Участие в долевом строительстве квартир подводные камни


Подводные камни ДДУ и все важные особенности регистрации договора

В наше время участие в долевом строительстве для большого количества людей считается одним из наиболее выгодных вариантов приобрести жилье по доступной цене. Условия договора ДДУ и его осуществление контролируется законодательством, поэтому это считается самым надежным способом покупки по сравнению с другими.

...

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 350-80-71. Это быстро и бесплатно!

Вконтакте

Facebook

Twitter

Google+

Мой мир

Однако данная схема может быть очень опасной, если не знать всех особенностей долевого участия в строительстве.

Особенности составления договора долевого участия

Долевое строительство жилья предусматривает привлечение денег нескольких человек юридическим лицом, обязующимся соорудить многоквартирное здание на протяжении оговоренного времени. После того, как застройщик выполняет свои обязательства, участники договора получают право собственности на жилье. Условия участия определяются согласно положениям договора, заключенного между дольщика и застройщиком. Застройщику необходимо официально зарегистрироваться в качестве юридического лица.

Кроме того, ему следует арендовать участок земли, отведенный под застройку, если у него не имеется его в собственности.

Действующее законодательство, регулирующее долевое участие в строительстве, определяет обязательные условия, которые следует учитывать при составлении соответствующего документа. Согласно закону, нужно в обязательном порядке осуществить регистрацию договора о долевом участии в строительстве в государственном учреждении. Именно с данного момента он начинает действовать.

Данная мера дает возможность исключить продажу одной и той же квартиры одновременно нескольким дольщикам. Дольщик получает жилье в собственность после того, как произойдет оформление документа, подтверждающего разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, а также после подписания акта передачи. После этого дольщику необходимо платить за жилье и все коммунальные услуги.

Регистрация договора

Договор долевого участия составляется в письменном виде, а также подлежит государственной регистрации, после которой может считаться действительным. Особенности его регистрации оговариваются в законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Чтобы зарегистрировать договор, застройщику нужно подать пакет документов, состоящий из:

  1. Договора, подписанного с первым участником.
  2. Декларация соответствующего проекта.
  3. Разрешение на строительство здания.
  4. Планировка недвижимого объекта, в котором детально описывается размещения помещений жилого и нежилого назначения, их количество.
  5. Договор поручительства, необходимый на тот случай, если застройщиком в качестве исполнения его обязательств было выбрано именно поручительство.

Регистрация документа о долевом участии оформляется на протяжении месяца. Оригинал с печатью находится в инвестора, одна копия отдается застройщику, а другая сохраняется в регистрационном органе.

Следует учитывать то, что на момент подачи данного договора на регистрацию надо составить его текст с учетом различных условий, которые застройщик может предложить инвесторам проекта. В большинстве случаев после этого договор не поддается коррективам.

Но если инвестор заявит о том, что договор является незаконным либо весьма обременительным, то нужны будут услуги юриста для осуществления правовой экспертизы, по результатам которой будет принято решение – заключать договор долевого строительства или нет.

Какие условия должны учитываться в ДДУ?

На что обратить внимание при подписании ДДУ? Что нужно знать? Приняв решение участвовать в долевом договоре, следует тщательно изучить состав договора и исследовать его все главные разделы.

Законодательство не предусматривает единую форму данного документа, но эта особенность не исключает существование нескольких важных пунктов, отсутствие которых позволит считать договор недействительным. К ним относятся:

  1. Очень подробное описание недвижимого объекта долевого строительства, который в дальнейшем будет передан участникам ДДУ.
  2. Должна быть указана стоимость договора ДДУ, условия, а также сроки внесения платежной суммы.
  3. Срок передачи дома.
  4. Информация о длительности гарантийного срока на жилье.
  5. Перечисление методов обеспечения исполнения обязательств застройщика по этому документу.

Помимо основных пунктов, нужно, чтобы в договоре была указана и дополнительная информация:

  1. Условия внесения различных изменений в стоимость договора при изменении площади объекта, однако, лучше, чтобы она не подлежала корректировкам.
  2. Указания максимального количества раз сдачи объекта государственной комиссии.
  3. Сроки, отведенные на устранение различных выявленных недочетов.
  4. Информация о форме управления данным зданием.
  5. Стоимость и время оформления жилья в собственность.

Договор долевого участия составляется в одинаковой форме для всех дольщиков, поэтому достаточно трудно внести в него индивидуальные изменения.

Минусы долевого строительства

Разрабатывая договор долевого участия в строительстве квартиры, следует учитывать всевозможные подводные камни и риски (подробнее см. тут), которые каким-либо образом связаны с ним. Прежде всего, это недобросовестные застройщики и должностные лица, существующие на каждом этапе финансирования. Не менее важной проблемой является и недостаточная прозрачность получения согласований, нужных для начала строительных работ, а также отсутствие строгого контроля государства работы фирмы-застройщика и ее финансового положения.

Одной из самых распространенных проблем считается задержка окончания строительных работ, а соответственно и сдачи здания в пользование.

Причины этого заключаются в нецелевом расходовании застройщиком денежных средств, невыполнении участниками договора поставленных перед ними обязательств, финансировании работ в недостаточном объеме, осуществлении расчетов между застройщиками и подрядчиками строящимся домом, а не деньгами, оформлении ДДУ с ошибками.

