Особенности обеспечения исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве


Особенности обеспечения исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве

Особенности обеспечения исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве

Хотелось бы, прежде всего, напомнить следующие основные моменты, касающиеся правоотношений в сфере долевого строительства. Сторонами в данном правоотношении являются застройщик – лицо, осуществляющее многоквартирного дома и дольщики – лица, уплачивающие застройщику определенную договором сумму, и, впоследствии, приобретающие право собственности на построенное жилье. Отношения между данными сторонами строятся на договорной основе, путем заключения договора долевого .

Для обеспечения исполнения обязательств застройщика могут применяться только два способа — залог и поручительство.

Обеспечение исполнения обязательств застройщика должно быть единое по всем договорам, заключаемым на строительство дома на основании одного разрешения, т.е. не допускается, чтобы обязательства застройщика перед одним дольщиком обеспечивались залогом, а перед другим — поручительством.

Что нужно знать гражданину при заключении договора участия в долевом строительстве

Долевое строительство, несмотря на свои нюансы, является одним из выгодных с финансовой стороны видом приобретения недвижимости.

Если Вы хотите приобрести квартиру в строящемся доме с целью улучшения своих жилищных условий или просто хотите вложить свободные денежные средства в недвижимость в качестве инвестиций, мы постараемся дать вам несколько практических советов и рассказать про нюансы договора долевого участия в; или Вы можете доверить столь ответственную работу нам, воспользовавшись услугой «Сопровождение сделок с недвижимостью «под ключ» «.

Статья 12

1.

Залогом в порядке, установленном статьями 13 — 15 настоящего Федерального закона, должно обеспечиваться исполнение следующих обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство:

  1. 1) возврат денежных средств, внесенных участником строительства, в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом и (или) договором;
  2. 2) уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче объекта строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств.

Вы также можете получить комментарии к ст.

Реализация прав граждан при обеспечении и исполнении обязательств в долевом строительстве (Шайдуллин Р

Долевое участие в строительстве является одним из видов гражданско-правовых обязательств, что позволяет использовать предусмотренные законом способы защиты в реализации прав граждан при обеспечении и исполнении обязательств по договорам долевого участия в строительстве. Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ

«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

[17] (далее — Закон о долевом строительстве) предусматривает несколько возможных способов обеспечения исполнения обязательств по договору долевого участия.

1 . В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Исполнение обязательств застройщика по строительству многоквартирного дома или иного объекта недвижимости и передаче участникам долевого строительства соответствующих объектов долевого строительства, а также исполнение им иных обязанностей (по возврату денежных средств, внесенных участниками долевого, уплате процентов за пользование чужими денежными средствами и неустойки, а также по возмещению причиненных убытков)

Договор долевого участия в строительстве заключается в письменной форме. При этом такой договор считается заключенным, т.е.

права и обязанности возникают не с момента подписания его сторонами, а с момента его государственной регистрации (ч.

3 ст. 4 Закона о долевом участии в).

Последствие несогласования указанных условий и незаключенности договора состоит в том, что переданные застройщику денежные средства составляют неосновательное обогащение последнего и должны быть возвращены участнику в силу ст.

juridicheskii.ru

Особенности обеспечения исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве

Статья 13

См. текст в будущей редакции. Статья 13. Обеспечение исполнения обязательств по договору залогом (в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ) (см. текст в предыдущей редакции) 1. В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости. (в ред.

Статья 13 закона N 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве

При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект. 3. С даты получения застройщиком в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, (создание) которых было осуществлено с привлечением денежных средств участников долевого строительства, до даты передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, такой объект долевого строительства считается находящимся в залоге у участника долевого строительства.

Особенности обеспечения исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве

не допускается, чтобы обязательства застройщика перед одним дольщиком обеспечивались залогом, а перед другим — поручительством. Однако, если застройщик возводит несколько объектов, на которые получены различные разрешения на строительство, вполне допустимым будет, когда в качестве обеспечения исполнения обязательств по одному объекту будет залог, а по другому — поручительство. Обеспечение исполнения обязательств по договору залогом В результате заключения договора о долевом участии возникают залоговые отношения, в которых в качестве залогодателя выступает застройщик, а в качестве залогодержателя — участник долевого строительства. Поскольку предметом данных залоговых отношений является недвижимое имущество, то речь идет об ипотеке (залоге недвижимости).

Обеспечение исполнения обязательств в договорах участия в долевом строительстве Enforcement of obligations in the treaties the shared construction Текст научной статьи по специальности — Государство и право

Методология: авторами использовались формально-юридический метод и метод изучения документов. Результаты. В статье проанализировано содержание ряда мер обеспечения исполнения обязательств в договорах участия в долевом строительстве, таких как страхование гражданской ответственности застройщика, создание общества взаимного страхования, ведение реестра недобросовестных застройщиков и обманутых дольщиков.

