Залог прав требования участника долевого строительства


Залог прав требования по договору долевого участия

Ипотека прав по договору долевого участия в строительстве: комментарий к постановлению Президиума ВАС РФ

возникает ли в силу закона залог (ипотека) прав требования участника долевого строительства в пользу банка, если кредит предоставлен для оплаты по договору участия в долевом строительстве, и подлежит ли такой залог (ипотека) государственной регистрации одновременно с договором участия в долевом строительстве без представления в регистрирующий орган специального заявления. Заявитель — Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу полагал, что действующее законодательство дает основание для отрицательного ответа на этот вопрос.

Залог договора долевого участия

Впрочем, на основании договора участия в долевом строительстве допускается привлечение денежных средств путем выпуска застройщиком облигаций особого вида — жилищных сертификатов. Но на практике такая форма «продаж» применяется достаточно редко: велики накладные расходы для застройщика.

Но о недостатках ЖСК мы поговорим в следующий раз, а сегодня продолжим разговор о наиболее надежной форме взаимоотношений — о долевого участия, в продолжение темы о преимуществах ДДУ перед альтернативными схемами «покупки» квартир в новостройках.

Залог прав требования по договору долевого участия

Договор долевого участия так — же по сути является объектом, которого на момент передачи в залог еще не существует.

Но Вы, как заемщик, верите в светлое будущее и возможность передачи в залог банку ДДУ, как высоко ликвидный объект. Как банк расценивает такой специфический вид залога и будет рассмотрено в данной статье.

Согласно п.1 статьи 4 ФЗ N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 г.

«Об участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

ДДУ – документ, заключенный между двумя лицами (застройщиком и участником долевого строительства).

За последние годы заметно интенсивнее ведется строительство многоквартирных жилых домом с привлечением инвестиционных средств. С 01.04.2004г. был введен в действие Федеральный закон №214-ФЗ от 30.12.2004г.

«Об участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

(далее – Закон № 214), регламентирующий правоотношения застройщиков и участников долевого строительства.

Договор залога прав требования участника долевого строительства

Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214) регулирует правоотношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для создания многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на данные объекты, например, квартиры, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Залог прав по дду

Согласитесь, не бывает абсолютно надёжных товаров. Даже в товарах известнейших брэндов брак – не редкость. В порядочных магазинах, независимо от залог прав по договору долевого участия и формы собственности, брак меняют без лишней нервотрёпки, да ещё и авторское право по интеллектуальной собственности а так же извиняются за причинённые неудобства.

Заключая ДДУ, стоит помнить, что привлекать средства дольщиков можно лишь на строительство жилья, и только после оформления прав на соответствующий земельный участок, опубликования проектной документации, получения разрешения на строительство.

Ипотека и уступка прав: что нужно учесть заемщику

Ипотечные заемщики часто сталкиваются в переуступкой прав.

Инициатором сделки может быть кредитор при уступке прав требования по ипотеке другому банку или сам заемщик, когда покупает строящееся жилье по соглашению об уступке прав к договору долевого участия.

Что нужно знать в этих ситуациях? Уступка прав по ипотеке — это один из основных инструментов ипотечного рынка, позволяющий банкам привлекать новые средства для дальнейшего кредитования.

Уступка прав требования по договору участия в долевом строительстве вступает в силу только после ее государственной регистрации. Это означает, что никакие платежи до государственной регистрации договора уступки права требования не должны иметь места. Но Вы, как заемщик, верите в светлое будущее и возможность передачи в залог банку ДДУ, как высоко ликвидный объект.

Как банк расценивает такой специфический вид залога и будет рассмотрено в данной статье. Согласно п.1 статьи 4 ФЗ N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 г.

juridicheskii.ru

Залог договора долевого участия

Договор долевого участия (ДДУ)

И вы знаете, вы спросите совершенно справедливо. Когда речь идет о многомиллионных суммах, то действовать «на авось» в принятии серьезных решений просто неуместно!

Впрочем, на основании договора участия в долевом строительстве допускается привлечение денежных средств путем выпуска застройщиком облигаций особого вида — жилищных сертификатов. Но на практике такая форма «продаж» применяется достаточно редко: велики накладные расходы для застройщика.

Но о недостатках ЖСК мы поговорим в следующий раз, а сегодня продолжим разговор о наиболее надежной форме взаимоотношений — о долевого участия, в продолжение темы о преимуществах ДДУ перед альтернативными схемами «покупки» квартир в новостройках.