Еще одно препятствие представляет собой необходимость в доплате сверх суммы, которая была изначально указана в документе. Это может аргументироваться такими обстоятельствами, как то, что в договоре не прописываются некоторые работы и соответствующие затраты, для затянувшегося строительства, возможно, понадобятся средства на подорожавшие материалы или услуги, незавершенная работа застройщика, существенное увеличения площади квартир, что не предусматривается в документах на конкретный проект.

Следующая проблема: нельзя расторгнуть договор долевого участия. Однако в документе могут присутствовать условия, которые помогут избежать всевозможных проблем, связанных с выполнением работ. Таким образом, надо проследить, чтобы в пункте «Условия расторжения договора» были детально описаны различные причины, а также инициаторы расторжения. В нем должны указываться обязательства всех сторон и другие обстоятельства.

Не маловажной считается и регистрация права дольщика на собственность. Причины для возникновения проблемы могут оказаться самыми разными:

  1. Невыполнение обязательств застройщиком перед государственным инвестором.
  2. Какие-то обстоятельства не позволяют застройщику собрать документы, которые следует передать в государственное учреждение для осуществления регистрации.

Данный вопрос можно решить лишь в зале суда.

Существует еще один довольно распространенный риск, поджидающий дольщика – двойная продажа жилья. Он возникает в том случае, если граждане не ознакомлены со всеми юридическими аспектами, безответственный застройщик подписывает договор сразу с несколькими дольщиками либо осуществляет оплату в форме квартиры.

Кроме того, права на недвижимое имущество в некоторых случаях покупаются не у непосредственной компании-застройщика, а через любую другую подрядную фирму. Чтобы избежать этого, необходимо внимательно изучить договор долевого участия перед тем, как подписать его.

Так же существуют разнообразные «серые» схемы, которые могут являться опасными для участников. Они характерны для тех ситуаций, когда человек дает согласие на условия, предложенные застройщиком, и вносит требуемую денежную сумму по какой-то схеме.

Плюсы ДДУ

Долевое строительство представляет собой наиболее распространенный и оптимальный вариант для решения проблем с жильем. Оно обладает как преимуществами, так и множеством недостатков.

Главным плюсом данного вида строительства является доступность жилья для семей, которые не имеют возможности выплатить сразу полностью всю сумму за квартиру. При этом человек получает рассрочку на несколько лет до самой сдачи недвижимого объекта застройщиком в пользование. Поэтому ДДУ – это выгодное вложение денег.

Долевое участие в строительстве достаточно выгодный вариант для множества семей. Оно имеет много преимуществ и различные недостатки. Чтобы избежать всевозможных проблем и получить готовую квартиру в собственности, необходимо внимательно изучить договор, а также предусмотреть всевозможные особенности и нюансы.

pravosudie.guru

Договор долевого участия в строительстве: подводные камни

В условиях сегодняшней современности, участие в долевом строительстве для большинства граждан выступает одним из самых выгодных способов приобретения жилплощади по выгодной и реальной цене.

Условия ДДУ и его реализация в жизнь подлежит контролю со стороны законодательства, поэтому является наиболее надежным вариантом для приобретения жилья относительно других.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

8 (499) 404-23-43Москва, Московская область

8 (812) 409-49-19Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 350-30-02Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

ДДУ: подводные камни

На какие моменты следует обращать свое пристальное внимание во время подписания ДДУ? Что следует знать?

Если вы предприняли волевое решение об участии в долевом соглашении, то вам нужно достаточно внимательно прочитать и изучить договор и проанализировать суть основных его разделов.

Со стороны законодательства, не предусмотрено единой формы для данного документа, однако, эта особенность не исключает наличия некоторых основных пунктов, без которых договор можно будет считать недействительным.

К данным пунктам можно отнести:

  • Довольно широкое описание объекта недвижимости, находящегося в долевом строительстве, который в перспективе передастся участникам ДДУ;
  • Обязательность указания стоимости договора ДДУ, а также условий и сроков внесения суммы платежа;
  • Временные рамки для передачи дома;
  • Сведения касательно длительности срока гарантии на жилплощадь;
  • Перечень методов для обеспечения выполнения обязательств со стороны компании-застройщика по данному договору.

Кроме базовых пунктов, следует, чтобы в ДДУ указывалась также информация дополнительного характера:

  • Условия по внесению различного рода изменений в стоимость договора по причине изменения площади объекта, но, все же, наилучший вариант, когда коррективы относительно размеров вноситься не будут;
  • Отметка о максимальном количестве раз сдачи объекта государственной комиссии;
  • Сроки, предназначенные на ликвидацию различных «нестыковок»;
  • Сведения относительно способа управления домом;
  • Размер стоимости и временные рамки для оформления жилплощади в собственность.

ДДУ должен быть составлен в стандартной общей форме в отношении дольщиков, а потому довольно проблематично вносить в него дифференцированные коррективы.

Недостатки долевого строительства

При разработке договора долевого участия в постройке дома, стоит учесть связанные с ним различные, так называемые, «подводные камни» и аспекты риска.

В первую очередь, стоит учитывать недобросовестность компании-застройщика, а также должностных лиц, которых можно встретить на любом из этапов финансирования.

