конкретный объект. Поэтому важно проверить указанное местоположение объекта.
  6. Инвестиционный контракт. Этот документ заключается с собственником земли, на котором возводится строение. Как правило, земля принадлежит муниципалитету или федеральным органам. В этом документе прописаны инвестор и заказчик, установленные сроки для строительства объекта, размер доли инвестора в данном объекта.
  7. Приложения к контракту. Здесь могут быть различные схемы и планы размещения квартир, графики погашения платежей и иные значимые бумаги.
  8. Договор аренды земли. В этом документе важно обратить внимание на сроки предоставления земли, и как они сопоставимы с самим строительством дома. Также там могут быть указаны ограничения по эксплуатации земли. Кроме этого лучше всего проверить границы арендуемой земли с планом застройки. Важно чтобы все границы совпадали. Сравнить сведения можно из проектной декларации, где указаны кадастровый номер участка и адрес.
  9. Проектная декларация. С этим документом нужно сверить все остальные бумаги. Все данные должны совпадать.
  10. Проект долевого договора. Перед тем, как подписывать договор, его нужно обязательно изучить. Он должен быть именно ДДУ, а не предварительный или инвестиционный или еще какой-нибудь другой формы договор. Данный тип договора максимально защищает интересы дольщика.
  11. Паспорт человека, подписывающего ДДУ. Если было принято решение о заключении договора, важно сверить с приказом о назначении директора и его фактическими полномочиями, что данный человек уполномочен организацией на подписание этих документов.

Это основной перечень документации, на который стоит обратить внимание и он обязательно должен быть предоставлен потенциальному долевому участнику. Право на проверку этих документов закреплено за дольщиком документально.

Проверка через интернет

В настоящее время в сети Интернет можно получить много нужной и полезной информации, не выходя из дома, либо изучая ее через телефон, находясь где угодно. Порядок проверки будет следующий:

  • ввести название компании в поисковую строку и посмотреть, какие первые сайты выдают о ней информацию;
  • зайти на официальный сайт компании и посмотреть, какую информацию предоставляют они сами о себе;
  • просмотреть проектную декларацию на официальном сайте застройщика, если она там опубликована;
  • просмотреть информацию на остальных сайтах;
  • зайти на сайт Арбитражного суда того региона, где находится юридический адрес застройщика и проверить по картотеке дел дела с его участием;
  • зайти на налоговый сайт и посмотреть в разделе, где публикуются все сведения о регистрации, ликвидации, реорганизации юридических лиц за все время.

На всех этих ресурсах можно собрать много полезной информации и сделать вывод о деятельности компании.

Личный осмотр объектов

Данная оценка даст более четкое понятие о строящемся объекте и уже построенных домах. При осмотре строящегося здания важно сопоставлять сроки начала строительства и промежуточные результаты. Нужно оценить, на сколько своевременно выполняется каждый этап строительства. Согласно данному анализу легко определить, успеет ли данный застройщик сдать дом в эксплуатацию к запланированным им срокам.

Также нужно обращать внимание:

  • из каких материалов ведется строительство;
  • на технологию укладки стен;
  • на толщину стен;
  • дополнительное утепление и изолирование;
  • на скаты крыш;
  • прочие значимые характеристики.

На этапе строительства, пока все не замаскировано под элементы декора, легко определить дефекты строящегося здания. Кроме этого, нужно смотреть, из чего фактически построены стены. Зачастую строительные компании снаружи обкладывают дом декоративным кирпичом, а внутри стены выложены из блоков.

Поэтому нужно контролировать, чтобы дом строился действительно из тех материалов, которые первоначально заявлены в документации. Толщина стен и их изоляция в дальнейшем будет сказываться на теплоизоляции и шумоизоляции. Если дом будет пропускать холод и отдавать тепло, то его жителям придется тратить крупные суммы ежемесячно на коммунальные услуги.

При осмотре уже готовых домов нужно оценивать их внешний вид, обустройство придомовой территории, отсутствие видимых дефектов дома. Проходя мимо подъездов, нужно разговориться с жильцами и узнать, довольны ли они этим домом, а также узнать о недостатках строительства. Важными вопросами должны быть следующие моменты:

  • шумоизоляция;
  • теплоизоляция;
  • качество внутренних стен и перекрытий;
  • качество кровельных материалов;
  • удобство планировки дома и самой квартиры.