Нет, я ни в коей мере не хочу обесценивать намерения некой организации в неком будущем заключить, например, купли-продажи квартиры со своим клиентом, но.

Договор долевого участия при покупке квартиры в новостройке

№214-ФЗ Исполнение обязательств застройщика должно обеспечиваться по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, одним из следующих способов:

В случае, если в соответствии с договором уплата цены должна производиться участником долевого строительства путем внесения

Договор залога прав требования участника долевого строительства

В том случае, если участник долевого строительства полностью исполнил свои обязательства, предусмотренные договором участия в долевом строительстве, он вправе потребовать передачи ему в собственность объекта долевого строительства, являющегося предметом договора. Это право требования участника долевого строительства может являться предметом договора залога прав требования. До 01.01.2008 договор залога прав требования участника долевого строительства, заключенный между участником долевого строительства и кредитной организацией, совершался в простой письменной форме и не подлежал государственной регистрации.

Федеральным законом от 04.12.2007 № 324-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» внесены изменения, в том числе в Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке).

Согласно абз.

Договор залога прав требования участника накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих по договору участия в долевом строительстве (образец)

N 1237 «Вопросы прохождения военной службы», разделом 6 Правил, статьей 15 Федерального закона, а также целевого жилищного займа, предоставляемого участнику накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих в целях приобретения жилого помещения (жилых помещений) по договору участия в долевом строительстве без использования ипотечного кредита.

4. Обращение взыскания на заложенное право требования и его реализация осуществляются в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации.

6.

Договор залога прав требования

они пошли ранее в оплату по первому ДДУ. соответственно мы просто имеем замену обеспечения по кредиту.и соответственно ипотека в силу закона не возникает.если оформляем договор залога прав требования, то какие действия после того, как клиент принесет в банк свидетельство о праве собственности?на основании залога прав требования возникает ипотека в силу договора. надо ли при получении свидетельства, т.е.

Ипотека прав по договору долевого участия в строительстве: комментарий к постановлению Президиума ВАС РФ

По мнению заявителя в рассматриваемом случае залог в силу закона не возникает, т.к. отсутствует условие для возникновения такого залога, сформулированное в п. 3 ст. 334 ГК РФ, согласно которой залог возникает на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

Конференция ЮрКлуба

НО! В этом согласии банк должен согласиться:

Но в таких случаях банки идут на следующее. В договоре ипотеки не указывается, конечно, что с момента заключения ДДУ квартира больше не в ипотеке. Но перед заключением ДДУ Вы гасите соответствующую часть кредита и заключаете с банком допник об изменении предмета ипотеки — из ипотеки исключается та квартира, на которую будет заключаться ДДУ.

Кредит по договору долевого участия

Если заключен договор долевого участия (№ 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…»), то предметом залога являются права требования на приобретаемую недвижимость. Эти права возникают после регистрации договора долевого участия в Росреестре.

Если у продавца и покупателя заключен так называемый предварительный договор, то в залог банку передается документ, на основании которого произведена оплата.

black-lev.ru

комментарий к постановлению Президиума ВАС РФ

 

 

Предметом рассмотрения Президиума ВАС РФ (постановление № 13905/10 по делу А56-37255/2009) стал следующий вопрос:

возникает ли в силу закона залог (ипотека) прав требования участника долевого строительства в пользу банка, если кредит предоставлен для оплаты по договору участия в долевом строительстве, и подлежит ли такой залог (ипотека) государственной регистрации одновременно с договором участия в долевом строительстве без представления в регистрирующий орган специального заявления.

Заявитель - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу полагал, что действующее законодательство дает основание для отрицательного ответа на этот вопрос. По мнению заявителя в рассматриваемом случае залог в силу закона не возникает, т.к. отсутствует условие для возникновения такого залога, сформулированное в п. 3 ст. 334 ГК РФ, согласно которой залог возникает  на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге. При этом заявитель не согласился считать положения абзаца второго п. 5 ст. 5 Закона об ипотеке, о том, что к залогу права требования участника долевого строительства применяются правила об ипотеке недвижимого имущества основанием для применения к этим случаям правил о законном залоге.