Также существенной проблемой выступает и не совсем прозрачный характер получения согласований, необходимых для начала строительных работ и, кроме того, отсутствие строгих контрольных мероприятий со стороны государственных органов относительно деятельности компании-застройщика и ее материального статуса.

Одной из наиболее часто встречаемых проблемных моментов выступает задержка финальной стадии строительных работ и, как следствие, сдачи дома в пользование.

Причинами данного явления выступают нецелевое расходование денежных средств со стороны компании-застройщика, а также невыполнение со стороны участников договора обусловленных и поставленных перед ними задач по финансированию работ, проведению расчетных операций между стороной застройщика и подрядчика. Также причинами выступают ошибки в самом ДДУ.

Кроме того, важным и неблагоприятным моментом выступает возможная необходимость доплаты поверх оговоренной суммы, что аргументируется, как правило, такими обстоятельствами, как отсутствие прописанных и запланированных работ, соответственно, и связанные с этим фактом дополнительные затраты, подорожание строительных материалов, а также отдельных строительных и ремонтных услуг подрядчика.

Нередко можно встретить также существенное увеличение площади квартир, естественно, не предусмотренное изначальными условиями, прописанными в ДДУ.

Еще один проблемный момент – договор долевого участия расторгнуть нельзя. Отметим, конечно, что в тексте документа могут присутствовать условия, способные помочь избежать каких-то проблемных нюансов, которые связаны непосредственно с выполнением работ.

Итак, следует проследить, чтобы пункт «Условия расторжения договора» был достаточно детализирован относительно возможных причин и сторон-инициаторов расторжения. В данном пункте должны быть отражены обязательства сторон договора, а также иные значимые обстоятельства.

Одной из важных стадий является процедура регистрации права дольщика на собственность.

Проблемы на данном этапе возникают довольно разнообразные:

  • Ненадлежащее выполнение или невыполнение в принципе обязательств застройщика по отношению к государственному инвестору;
  • Ряд обстоятельств мешают компании-застройщику осуществить сбор документации, которую нужно будет передать в государственный регистрационный орган.

Подобный вопрос можно разрешить посредством судебного вмешательства.

Имеется еще один немаловажный аспект риска, который неблагоприятен для дольщика, — это двойная продажа жилья. Данное обстоятельство зачастую возникает тогда, когда люди не знакомятся с основными юридически значимыми моментами, а недобросовестный застройщик подписывает соглашение и с одним, и с другим кругом дольщиков, или же оплачивает труд подрядчика посредством выделения ему жилья в выстроенном доме.

Помимо этого, права на недвижимость, в ряде случаев, приобретаются не через непосредственную компанию-застройщика, а у другой подрядной организации.

Для того чтобы миновать подобные обстоятельства, следует скрупулезно изучать соглашение о долевом участии прежде, чем ставить в нем свою подпись.

Кроме этого, имеют место так называемые «серые схемы», способные создать опасность для участников. Данные схемы применимы в тех обстоятельствах, когда гражданин соглашается на условия застройщика, а после вносят обусловленную сумму денежных средств по определенной схеме.

Преимущества ДДУ

Долевое строительство – довольно широко распространенный и «демократичный» вариант решения жилищного вопроса, столь актуального в наши дни.

Основной плюс ДДУ – доступный характер приобретения жилплощади для тех семей, которые не в состоянии осуществить выплату в полной мере за квартиру.

Одновременно с этим, гражданин получает рассрочку на несколько лет, вплоть до сдачи недвижимости объекта со стороны застройщика в пользование. Исходя из вышеуказанных моментов, ДДУ можно охарактеризовать как выгодное финансовое вложение.

Как оформляется долевое участие в строительстве

Основополагающим документом, который регулирует правовые и финансовые вопросы застройщика и гражданина, желающего приобрести жилплощадь, является закон РФ «Об участии в долевом строительстве» от 30 декабря 2004 года под № 214-ФЗ.

Данный нормативно-правовой акт имеет большой объем, поскольку законодатель постарался учесть все аспекты и «острые углы» во взаимоотношениях сторон, которые касаются застройки жилья, а также по максимуму обеспечить безопасность граждан, реально подвергающих риску значительную денежную сумму.

Порядок оформления ДДУ в застройке регламентирует закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделки с ним» от 21 июля 1997 года под № 122-ФЗ, а именно статья 25.1 данного нормативно-правового акта.

Кроме вышеуказанных законодательных актов, к паевому участию в строительстве также относится закон РФ «О взаимном страховании» от 29 ноября 2007 года под № 286-ФЗ. Конкретнее, ст. 23.1 данного закона прописывает требования касательно подстраховки ответственности застройщика за невыполнение или же выполнение не в полной мере обязательств, принятых на них.

КоАПом предусмотрены меры ответственности за отхождение от норм законов по участию в долевом строительстве (статья 14.28).

В соответствии со статьей 4 закона РФ № 214-ФЗ, ДДУ является документом, согласно которому одна сторона (в виде застройщика) принимает на себя обязательство по самостоятельному или опосредованному строительству жилого дома (или же другого сооружения), а после введения в эксплуатацию, предоставить обусловленный жилой объект в пользу второй стороны (дольщика). Дольщик (он же инвестор) принимает на себя обязанность по внесению платы, размер которой обусловлен договором, а также обязан принять объект недвижимости.