Вся полученная информация поможет принять правильное решение в выборе строительной компании. А также своевременно устранить основные недочеты при строительстве. Кроме этого она поможет уберечь свои денежные средства от передачи их в ненадежную строительную компанию. Хотя риск покупки жилья в долевое строительство всегда останется, поэтому данные квартиры стоят дешевле уже сданных в эксплуатацию.

grazhdaninu.com

Что сделать перед покупкой квартиры в новостройке?

Представим, что вы решили купить квартиру в новостройке. Элитное жилье с панорамным видом на Москву-реку, 18 этажей, подземная парковка. Вы думаете о том, какую плитку положите в ванной, какую мебель купите в гостиную. Представили? Не спешите.

Все это здорово, но первое, что вы должны сделать — узнать, кто ваш застройщик и можно ли ему доверять.

Наверняка вы слышали про обманутых дольщиков. Люди заплатили за квартиру, а в результате остались без денег и жилья. В марте 2016 года Минстрой насчитал 42 тысячи таких людей в России. Их ситуации не позавидуешь.

Чтобы этого не произошло с вами, перед сделкой рекомендуем как можно тщательнее изучить застройщика. В этой статье мы собрали несколько советов, которые помогут снизить риски, связанные с приобретением строящегося жилья.

Как проверить застройщика

Первым делом нужно найти как можно больше информации в интернете. В открытом доступе есть много полезных сведений.

1. Изучите информацию и документы на сайте застройщика

Застройщик обязан разместить на сайте информацию о своем фирменном наименовании, номера ОГРН и ИНН. Эти сведения потребуются для проверки застройщика в налоговой и на сайте арбитражного суда.

Также застройщик обязан опубликовать в СМИ или на своём сайте проектную декларацию, которая включает в себя информацию о застройщике и проекте строительства.

2. Проверьте застройщика в налоговой

Для этого достаточно ввести ОГРН, ИНН или фирменное наименование застройщика на этом сайте. Если сведения, которые вы получите, не совпадут с тем, что застройщик пишет про себя на сайте, — это повод задуматься.

3. Проверьте застройщика в картотеке дел на сайте арбитражного суда

По номерам ОГРН, ИНН и фирменному наименованию юридического лица мы узнаем, перед кем «согрешил» наш застройщик. Кто и почему подал на него в суд? Чем закончилось разбирательство? А главное — проверим, не предъявлялись ли к застройщику иски о банкротстве.

4. Посмотрите, с какими банками сотрудничает застройщик

Застройщик строит объекты не на свои деньги, а на деньги дольщиков. На первом этапе строительства, пока квартиры никто не купил, застройщик берет кредит в банке. Чем банк солиднее, тем лучше. Очень хорошо, если компания сотрудничает с несколькими банками. Перед тем, как дать кредит, банки тщательно изучают застройщиков. Вам это на руку. Так как выше вероятность, что застройщик достроит объект без нарушений и вовремя, а банки окажут застройщику своевременную поддержку. 

5. Изучите подрядчиков, которые осуществляют строительно-монтажные работы

Важно также собрать информацию об организациях, которые фактически строят дом. Их перечень вы найдете в проектной декларации. А изучение подрядчика ничем не отличается от проверки застройщика.

6. Узнайте, заключил ли застройщик договор страхования гражданской ответственности за неисполнение своих обязательств

Страхование гражданской ответственности застройщика является одним из способов обеспечения исполнения обязательств по договору. Обязательно узнайте, с какой страховой организацией и на какую сумму застройщик заключил договор. Но помните, что заключение такого договора — это право, а не обязанность застройщика.

7. Убедитесь, что застройщик подпишет договор участия в долевом строительстве (ДДУ)

Договор участия в долевом строительстве — единственный вид договора, по которому ваши права будут защищены Федеральным законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости...». ДДУ — договор, строго регламентированный законом. По нему застройщик гарантирует соблюдение сроков строительства и отвечает за результат.

8. Понаблюдайте за веб-камерой на сайте застройщика

Если есть возможность, посмотрите прямую трансляцию с камер на объекте застройщика. Если на площадке по несколько дней никто не работает, компания наверняка срывает сроки. Новостройка должна каждый месяц вырастать на один или более этажей.

9. Почитайте отзывы о застройщике

Форум на сайте застройщика с вероятностью 99% «чистит» сам застройщик. Лучше проверить сторонние ресурсы и сайты с отзывами, например, Foursquare. Если у застройщика есть Facebook, там тоже ставят оценки и пишут отзывы. Постарайтесь проанализировать все, что найдете.