Особенности обеспечения исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве

В конце декабря прошлого 2012 года, законодателями были внесены изменения в положения, касающиеся обязанностей застройщиков по совершению ряда правовых действий – в частности, застройщикам была вменена обязанность принимать меры по обеспечению исполнения своих обязательств. Данная мера направлена на защиту интересов дольщиков и уменьшение случаев мошенничества в сфере долевого. Какие способы обеспечения представлены в законе, а так же о плюсах и минусах данного нововведения, поговорим в этой статье. Основная документация в сфере долевого Хотелось бы, прежде всего, напомнить следующие основные моменты, касающиеся правоотношений в сфере долевого строительства.

Статья 12

236 ТК РФ) от команды Договор-Юрист.Ру (ставки ЦБ от 14.06.2018) Договор-Юрист.Ру Сообщество юристов России кодексы и образцы договоров Бесплатные юридические консультации: Статья 12.1. Способы обеспечения исполнения обязательств по договору Документы О разделе «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации (214-ФЗ)» Раздел посвящён кодексам и законам Российской Федерации.

Подводные камни в ДДУ: что нужно знать дольщикам

likvidaciya-ooo-balashiha.ru

Долевое строительство - способы обеспечения застройщиком исполнения своих обязательств

provincialynews.ru

Долевое строительство с одной стороны, открывает для многих граждан перспективы приобретения собственного жилья. С другой стороны, долевое строительство – это сфера, где чаще всего происходят случаи мошенничества и обмана дольщиков. В конце декабря прошлого 2012 года, законодателями были внесены изменения в положения, касающиеся обязанностей застройщиков по совершению ряда правовых действий – в частности, застройщикам была вменена обязанность принимать меры по обеспечению исполнения своих обязательств. Данная мера направлена на защиту интересов дольщиков и уменьшение случаев мошенничества в сфере долевого строительства. Какие способы обеспечения представлены в законе, а так же о плюсах и минусах данного нововведения, поговорим в этой статье.

Основная документация в сфере долевого строительства

Хотелось бы, прежде всего, напомнить следующие основные моменты, касающиеся правоотношений в сфере долевого строительства. Сторонами  в данном правоотношении являются застройщик – лицо, осуществляющее строительство многоквартирного дома и дольщики – лица, уплачивающие застройщику определенную договором сумму, и, впоследствии, приобретающие право собственности на построенное жилье. Отношения между данными сторонами строятся на договорной основе, путем заключения договора долевого строительства. Договор долевого строительства заключается сторонами только после того как застройщик:-получит разрешение на строительство – то есть документ, выданный уполномоченным на то органом исполнительной власти, и дающий право застройщику осуществлять строительство-опубликует проектную декларацию – то есть документы, содержащие информацию о застройщике и объекте строительства (первый договор долевого строительства может быть заключен не ранее, чем через 14 дней после опубликования проектной декларации)

-осуществит государственную регистрацию права собственности (аренды, субаренды) на земельный участок, предоставленный для строительства.

Федеральный закон ФЗ №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о  внесении изменений в некоторые законодательные акту РФ» устанавливает обязательные требования к содержанию договора долевого строительства. В соответствии с новыми правилами, в данном договоре обязательно должен присутствовать пункт о способах обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору. Перечисленные ниже способы обеспечения, являются нововведением (в части банковского поручения – дополнением) законодателей. Рассмотрим их подробнее.

Способы обеспечения исполнения обязательств застройщика

-либо поручительством банка

-либо застраховав свою гражданскую ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанности по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по соответствующему договору.

Если застройщик выбрал поручительство банка, в качестве способа обеспечения своих обязательств, то он должен довести до сведения дольщиков информацию об условиях поручительства и о самом поручителе (банке). Договор поручительства с банком заключается до регистрации договора долевого участия. При этом, в качестве поручителя могут выступать не любые кредитные учреждения, а только те, которые отвечают установленным в законодательном акте, требованиям. В законопроекте подробно описывается объем ответственности поручителя, а так же устанавливается, что срок действия поручительства, должен быть не менее чем на два года больше, предусмотренного договором долевого участия, срока передачи объекта строительства дольщику. Таким образом, законодатель увеличил данный срок, по сравнению с предыдущей редакцией закона, с шести месяцев до двух лет. 

Абсолютным нововведением закона является положение о страховании застройщиком своей гражданской ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение им своих обязательств. Сделать это застройщик может несколькими способами:

-путем участия в обществе взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков 

-путем заключения договора страхования со страховой организацией, имеющей лицензию на осуществление этого вида страхования. 

Процедура по страхованию гражданской ответственности совершается застройщиком за свой счет до государственной регистрации договора долевого участия. Кроме того, он должен довести до сведения дольщиков информацию об условиях страхования и о способе страхования (участие в обществе взаимного страхования или страхование в страховой организации). В законодательном акте установлено, что страхование осуществляется в пользу выгодоприобретателя – дольщика, указанного в договоре долевого участия в строительстве. Объектом страхования являются имущественные интересы застройщика, связанные с его ответственностью перед дольщиками, а страховым случаем является неисполнение застройщиком (ненадлежащее исполнение) обязательств по передаче жилого помещения. Страховой случай должен быть подтвержден документально (соответствующим судебным решением).