ДДУ должен быть составлен в письменной форме и проходить регистрацию в органе Росреестра. Все приложения, а также дальнейшие коррективы в договоре тоже фиксируются в Росреестре.

Стандартный (типовой) договор долевого участия в строительстве

Если говорить о стандартах составления и основных условиях типового договора долевого участия, то это будут достаточно условные тезисы, поскольку договор составляется в индивидуальном и дифференцированном порядке, при этом учитываются все имеющиеся обстоятельства, касающиеся отношений инвестора и застройщика.

Однако заметим, что типовой договор долевого участия, в принципе, не должен иметь значительные отступления от общепринятых правил, которые применяются к оформлению сделок в письменной форме.

Договор долевого участия в строительстве должен включать в себя следующие моменты:

  • Название населенного пункта, в котором составляется документ, а также дату его подписания;
  • Персональные данные сторон договора, учитывая название организации и анкетные данные физического лица, сведения регистрационных документов для предприятий / учреждений / организаций, а также другие значимые данные по местонахождению или месту проживания;
  • Права и обязанности сторон договора.

По застройщику:

  • Обязательство постройки объекта недвижимости в рамках обусловленного временного промежутка;
  • Проведение мероприятий касательно введения здания в эксплуатацию;
  • Право на затребование от дольщика своевременной выплаты указанных в договоре платежей.

По дольщику:

  • Обязательство по проведению финансирования постройки в объемах и сроках, обусловленных положениями договора;
  • Право требования передачи недвижимости в пользование, с условием соответствующего качества;
  • Довольно важно учесть согласование и отражение в тексте договора долевого участия основных условий сделки, при отсутствии которых договор будет считаться не подписанным;
  • Кроме того, контрагентам в сделке долевого участия в строительстве можно согласовывать в рамках договора любые важные для них условия и аспекты, однако, последние не должны идти в разрез с нормами действующего законодательства;
  • Окончание договора ДУ выражается данными контрагентов и их сигнатурами (подписями или печатями).
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

8 (499) 404-23-43Москва, Московская область

8 (812) 409-49-19Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 350-30-02Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

o-nedvizhke.ru

Покупателям новостроек: как избежать потерь при долевом строительстве | Публикации | Российское агентство правовой и судебной информации

11:00 21/08/2013

Эксперты отмечают, что летом и в начале осени приобретать жилье особенно выгодно. В это время рынок купли-продажи квартир замирает, и компании-застройщики снижают цены, устраивают бонусные акции для привлечения клиентов. Однако наряду с весомым плюсом – более низкой стоимостью – при покупке жилья в новостройках потенциальных новоселов поджидает целая гряда "подводных камней". Как подстраховаться и свести риски к минимуму – в очередном выпуске нашей рубрики.

Смотрим договор – выносим приговор

Еще лет пять назад желающим приобрести квартиру в новостройке приходилось смиряться: значительная часть такого жилья продавалась по весьма рискованным "серым" схемам. Компании-застройщики упорно сопротивлялись и никак не хотели заключать с гражданами надежные договоры по закону "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов" (федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ).

Однако постепенно ситуация изменилась, и если сейчас риэлтор, нанятый вами для поиска подходящей новостройки, либо сам застройщик предложит "самый лучший" вариант по какой-либо "особенной" схеме, эксперты настойчиво рекомендуют сразу отказаться. Не переживайте: шансы найти хорошую замену без неоправданного риска высоки, поскольку сегодня оформлять договоры в рамках ФЗ-214 соглашаются около 85-90% застройщиков.

Так что совет номер один: первым делом уточняйте, какой тип договора с вами будет заключен при вложении денег в приобретение новостройки. Самый надежный и гарантированный – договор участия в долевом строительстве, регламентированный законом № 214-ФЗ.

На заметку: к наиболее распространенным "серым" схемам относятся: предварительный договор участия в долевом строительстве, предварительный договор купли-продажи квартиры, договор бронирования, договор соинвестирования, вексельная схема, договор участия в хозяйственной деятельности потребительского общества. Этих правовых конструкций, повторимся, лучше избегать.

Проверь застройщика

Юристы советуют будущим новоселам использовать несколько способов проверки надежности-добросовестности строительной фирмы.

Для начала найдите на сайте компании-застройщика документ под названием "проектная декларация". В ней должны быть указаны следующие важные сведения:

- о наличии разрешения на строительство многоэтажного дома;- о правах застройщика на земельный участок;- о количестве квартир, гаражей и других помещений в будущем доме, их технических характеристиках;- о сроке ввода дома в эксплуатацию;- о проектах строительства многоквартирных домов, в которых принимал участие застройщик в течение последних трех лет, с адресами таких новостроек, запланированными и фактическими сроками ввода в эксплуатацию.

Дом в городе Щербинка Московской области, в котором обманутые дольщики в знак протеста захватили две квартиры /// Илья Питалев, РИА Новости

Длиннее цепочка - выше риск

Адвокаты, специализирующиеся на защите прав обманутых дольщиков, рекомендуют особенно внимательно прояснять ситуацию с правами застройщика на земельный участок. У компании должно быть свидетельство о праве собственности либо договор аренды участка. При этом важно, чтобы последний заканчивался не раньше указанной даты ввода дома в эксплуатацию.