10. Навестите один из завершенных объектов

Выберите дом или жилой комплекс — лучше, чтобы люди заселились в него не очень давно. Поезжайте и посмотрите, как там живут. Ходите по подъездам, задавайте вопросы. То, что вы узнаете, может быть очень полезным.

Что делать дальше?

Теперь, когда вы проверили застройщика и собрали всю необходимую информацию, можно звонить менеджеру и договариваться о встрече. Когда приедете в офис компании, попросите показать вам оригиналы вот этих документов:

  • Учредительные документы
  • Свидетельство о государственной регистрации
  • Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе
  • Утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность за три последних года
  • Аудиторское заключение за последний год деятельности
  • Договор страхования гражданской ответственности застройщика
  • Разрешение на строительство
  • Технико-экономическое обоснование проекта строительства дома
  • Заключение экспертизы проектной документации
  • Проектную документацию
  • Документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок

Не торопитесь. Изучите оригиналы. Попросите снять для вас копию с каждого документа.

Возьмите также для изучения договор участия в долевом строительстве, который застройщик заключает с гражданами.

Прежде чем подписывать договор, мы рекомендуем показать его и  копии документов застройщика опытному адвокату. Он скажет вам, нет ли в тексте документов «подводных камней» и укажет, на что следует обратить особое внимание.

После совершения всех перечисленных действий можно совершать сделку. А о том, как правильно это сделать, мы поговорим в следующий раз.

P.S. Правовая защита граждан-дольщиков является объектом пристального внимания российских законодателей. И с 1 января 2017 года вступят в силу многочисленные изменения в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости...». Изменения предъявляют к застройщикам новые требования, которые стоит изучить накануне Нового года. Но это уже тема для отдельной статьи.

Материалы по теме:

Хочу, чтобы меня признали банкротом. Что делать?

Яндекс поможет с арендой и продажей офисов и складов

Поколение Y хочет освоить краудинвестинг

На этом зарабатывают стартапы в сфере недвижимости

Фото на обложке: Shutterstock.

Нашли опечатку? Выделите текст и нажмите Ctrl + Enter

rb.ru

Какие документы застройщика необходимо проверить при покупке квартиры в новостройке?

  • 5 мая 2016 16:30
  • Инструкции

Известно, что легковерность может быть опасной. Но остается немало доверчивых граждан, продолжающих становиться жертвами мошенников из-за своей невнимательности. Мы расскажем, какие документы застройщика следует проверить, прежде чем купить квартиру в возводящемся доме.

Решившись на покупку новой недвижимости, стоит запастись терпением и внимательно изучить всю информацию о застройщике, отзывы покупателей, экспертные мнения, а также полезные статьи, включая эту. Если компания, выполняющая строительство приглянувшегося вам дома, зарекомендовала себя с не лучшей стороны, недовольные дольщики, наверняка, уже опубликовали массу негативных отзывов и найдется другая информация, которая заставит повременить с покупкой.

Покупка квартиры от застройщика. Собираем информацию в интернете.

Перед покупкой квартиры от застройщика стоит сделать следующее:

  • ввести в поисковой строке называние застройщика. На сайте компании можно узнать о том, как давно она на рынке, сколько домов построила, запросить адрес строящегося дома. Изучите весь материл по-максимуму, не ограничиваясь парой страниц;
  • если на сайте застройщика опубликована проектная декларация, внимательно прочитайте ее. Именно в проектной декларации обычно указано, на основании чего получен участок под застройку, есть ли разрешение на строительство и другие немаловажные факты;
  • посетите сайт Арбитражного суда по месту регистрации застройщика (информацию о нем вы уже нашли на сайте компании). В разделе «Картотека арбитражных дел», в поле «участник дела» введите полное название фирмы-застройщика. Так вы сможете узнать, с кем, когда, по какой причине и за какие суммы, строительная фирма вела тяжбы. Если обнаружилось, что застройщик имеет присужденный долг в несколько сотен миллионов, рекомендуется поискать другого. На сайте Арбитражного суда также можно проверить список возможных компаний-банкротов;
  • полезно изучить ресурс https://egrul.nalog.ru. Обратитесь к разделам:
  1. сообщения юридических лиц, опубликованные в журнале «Вестник государственной регистрации» — о принятии решений о ликвидации, реорганизации, уменьшении уставного капитала, приобретении обществом с ограниченной ответственностью до 20% уставного капитала другого общества, а также иные сообщения юридических лиц, которые они обязаны публиковать в соответствии с законодательством Российской Федерации;
  2. опубликованные в журнале «Вестник государственной регистрации» сведения о принятых регистрирующими органами решениях о предстоящем исключении недействующих юридических лиц из ЕГРЮЛ;
  3. перечень юридических лиц, в состав исполнительных органов которых входят дисквалифицированные лица.
  • Загляните также на ресурсы местных органов власти и управления государственной регистрации, кадастра и картографии. Здесь можно найти информацию о том, на чьей земле ведется строительство и от чего будет зависеть состав документов.