Все судебные инстанции и Президиум ВАС РФ с таким выводом не согласились. Опираясь на положения абзаца второго п. 5 ст. 5 Закона об ипотеке, определяющей имущество, которое может быть предметом ипотеки, и устанавливающего возможность передать в ипотеку права требования участника долевого строительства, вытекающие из договора участия в долевом строительстве, и указывающей на то, что к залогу права  требования участника долевого строительства применяются правила об ипотеке недвижимого имущества, Президиум констатировал, что законный залог прав требования по договору участия в долевом строительстве возникает и  ипотека в этом случае подлежит государственной регистрации без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины в момент регистрации названного договора.

Оценивая обоснованность рассматриваемого постановления, нужно прежде всего отметить, что сам факт принятия данного вопроса к рассмотрению Президиумом ВАС РФ, свидетельствует о том, что толкование рассмотренных выше норм, не является простым и однозначным. Причиной этому являются не вполне удачные формулировки закона. Вместе с тем, автору настоящего комментария ближе позиция заявителя, а не Президиума ВАС РФ.

Залог в силу закона - особая правовая конструкция, которая призвана обеспечить более эффективную защиту кредитора по обязательству в строго определенных законом случаях. Именно об этом говорит п. 3 ст. 334 ГК РФ. Согласно этой норме для возникновения законного залога в законе должны быть предусмотрены: а) обстоятельства, при наступлении которых возникает законный залог; б) имущество, которое будет находиться в залоге; в) обязательство, для обеспечения которого имущество будет находиться в залоге. Очевидно, такие жесткие требования в данном случае предъявляются для того, чтобы защитить интересы должника-залогодателя.

Если же обратиться к аргументации постановления, то мы увидим, что в нем отсутствует указание на то, в каком законе отражены все перечисленные обстоятельства для случая залога прав требования по договорам участия в долевом строительстве (потому, что такого закона нет). Вместо этого Президиум в качестве аргумента приводит утверждение о том, что из положений абзаца второго п. 5 ст. 5 и ст. 77 Закона об ипотеке «не следует, что правила о возникновении ипотеки в силу закона не применяются к ипотеке прав требования участника долевого строительства, вытекающих из соответствующего договора». Таким образом, требование о необходимости прямого указания в законе на обстоятельства, при которых возникает законный залог, фактически подменяется толкованием закона, которое является настолько широким, что выходит за рамки его действительного смысла. Фактически, Президиум ВАС РФ использовал в данном случае аналогию закона, применение которой для данного случая недопустимо, исходя из содержания п. 3 ст. 334 ГК РФ.

С точки зрения автора комментария мы в данном случае имеем дело с далеко не первым случаем выхода Высшего Арбитражного Суда РФ за рамки судебного толкования закона, с фактическим исправлением и «улучшением» действующего законодательства, которое происходит как в постановлениях по отдельным делам, так и при даче руководящих разъяснений.

Но в данном случае необходимо обратить внимание на ряд последствий данного постановления, которые вряд ли можно отнести к позитивным.

1. Предлагаемый подход существенно снижает правовую защиту участников долевого строительства в их отношениях с банками. Автоматическое возникновение залога при получении кредита снимает с банков обязанность не только указывать об этом в договорах, но и разъяснять участникам долевого строительства последствия заключения сделки. Создаются условия, при которых граждане будут узнавать о том, что их права требования по договору участия в долевом строительстве находятся в залоге, только после получения зарегистрированного договора. Это может приводить к увеличению количества споров между банками и участниками долевого строительства.

2. Отсутствие необходимости специального заявления на регистрацию залога в случае регистрации договоров участия в долевом строительстве неизбежно приведет к значительному увеличению количества ошибок регистраторов при определении наличия или отсутствия законного залога в каждом конкретном случае. С одной стороны, это приведет к необоснованной регистрации залогов, а с другой стороны - к отсутствию регистрации залога там, где он считается возникшим в соответствии с постановлением Президиума. И то, и другое приведет к нарушению прав участников долевого строительства. При этом нужно иметь в виду, что в отличие от ипотеки на основании договора, ипотека на основании закона возникает и существует независимо от государственной регистрации. При этом будут случаи, когда участник долевого строительства даже после регистрации договора не будет знать о том, что его права находятся в залоге у банка, что не повлияет на возможность банка обратить взыскание на предмет залога.