Закон также допускает, чтобы земельные права застройщика оформлялись договором субаренды. Однако практикующие юристы считают такой вариант наименее надежным из-за "многоступенчатости" правоотношений. Чем больше участников - тем выше риск, что возникнут сбои в каком-либо из звеньев цепочки. Для граждан, вкладывающих деньги в новостройку, это, в конечном счете, чревато замораживанием строительства либо бесконечным затягиванием сроков сдачи дома в эксплуатацию, в том числе из-за судебных споров.

По той же причине эксперты советуют воздерживаться от схем, когда вам предлагают заключить договор не напрямую с застройщиком, а с какой-либо посреднической фирмой, через риэлторское агентство и прочими многоступенчатыми способами. Именно при таких навороченных схемах чаще всего встречаются подвохи, а также откровенное мошенничество, в результате которого люди остаются без жилья и без денег.

Проверка в Интернете и на местности

Столкнувшись с массовыми выступлениями обманутых дольщиков, в ряде регионов местные власти создали официальные реестры проблемных застройщиков, чьи объекты превратились в долгострой. Также в списках указываются компании с серьезными финансовыми трудностями, крупной задолженностью и т.д.

В Московской области, например, ведется отдельный перечень проблемных объектов строительства и реестр проблемных застройщиков. Они размещаются на сайте областного комитета по долевому жилищному строительству, ветхому и аварийному жилью.

Также специалисты советуют не полениться и лично съездить на пару объектов, прежде возведенных застройщиком. Адреса найдете в проектной декларации (см. выше). Поговорите с жильцами таких домов: вовремя ли они получили квартиру и документы о праве собственности на нее? Столкнулись ли с серьезными недоделками и прочими недостатками?

Фото Антона Денисова, РИА Новости

Что должно быть в договоре

Основные, обязательные условия перечислены в статье 4 закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов". Практикующие юристы конкретизируют их и уточняют, какие именно подробности должны быть указаны в этих пунктах в целях повышения гарантий для будущих новоселов.

1. Определение проекта строительства. Проще говоря – описание дома, квартиры, гаража (при наличии). В данном случае конкретика особенно важна: проследите, чтобы обязательно указывался этаж, площадь квартиры, в идеале - расположение на лестничной клетке и вид из окна (тихий двор или оживленное шоссе).

Важно: эксперты рекомендуют также письменно оговаривать условия оплаты "лишней" жилплощади, если после сдачи квартиры ее размер окажется больше, чем оговаривался изначально. На практике нередки споры, когда застройщики требуют доплачивать за "лишние" метры не по цене жилплощади на момент заключения договора, а по рыночным расценкам на момент сдачи дома. Дольщикам приходится доплачивать требуемую сумму либо обращаться в суд. При этом единообразной судебной практики по данному вопросу до сих пор нет.

2. Цена договора, срок и порядок оплаты. Речь идет о размере денежного вклада дольщика.

Имейте в виду, что именно эта сумма будет фигурировать в претензии, если встанет вопрос об отказе от приобретения жилья (скажем, при замораживании стройки). Исходя именно из нее будет рассчитываться размер компенсаций за просрочку сдачи дома и прочие нарушения застройщика.

3. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства – готовой квартиры.

На практике строительные компании часто грешат указанием приблизительных сроков: начиная с квартала и заканчивая полугодием, а то и годом сдачи. Это – нарушение. Для будущих новоселов точная дата важна не только тем, что конкретизирует срок вселения, но также позволяет требовать неустойку за каждый день нарушения срока сдачи жилья. Размер неустойки зависит от ставки рефинансирования Центрального банка РФ и рассчитывается по схеме, определенной в статье 6 закона №214.

4. Гарантийный срок на объект строительства. Статья 7 закона обязывает застройщика предоставлять гарантию на плоды своего труда: не менее 5 лет на сам дом и квартиры, не менее 3 лет – на технологическое и инженерное оборудование.

Если недостатки обнаружились в период гарантии, они должны быть безвозмездно устранены застройщиком. Либо, как вариант, он возмещает затраты жильцов на исправление дефектов. Если последствия некачественного строительства «всплывут» в более поздние сроки, по окончании гарантии, жильцы сохраняют право предъявлять претензии. Но при этом придется доказывать причины возникновения недостатков с помощью экспертизы и руководствоваться уже законом "О защите прав потребителей".

Анна Добрюха

rapsinews.ru

Договор долевого участия в строительстве: подводные камни при регистрации

После принятия закона № 214-ФЗ ситуация на строительном рынке значительно улучшилось. Практически исчезли «серые» схемы по привлечению финансовых средств населения. Но некоторые застройщики до настоящего времени пытаются найти лазейки в законодательстве. В результате этого, в стране есть тысячи законопослушных граждан, которые не могут заселиться в оплаченное жилье. Так что следует знать гражданину?

Участие в долевом строительстве. Что это значит?

Участие в «долевке» означает для граждан реальную возможность купить себе жилое помещение по цене, которая будет значительно ниже стоимости на такое же жилое помещение на вторичном рынке.

Конечно, при участии в «долевке» возникают риски – у гражданина заключившего договор практически до конца возведения дома есть опасения, что новый дом не будет сдан и его денежные средства «повиснут в воздухе».Само участие – отношения сторон, при которых граждане передают свои сбережения девелоперу на строительство, а впоследствии становятся собственниками необходимых для них жилых помещений.