Что проверять при покупке квартиры у застройщика?

Сбором информации в интернете ограничиваться нельзя. Строительство многоэтажного жилого дома предполагает наличие большого количества бумаг различной степени важности. О том, что проверять при покупке квартиры, существует множество рекомендаций. Наиболее ценные перечислены ниже.

Отказать в доступе к документам в офисе компании-застройщика не могут! Права потенциального покупателя закреплены в статьях 19, 20 и 21 Федерального закона № 214-ФЗ. Общаясь с представителем компании-застройщика, действовуйте уверенно и спокойно, правда на вашей стороне. Добросовестный застройщик без проблем предоставит необходимые документы, поскольку это отвечает его интересам и способствует формированию доверия у клиента.Если менеджер отказывается показать документы, это повод насторожиться! 

Перечень документов, которые следует проверить у застройщика:

  • свидетельство о госрегистрации юридического лица. Если компания-застройщик была создана до 1 июля 2002 года, то у нее должно быть свидетельство о внесении сведений о регистрации в Единый государственный реестр юридических лиц;
  • выписка из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ), которую нужно сверить с проектной декларацией и убедиться в правильности списка учредителей. Давность такой выписки не должна превышать 1 месяца;
  • устав юридического лица. Особенно следует обратить внимание на разделы «Виды деятельности» и «Исполнительный орган», где указаны сроки и объем полномочий руководителя;
  • разрешение на ведение строительства — оно должно быть выдано именно на интересующий вас объект. Случается, что строительная компания одновременно возводит несколько домов, а разрешение получено лишь на один из них. Обратите внимание на сроки действия разрешения: устаревший документ силы не имеет;
  • инвестиционный контракт, подписанный с собственником участка, на котором буде расположен дом. В нем должны быть определены инвестор, заказчик, сроки и объем строительства, размер доли города (муниципального образования или области). В случае нарушения условий контракта инвестором, его доля может уменьшиться либо перейти к заказчику;
  • приложения, о которых говорится в Инвестиционном контракте: договоры, распоряжения, графики платежей, планы размещения квартир, постановления и прочая дополнительная документация;
  • лицензия — особое внимание обратите на основные реквизиты: вид и номер документа, кем и когда он был выдан. Убедитесь в том, что срок лицензии не истек;
  • договор аренды земельного участка — сопоставьте его с периодом строительства жилого дома. Кроме срока аренды, необходимо обратить внимание на то, кто является арендатором, кто имеет право строить на указанном земельном участке. Ознакомьтесь с планом, границами, кадастровым номером и адресом участка. Данные должны совпадать с теми, которые были указаны в проектной декларации. Если обнаружите, что договор просрочен, то это, скорее всего, говорит о нарушении срока сдачи объекта;
  • проект договора, который предлагает подписать застройщик. Это должен быть только договор долевого участия! Не рекомендуется заключать какой-либо иной тип документа: договор инвестирования, займа или предварительный договор. Эти сделки считаются условно незаконными, а за ними может скрываться отсутствие разрешения на строительство, нежелание регистрироваться и другие подводные камни;
  • паспорт человека, с которым подписываете договор. Сверьте паспортные данные с доверенностью либо с выпиской из Единого госреестра юридических лиц;
  • желательно также запросить протокол о назначении руководителя строительной компании, а также приказ о его назначении на должность генерального директора;
  • если договор подписывает не сам генеральный директор, а его заместитель или менеджер по продажам, то такое лицо должно иметь доверенность на право подписания договора и заключение сделки. Копия такой доверенности обязательно прилагается к договору.

Рядом с территорией, на которой строится дом, может находиться памятник культуры или памятник природы, которые застройщик обязан сохранить. У компании должны быть охранные обязательства по сбережению такого памятника, зафиксированные в регламенте, подписанном с полномочной организацией. В соответствии с этим регламентом, застройщик возводит свой объект. За причинение ущерба объекту культурного наследия на застройщика налагается ответственность — финансовая или уголовная (если будет доказан умысел). Нарушение может привести к запрету дальнейшего строительства, либо понесенные убытки помешают застройщику довести работу до конца.