Отвлекаясь от конкретного судебного акта, нужно отметить, что автор настоящего комментария неоднократно высказывался против регистрации даже законного залога без заявления залогодателя (Алексеев В.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования. М., 2007, С. 235-326; Алексеев В.А. Концепция государственной регистрации прав на недвижимость в Российской Федерации. М., 2011, С. 69)

Изложенное позволяет сделать вывод о том, что рассматриваемое постановление, имеющее далеко не бесспорную аргументацию, приведет к нарушению существующего баланса интересов в отношениях между участниками долевого строительства и банками в пользу последних.

zakon.ru

Залог прав по дду

Что такое залог права требования участника долевого строительства?

который вступил в силу с 2008 года, регламентирует, что основания для получения ипотечной недвижимой собственности могут применяться и к залогу прав требования участников долевой сделки, происходящих из долевого договора . С особенностями получения жилого объекта на стадии строительства по договору долевого участия можно ознакомиться в 214 Федеральном законе страны. Что это? Согласно составленному документу о долевом договоре строительная организация берет на себя обязанности: в оговоренные сроки создать многоквартирный объект недвижимости или другой объект для проживания; сдать его в надлежащем качественном виде другой стороне. При этом дольщик имеет обязанности по принятию недвижимого объекта для проживания, если он не имеет претензий по качеству квартиры. Кроме того, дольщик обязуется оплатить полную стоимость помещения для проживания в установленные сроки.

Что такое залог прав требования по договору долевого участия?

Банк не сможет взять строительный объект в залог, ведь недвижимость не достроена, поэтому прав собственности на неё еще не существует. Исходя из этого, распоряжаться жилой площадью невозможно. Банковской организации важно свести риски кредитования к минимуму, поэтому она опасается оставаться без залога. В наши дни кредитору требуются гарантии, обеспечивающие Федеральный закон №214. Выделяют несколько разновидностей кредитования под залог прав требования по договору долевого участия. Застройщика Строительная компания имеет право привлекать финансовые средства, выданные банком, для строительства многоквартирного дома.

Среднему и малому бизнесу

Как банк расценивает такой специфический вид залога и будет рассмотрено в данной статье. Согласно п.1 статьи 4 ФЗ N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» ДДУ – документ, заключенный между двумя лицами (застройщиком и участником долевого строительства).

Залог прав по дду

При получении от своего должника в счет исполнения обязательства денежных сумм залогодатель обязан по требованию залогодержателя перечислить соответствующие суммы в счет исполнения обязательства, обеспеченного залогом, если иное не установлено договором о залоге. Единственное уточнение: мы в договоре ипотеки права по ДДУ вставляем точную цитату из п. 1 ст. 58 закона о залоге, т.к. не факт, что регорганы вспомнят про эту норму и зарегистрируют ипотеку на квартиру. Группа: Пользователи Регистрация: 6.10.2008 Город: Москва — Кунцево — Сетунь А про него все всегда забывают. Закон о залоге — это такой член большой семьи, не выходящий из комы.

Договор залога прав по договору долевого участия в строительстве

передать в залог другому юр. лицу -Залогодержателю в обеспечение исполнения обязательств по договору купли-продажи строительных материалов. Вопрос: Права требования в отношении объекта долевого участия — могут ли быть предметом залога в обеспечение исполнения обязательств по договору купли продажи строительных материалов? Примечание: Залогодержатель не имеет никакого отношения к застройщику. строительные материалы Залогодателем будут приобретаться для своей коммерческой деятельности. Ответ Стороны вправе заключить договор залога прав по договору долевого участия в строительстве.

О некоторых актуальных вопросах залога прав требований, вытекающих из договора участия в долевом строительстве

Фактически в данном случае участник долевого строительства (дольщик) экономит свои средства в обмен на ожидание желанного объекта недвижимости. При этом, чем раньше дольщик вкладывает свои средства в приобретение объекта недвижимости в строящемся здании, тем существеннее размер экономии. Соответственно, с этой точки зрения вложение денежных средств на «стадии котлована» — самый выгодный способ приобретения недвижимости.

Кроме того, при вложении денежных средств на этапе строительства дольщику, как правило, предоставляется возможность оплатить стоимость объекта недвижимости в рассрочку (либо с отсрочкой), что весьма редко встречается при покупке «готовой» недвижимости.

Тема: Залог прав (требований) из договора долевого участия в стр-ве

likvidaciya-ooo-balashiha.ru


Смотрите также