Процедура заключения договора долевого участия в строительстве

Процедуре заключения сделки, предшествует получение девелопером разрешения на строительство. Только после этого застройщик может приступить к привлечению средств потенциальных покупателей.Для заключения самого договора, процедура установлена нормами 28 главы ГК РФ.

Сама процедура возможна при следующих обстоятельствах:

  1. стороны достигли согласия по существенным условиям;
  2. гражданин, как физическое лицо, является полностью дееспособным;
  3. организация, привлекаемая финансовые средства, имеет разрешение на строительство.

Условия договора участия в долевом строительстве

К основным условиям договора можно отнести:

  • указание на объект ,подлежащий передаче;цену договора и все, что с ней связано;
  • срок, когда девелопер передаст сам объект;
  • гарантийный срок на объект и на установленное инженерное оборудование.

Цена договора долевого участия в строительстве

Условия по цене договора на долевое строительство четко прописано в самом законе № 214, где указано, что цена – это размер средств, которые подлежат уплате участником долевого строительства для возведения объекта жилья.

При этом цена складывается из следующих затрат:

  • затрат по возведению объекта;
  • затрат по иным услугами девелопера.

Законом предусмотрены два способа внесения цены договора:

  • платеж за объект единовременно;
  • рассрочка платежа при внесении средств по периодам.

Юридическое сопровождение заключения договора

Людям, решившимся на заключение сделки, юридическое сопровождение в период подготовки и самой процедуры заключения договора, необходимо. Этот договор – не простая и не типовая сделка, какие обычно присутствует на вторичном рынке.Договор имеет много нюансов и положений, часто состоит из многих страниц и разделов. Разобраться со всеми нюансами текста договора поможет опытный юрист, желательно специализирующийся в области недвижимости и имеющий опыт в договорной работе с объектами первичного жилья. Этому же юристу можно поручить и проверку самого застройщика.

На какие подводные камни договора обратить внимание?

Основные «подводные камни» в договоре лежат в области оплаты. Нередко застройщик требует внесения части денежных средств по договору до момента его регистрации. Соглашаясь на такое нарушение закона, можно оказаться в роли «обманутого дольщика», ведь инвестором в конкретный объект будет тот дольщик, который первый зарегистрировал свой договор.

Такая опасность возникает при двойных продажах квартир.Учитывая, что условия договора разрабатываются самим застройщиком и имеют свои нюансы, не помешает поискать наличие «подводных камней» с участием приглашенного юриста.

Предварительная проверка застройщика

Перед тем как кинуться в «объятия» компании-застройщика и заключить с ним договор, не помешает внимательно изучить все источники информации о самой организации, так и документы, относящиеся к конкретному объекту жилой недвижимость, в котором гражданин намеревается приобрести жилье.

Начать можно с проектной декларации проверяемой компании. В настоящее время, строительные организации ведущие строительство жилых домов в соответствии с законом № 214-ФЗ, обязаны размещать всю имеющуюся проектную документацию на объекты строительства, в средствах массовой информации.

Кроме сведений об использовании земельного участка, сведений о самом объекте строительство, размещается заключение Государственной экспертизы о соответствие жилого объекта существующим регламентам.

В качестве предварительной проверки следует прибегнуть и к следующим действиям:

  1. исследовать публичную информацию о застройщике в СМИ и интернете, особенно на местных форумах связанных с недвижимостью, где можно найти отзывы бывших клиентов проверяемой организации;
  2. узнать, имеется ли у организации поручительство банковской структуры, страховка от страховой компании;
  3. посмотреть на электронных ресурсах местного арбитражного суда , не имеются ли иски и иные требования к этому девелоперу.

Нюансы составления договора

Как и любая сделка, договор имеет свои нюансы. К основному относится то обстоятельство, что этот договор регистрируется в отделении Росреестра, а значить и платить следует после регистрации.

Перед подписанием договора, следует обратить внимание на внесение в условия договора следующих условий:

  • точного описание передаваемого жилого помещения, с указание этажа и ее номера;
  • возможность пересматривать цену объекта, и по каким основаниям.

Конечно, каждый договор имеет свои нюансы, а поэтому лучше всего изучать текст договора с участием юриста.

Документарные доказательства

Сам по себе, договор о долевом строительстве является документально подтвержденной и зарегистрированной сделкой, по которому участник строительства передает застройщику свои финансы.

Зарегистрированный договор и платежные документы будут являться доказательствами при возможном расторжении договора и возврату уплаченных денег.

Эти документы являются доказательствами при получении «дольщиком» имущественного вычета через налоговую инспекцию после окончания строительства.

Федеральный закон защиты дольщиков

Федеральное законодательство постоянно пополняется новыми нормами, призванными защитить добросовестных «дольщиков». Кроме внесения новых норм в сам закон № 214 о долевом строительстве, идет изменение и иных федеральных законов.

Например, внесена новая норма «Банкротство застройщиков» в действующий закон «О несостоятельности (банкротстве). Она предполагает возможность обеспечения требований дольщиков в форме передачи самого объекта строительства.