 

Немаловажно обратить внимание не финансовую устойчивость строительной компании — в частности, полезно получить информацию о том, в каких банках аккредитован застройщик.

Приобретение новой недвижимости — процесс непростой и трудоемкий. Для того чтобы вложенные деньги и усилия не пропали даром, к выбору застройщика необходимо подойти основательно. Если у вас недостаточно времени для изучения всей важной информации, лучше обратиться к специалисту!

Читать следующую статью «Как правильно заключить договор долевого участия в строительстве?»

При использовании материалов ссылка на www.domostroynn.ru обязательна.

www.domostroynn.ru

Покупка квартиры у застройщика. Советы для правильного выбора

Новая квартира — мечта многих желающих улучшить свои жилищные условия. Но мало иметь деньги на новостройку, быть готовым обременить себя ипотекой и ждать, пока ваши будущие стены будут возведены. Для покупки такого объекта недвижимости нужна серьезная подготовка. Безусловно, как и для любого типа жилья. Однако нужно помнить, что отношения с застройщиком имеют свои нюансы.

Первичная проверка:

Начните поиск информации о застройщике на его сайте. Там в обязательном порядке должны быть размещены данные о компании, конкретном проекте (адрес, сроки реализации, описание дома, характеристики квартир).  

Не забывайте, что застройщиком может быть только юридическое лицо.

Рекомендуется узнать, сколько объектов уже построил застройщик, сдвигались ли строки сдачи. Не мешает также проверить название фирмы в новостных поисковых системах. Вдруг когда-то застройщик был уличен в сомнительной деятельность.

Есть три основных варианта покупки квартиры у застройщика:

  • жилищно-строительные и жилищные накопительные кооперативы,
  • жилищные сертификаты,
  • договор участия в долевом строительстве.
Эксперты Государственной инспекции Алтайского края рекомендуют третий вариант, как единственный, предусмотренный законом (Федеральный закон № 214) договорной способ привлечения денежных средств граждан для строительства жилья.

Правильной договор — это договор непосредственно с застройщиком, а не третьими лицами. В нем обязательно указывается точное описание объекта:

  • площадь,
  • номер,
  • этаж,
  • подъезд,
  • блок,
  • секция,
  • адрес дома,
  • срок передачи объекта недвижимости дольщику по акту приема-передачи,
  • цену договора, сроки и порядок ее уплаты,
  • гарантийный срок (не менее пяти лет на квартиру).
Проверьте наличие в договоре и указанного способа обеспечения исполнения застройщиком обязательств:
  • залог земельного участка, на котором строится дом, обеспечивает обязательства застройщика по возврату денежных средств дольщика, уплаченных по договору, и уплате денежных средств, причитающихся дольщику вследствие ненадлежащего исполнения застройщиком договора,
  • поручительство банка или страхование гражданской ответственности застройщика (на выбор застройщика) обеспечивают обязательства застройщика по передаче жилого помещения дольщику.
Если в вашем договоре не будет хотя бы одного пункта, то он является недействительным. Передавать деньги вы должны только после подписания и госрегистрации договора.

Не соглашайтесь подписывать:

  • договор инвестирования,
  • договор о совместной деятельности,
  • предварительный договор участия в долевом строительстве,
  • предварительные договоры участия в долевом строительстве одновременно с заключением договоров займа и (или) выдачей векселей,
  • предварительный договор купли-продажи несуществующей (будущей) недвижимости, соглашения об уступках прав требований по вышеперечисленным договорам,
  • договор бронирования или резервирования квартиры.
ТОЛЬКО договор участия в долевом строительстве!

Цена

Обязательно соотнесите предлагаемую вам цену с рыночными. Если этот застройщик готов продать вам квадратный метр значительно дешевле, чем большинство компаний в вашем регионе, то стоит задуматься о надежности такой покупки.

Если квартира не сдается в срок?

Если вы заключили договор участия в долевом строительстве, а дом не был сдан в срок и вы не хотите ждать, есть возможность потребовать неустойки у застройщика, обратиться в контролирующие органы или вовсе расторгнуть договор долевого участия. Если сроки сдачи объекта нарушены более чем на девять месяцев, дольщик может быть включен в реестр пострадавших соинвесторов.  

www.amic.ru


Смотрите также