Договор страхования считается заключенным со дня регистрации договора долевого строительства и действует до предусмотренного этим договором срока передачи застройщиком жилого помещения дольщику. При этом, дольщик сохраняет право на получение страхового возмещения при наступлении страхового случая, в течение двух лет по истечении указанного в договоре долевого участия срока передачи ему жилого помещения. 

Законодателем так же определена минимальная страховая сумма по договору страхования – в данном случае, она рассчитывается из цены договора и не может быть менее суммы, рассчитанной исходя из общей площади жилого помещения, подлежащего передаче дольщику, и показателя средней рыночной стоимости одного квадратного метра жилья в конкретном субъекте РФ. 

В случае расторжения или досрочного прекращения договора страхования, страховщик обязан уведомить об этом дольщиков в течение семи дней.

Порядок деятельности обществ взаимного страхования регулируется Федеральным законом от 29.11.2007 №286-ФЗ «О взаимном страховании». 

Как говорилось выше, взаимоотношения между застройщиком и дольщиками строится на основе заключенного ими договора долевого строительства. Заключенный сторонами договор долевого участия в строительстве подлежит обязательной государственной регистрации. При этом, при регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, необходимо предоставить документ подтверждающий выбранный застройщиком способ обеспечения выполнения его обязательств (договор поручения с банком или договор страхования).

На данный момент времени, данное правило на практике пока не применяется – в силу оно должно вступить только через год, после официального опубликования соответствующего закона. Данные нововведения призваны защитить интересы дольщиков и приблизить российские правоотношения в сфере долевого строительства к мировым стандартам, где уже давно практикуется страхование ответственности застройщиков. Однако, вполне возможно, что у этого процесса могут быть и негативные стороны: в частности, увеличение стоимости жилья, обязательность страхования негативно скажется на небольших организациях застройщиков, для которых страховые выплаты будут непосильными и т.д.

Насколько эффективным будут данные нововведения в области защиты интересов дольщиков, и с какими отрицательными моментами придется столкнуться на практике и застройщикам, и участникам долевого строительства – покажет только будущая практика. 

Источник: http://provincialynews.ru

Статья 13. ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве». Обеспечение исполнения обязательств по договору залогом

[Закон "Об участии в долевом строительстве..."] [Статья 13 ФЗ №214] Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" , N 214-ФЗ | ст 13

1. В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

2. При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.

3. С даты получения застройщиком в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых было осуществлено с привлечением денежных средств участников долевого строительства, до даты передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, такой объект долевого строительства считается находящимся в залоге у участника долевого строительства. При этом жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав данных многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и не являющиеся объектами долевого строительства, не считаются находящимися в залоге с даты получения застройщиком указанного разрешения.

4. Утратил силу.

5. Застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога. При уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога.

6. Если до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество, указанное в частях 1 — 3 настоящей статьи, было передано в залог в качестве обеспечения иных обязательств застройщика, привлечение застройщиком денежных средств участников долевого строительства допускается в случае обеспечения застройщиком исполнения своих обязательств по договору поручительством или при одновременном соблюдении следующих условий:

1) залогодержателем имущества, указанного в частях 1 — 3 настоящей статьи, является банк;

2) от указанного в пункте 1 настоящей части залогодержателя получено согласие на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества в соответствии с частью 2 статьи 15 настоящего Федерального закона, а также согласие на прекращение права залога на объекты долевого строительства в случае, предусмотренном частью 8 настоящей статьи.

7. После заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество, указанное в частях 1 — 3 настоящей статьи, не может передаваться в залог без согласия участников долевого строительства, за исключением случая передачи в залог банку в обеспечение возврата кредита, предоставленного банком застройщику на строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, при условии получения от банка согласия на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества в соответствии с частью 2 статьи 15 настоящего Федерального закона и согласия на прекращение права залога на объекты долевого строительства в случае, предусмотренном частью 8 настоящей статьи.

7.1. В случаях, предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи, застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства, не превышающие в совокупности с полученными от банков кредитами указанной в проектной декларации стоимости строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

8. С момента передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, право залога, возникшее на основании настоящего Федерального закона, а также на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях, не распространяется на данный объект долевого строительства.

8.1. Возникший на основании настоящего Федерального закона или на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке.

9. К отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании настоящего Федерального закона, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.

ст. 12.1 | ФЗ №214 | ст. 14

Позиция Верховного суда РФ и иных государственных органов

«Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (Президиум Верховного Суда РФ 04.12.2013).

«Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (Президиум Верховного Суда РФ 19.07.2017).

Рекомендованный материал на нашем сайте

Неустойка по ДДУ

Калькулятор расчета неустойки по ДДУ

Признание права собственности на квартиру в долевом строительстве

Включение в реестр требований передачи квартиры при банкротстве застройщика

 

Сохраните, чтобы не потерять.

Facebook

Twitter

Вконтакте

Одноклассники

Google+

moj-jurist.ru


Смотрите также