Мошенники на рынке долевого строительства

Рынок недвижимости – лакомый кусочек для мошенников, которые придумываю все новые схемы обмана участников долевого строительства. Сейчас схем обмана значительно уменьшилось, но случаи бывают.

Иногда, мошенники выдают себя риелторами, у которых имеется договор с девелопером о реализации части квартир в строящемся доме.

Конечно, эти люди имеют всевозможные документы якобы свидетельствующие о тесных отношениях с застройщиком. Получив деньги от доверчивых граждан, такие риелторы просто пропадают из вида.Иногда, участниками мошеннических схем выступают якобы «субподрядчики», которым за выполнение определенных работ по договору субподряда, застройщик или генподрядчик предоставили некоторое количество квартир.

На самом деле выясняется, что такой организации нет, а сами договоры субподряда обычная подделка с печатями.Главный совет для потенциальных «дольщиков» один – заключать только договоры долевого строительства и только с застройщиком, у которого и имеется разрешение на строительство и вся документация на жилой дом.

Выводы

Участвовать или нет, каждый из нас решает сам.

Конечно, с проблемами столкнуться можно:

  • в форме «двойных» продаж;
  • возможного банкротства застройщика;
  • неисполнения условий по обещанной инфраструктуре.

Таких проблем становится все меньше благодаря новациям в законодательстве, которое старается оградить людей от нерадивых застройщиков.

Поэтому существующая на данный момент практика в заключении договора долевого участия в строительстве, знает все меньше примеров, когда граждане оказываются обманутыми.

Дмитрий Баландин

Специалист по недвижимости. Автор публикаций по вопросам ипотеки, материнского капитала, покупки и продажи квартир. Консультирует по юридическим вопросам, связанным с ТСЖ и ЖКХ

property911.ru

Договор долевого участия в строительстве

В настоящее время многие граждане приобретают квартиры в строящихся домах, поскольку такое жилье обходится дешевле готового, да и планировку можно выбрать более современную. Однако договор долевого строительства (№ 214-ФЗ), несмотря на свою детальную проработанность, имеет немало подводных камней, которые могут помешать лицу стать собственником квартиры с заявленными заранее качественными характеристиками. Целесообразно разобраться в этом вопросе более детально. 

Предварительная проверка застройщика

Поскольку немалые средства передаются строительной организации задолго до передачи готовой квартиры в руки покупателю, то лучше заранее навести справки относительно выбранного застройщика. На просторах сети можно найти немало форумов дольщиков, которые уже работали с конкретной компанией.

Уважаемые читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 500-27-29 доб. 882. Это быстро и бесплатно!

Важно проверить наличие у застройщика всех необходимых документов, в том числе:

  • Справки, подтверждающей право собственности на земельный участок, в рамках которого возводится жилой дом,
  • Разрешительной документации на проведение строительных работ;
  • Проектно-сметной документации, в которой содержатся сведения о сроках введения объекта в эксплуатацию, количестве квартир.

Все эти документы строительная организация обязана предоставить по требованию будущего дольщика ещё до заключения договора. Целесообразно также поинтересоваться и готовыми проектами новостроек и точными адресами их расположения.

Можно также попробовать найти строительную компанию, которая страхует свою ответственность или предоставляет дольщикам банковскую гарантию.

Граждане, которые не проверяют своих застройщиков должным образом, могут столкнуться с проблемой банкротства СК, заморозки строительства и даже банального мошенничества. В этих ситуациях возврат вложенных средств может оказаться крайне затруднительным.

Нюансы составления договора

Вопрос составления ДДУ лучше поручить опытному юристу. Если же застройщик предлагает клиенту подписать готовый документ, то желательно до подписания передать его на проверку специалисту. Существует несколько правил формирования договора:

  • Во-первых, в нем должны быть указаны адрес, проектный номер квартиры, её расположение, число комнат и площадь;
  • Во-вторых, прописывается точная цена недвижимости и порядок внесения средств;
  • В-третьих, устанавливается точный срок ввода строения в эксплуатацию, а также размер пеней за просрочку, которые будут взиматься с застройщика;
  • В-четвертых, в договоре указывается гарантийный срок на период не менее 5-ти лет.

После подписания договора № 214-ФЗ его в обязательном порядке следует зарегистрировать в Росреестре. Такие действия уберегают граждан от так называемых «двойных сделок».

Дело в том, что отдельные компании, желая застраховать себя от риска неплатежа потенциальных покупателей, продают одну и ту же квартиру не в одни руки, а сразу двум дольщикам. Это позволяет им получить больше средств на начальном этапе строительства.

Зарегистрировав договор, дольщик освобождает себя от такого рода риска, но лишь частично. Бывают случаи, когда двойную сделку строительной организации все же удается осуществить, а выясняется этот факт уже после сдачи дома в эксплуатацию.

Дольщикам, ставшим жертвами подобной ситуации, следует незамедлительно обращаться в суд. Это позволит им получить квартиру или вложенные деньги с приложением платы за моральный и имущественный ущерб.

Документарные доказательства

Расчет с застройщиком следует осуществлять строго в соответствии с установленным в договоре порядком. При этом на каждом этапе важно оформление платежных документов в бухгалтерии строительной компании или в банке, если оплата осуществлялась безналичным путем.

Квитанции, чеки и иные платежные документы помогут дольщику доказать свою правоту в суде, если до него дойдет дело. Произойти это может в следующих случаях:

  • Застройщик заморозил строительство и не уложился в указанные в документах сроки;
  • Строящийся объект оказался в залоге у банка и перешел в собственность финансово-кредитного учреждения в счет непогашенных долгов;
  • Готовая квартира оказалась более низкого качества или меньшей площади, чем это было заявлено в проектной документации.

Имея на руках зарегистрированный ДДУ и платежные документы, можно смело следовать в суд и требовать восстановления своих прав. Дело в том, что небольшие лазейки в нем все-таки имеются, и ими не забывают воспользоваться мошенники и нечистые на руку застройщики.

Таким образом, договор долевого участия в строительстве – весьма привлекательная возможность приобретения собственного жилья. Тем не менее, такая сделка чревата значительными рисками. В этом свете потенциальному дольщику целесообразно заранее проверить своего застройщика, подойти крайне скрупулезно к вопросу составления договора и сохранять все платежные документы.

Уважаемые читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему и получить бесплатную консультацию - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону: 8 (800) 500-27-29 доб. 882.

www.law-education.ru

Договор долевого участия в строительстве подводные камни

Дду на что обратить внимание

Выгода от участия населения в строительстве очевидна: застройщик для строительства многоквартирного дома привлекает денежные средства населения, а не банковские кредиты. Расчеты квартирами за строительные работы и материалы с подрядчиками и поставщиками (бартер), отсутствие бюджетного финансирования, все это значительно снижало стоимость жилья. Цена квартиры в новостройках значительно ниже цены вторичного жилья и более доступна для покупателя.

Риски и подводные камни при заключении договора долевого участия в строительстве

Заключение ДДУ требует знания юридических тонкостей, поскольку закон не может предусмотреть всех возможных ситуаций.

Какие же «подводные камни» содержит договор долевого участия в строительстве квартиры? На начальном этапе проектирования компания-застройщик должна получить разрешение на строительство жилого объекта. При отсутствии разрешения в последующем введении дома в эксплуатацию будет отказано.

Подводные камни договора долевого участия в строительстве

Договор долевого участия являет собой непременную документацию при оформлении инвестиционного содействия граждан в застройке жилья. Покупка жилища даже при помощи вкладов, позволяющих обрести собственность по прошествии времени, довольно затратное дело. Поэтому очень важно максимально грамотно составить договорной документ с застройщиком, учесть все «подводные камни» и правовые нюансы.

Подводные камни в ДДУ: что нужно знать дольщикам

Долевое строительство жилья предусматривает привлечение денег нескольких человек юридическим лицом, обязующимся соорудить многоквартирное здание на протяжении оговоренного времени. После того, как застройщик выполняет свои обязательства, участники договора получают право собственности на жилье.

Условия участия определяются согласно положениям договора, заключенного между дольщика и застройщиком.

Со стороны законодательства, не предусмотрено единой формы для данного документа, однако, эта особенность не исключает наличия некоторых основных пунктов, без которых договор можно будет считать недействительным. Довольно широкое описание объекта недвижимости, находящегося в долевом строительстве, который в перспективе передастся участникам ДДУ; Обязательность указания стоимости договора ДДУ, а также условий и сроков внесения суммы платежа; Временные рамки для передачи дома; Сведения касательно длительности срока гарантии на жилплощадь; Перечень методов для обеспечения выполнения обязательств со стороны компании-застройщика по данному договору.

Заключение договора долевого участия в строительстве

Дольщиком может выступать любая компания, которая хочет приобрести объект для своих производственных нужд, например, выкупить первый этаж для постройки магазина.

Также юридическим лицом может быть и агентство недвижимости. В нем дается следующее определение договора – между строителем и покупателем составляется сделка долевого участия, согласно которому строящая компания обязуется в установленный срок сдать необходимый объект недвижимости и передать его покупателю для эксплуатации.

Договор долевого участия в строительстве – как обойти подводные камни при его заключении (согласно ФЗ 214)

Долевое строительство набирает темпы роста с каждым годом.

Это не удивительно, ведь зачастую такое предложение намного выгоднее, чем приобретение уже готового жилья. Казалось бы, законодатель уже досконально проработал вопросы, возникающие при участии в «долевке», а связанные с ним материальные риски сведены к минимуму.

Однако, когда, как того требует ФЗ 214, заключается договор долевого участия в строительстве — подводные камни возникают в самый неожиданный момент.

Заключение ДДУ требует знания юридических тонкостей, поскольку закон не может предусмотреть всех возможных ситуаций. Какие же «подводные камни» содержит договор долевого участия в строительстве квартиры?

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту: На начальном этапе проектирования компания-застройщик должна получить разрешение на строительство жилого объекта.

При подписании договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома подводные камни должны быть рассмотрены и учтены изначально, иначе может оказаться, что пайщик вложился не в постройку вожделенного жилья, а отдал свои собственные деньги «неизвестному дяде», складно говорящему и щедрому на обещания, «под честное слово». Основным законодательным актом, пытающимся охватить процедуру долевого строительства и рассмотреть её со всех сторон, обезопасив пайщиков в той или иной степени, уже больше 10 лет остаётся ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве…» 2004/30/12 редакция 2018.

juridicheskii.ru


Смотрите также